今年的天津二手房市场，很不正常。

在寡淡的8月，都能卖出100万平米、1.1万套，同比去年同期分别上涨17%、13%。

且已经连续半年成交超百万平米了。

若再加上1月，也就是，8个月占了7次。

比例约达88%。

反观新房，一次都没有。

今年至今的最高记录是在3月份，87.5万平米、7774套。

与二手房相差甚远。

累计加起来，天津二手房今年已成交9.4万套，而新房不足4.4万套。

一二手房比已达2.2！

什么概念？

——天津二手房市场份额已高达68%。

再度刷新历年新高。

也超出大多数人预期。

但殊不知，这其实是一种市场病态。

天津不是北京、上海，并非存量市场，没有那么高的市场成熟度。

基本，新房和二手房各占一半。

像2018、2019、2020年，二手房占比维持在51%、52%。

这才是正常量。

谁也不比谁强多少。一个有产品优势，一个有现房优势。

但从2021年开始，平衡被打破。

二手房占比明显提速。

2021年，涨3个百分点；2022年，大涨7个百分点；

2023年再涨2个百分点；

今年又涨5个百分点……

仅仅4年，二手房占比就狂飙17个百分点。

成了碾压级的存在。

如此神速，愈发凸显不正常。

为什么会这样？

一是因为，信任危机下，买现房成为共识。

而新房超六成还是期房。

在房企未完全出清、市场仍在洗牌的背景下，买期房就相当于买盲盒，不确定性太大。

但二手房，却可以眼见为实，即买即住。

给足“一朝被蛇咬、十年怕井绳”的买房人，想要的安心。

故而，二手房疯狂虹吸。

形成了势不可挡的反超之势。

二是因为，二手房有极强的确定性，不止房子，还有配套。

比如地铁、学校、商场等。

这对于刚需来说，非常有吸引力。

前些年很多环城板块还能靠“画饼”，但时至今日，买房人都很“现实”。

土地都卖不出去，谈何配套建设。

进度拖慢都算好的，有的学校约都签了，兑现却迟迟没影儿。

谁也不想花着“成品”的钱，买个“半成品”。

关键，不扛价，还不能满足生活。

还不如买个二手房，不用等配套，学校、商业等都是现成的。

第三，以价换量，二手房已经跌出性价比。

现在天津二手房整体均价已经回到上一轮大涨前。

降价已成普遍现象。

不单老破小超跌，次新房也降了。

新梅江、天拖，有的甚至已经掉下了3万。

新成交的一套全运村云实园27919元/平米，新梅江锦秀里27112元/平米，仁恒公园世纪3万1……

虽说本身二代产品就与三代产品存在价差。但这跌的，也实在过了。

以天拖为例，格调观麟花园高层4万。

而天房天拖秋泽园，2016年小区，8月卖出的一套92平米两室2万9。

两者价差已达38%。

即便产品价差15%+房龄价差8%（一年1%），也不过23%。

可见，该房源已经超跌。

而价格跌到位，性价比上来了，自然而然就会有人愿意买单。

成交放量，也合乎常理。

但必须认识到，现在很多新房也在卖现房，也在以价换量。

包括行业也在逐渐修复。

待修复完成，楼市回归正轨，二手房的市场占比一定会降下来。

回到合理值。

再者，疯狂救市下，预期转变，二手房房主信心提升。

价格肯定会反扑。

一旦二手房失去了价格优势，量自然也会下来。

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