住建部答记者问的会议上,倪部长提到:
1、城中村改造项目,要在去年新增100万套的基础上,继续扩大改造规模;
2、2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围,因地制宜实施改造,也鼓励地方探索居民自主更新老旧住宅。
消息要连在一起看,去年10月,住建部在gwy新闻办公室举行的发布会上,提到新增实施100万套城中村改造和危旧房改造;
去年11月,住建部、财政部最新部署“城中村改造政策支持范围从最初的35个大城市,扩大到近300个地级及以上城市”。
年初的国常会,2025年底前要全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。
包括近期的两会报告,建好房子、城中村改造也都一并又提了一次。
住房:持续用力推动房地产市场止跌回稳,加力实施城中村和危旧房改造,推进收购存量商品房,继续做好保交房工作;
城镇化:推动将符合条件的农业转移人口纳入住房保障体系,持续推进城市更新和城镇老旧小区改造。
政策支持范围持续扩大、重要会议多次提及,这说明了什么?
城市更新,也即拆迁改造,已经被放在国家级战略的重磅地位上。
接下来的几年,拆改的力度一定是空前的。
近期,很多城市已经公布了25年城市更新的目标。
北京:25年实施500个老旧小区综合整治,治理背街小巷1100条,改造提升老旧厂房40处;
上海:加快推进“两旧一村”改造,完成31万平小梁薄板房屋等不成套旧住房改造,启动25个城中村改造项目。24年上海启动城中村改造21个。
广东:计划实施城市更新项目3000个,投资额超4000亿元,其中改造老旧小区1289个,城中村改造项目不少于150个。24年广东的城市更新项目是4922个。
浙江:计划投资1000亿元,改造城中村6万户,开工老旧小区196个。24年浙江开工老旧小区576个,实施城中村改造3.6万户。
四川:预计改造城中村10万户、新开工安置住房14万套,改造城市危旧房3.3万套。24年四川改造老旧小区8523个,城中村110个。
安徽:计划改造城中村和城市旧危房6万户以上,其中改造老旧小区588个;24年累计改造老旧小区1545个。
从各城市今年的拆改计划,对比去年,有些城市的拆改规模是上升的,有些城市的拆改规模是下降的。
但是综合来说,这几年拆改的方向不会变。
一是我们的城市发展已经到了存量优化的阶段,就是从大基建时代转为大修补时代;二是扩内需,各地现在也需要拉房地产,城市更新是拉投资最直接的方式;三是现在老房子已经跟不上市场需求,市场需要的是好房子,老房子要给建好房子腾挪空间。
不过但凡提到旧改,提到城市更新,就有钱的问题。
25年的目标是,把2000年底前建的老旧小区都改造了,现在能不能完成不说,就说钱能不能到位。
之前有机构测算过,仅是改造2000年前老旧小区,投资规模就要4万亿。
要注意,这只是改造,还不包括拆迁这些,所以实际的情况,需要的钱可能更多,翻倍都不止。
那这些钱从哪里来呢?
上一轮2014年那一波主要得益于央妈大规模发钱,通过创新性的PSL(抵押补充贷款工具)定向放水。据统计从2015年到2018年央妈就投放了3万亿基础货币,经过货币乘数放大后就是几十万亿。
这一轮,今年1月份的国常会也提到钱的来源,原话是这样说的:统筹用好财政、金融资源,完善市场化融资模式,吸引社会资本参与城市更新。
综合起来主要的渠道来源也就两个,一是政府主导型资金,财政拨款、地方财政预算、专项债、政策性专业银行贷款这些;二是市场化融资,比如REITS等。
整体上和上一轮差不多,但有一点不一样,这一轮多了一个专项债。
专项债,主要是用于置换地方的存量债务,它有两个特点,一是用现在的低利率置换过去的高利率,二是用时间换空间,把债务拉长到十几年后再还。
也就是当下地方的债务压力没那么紧张了。
城市更新大家知道,时间线很长,牵扯的利益群体也很多,所以搞城市更新并没有那么容易,单是时间周期拉得太长这一点就能把一些利益牵扯方劝退。
比如房企,旧改时间太长,没有新项目来源,没有资源,光旧改时长都能把他们耗死,所以现在很多房企也不愿意搞旧改。
专项债加入之后,就不一样了,地方债务拉长,不用还债,地方自然多了一笔钱出来。
之前有数据算过,地方债务压力缓释之后,5年光利息都能省出来6000亿。
钱包宽裕了,干啥事都方便,搞城市更新那也不再话下,给拆改补助就不会那么捉襟见肘了,房企拿到补助自然也愿意干活。
而且不止是钱,人力成本、时间精力也都能一并腾挪出来,大家也有更多的时间和精力去搞建设。
现在全国很多省份已经开始用专项债搞城市更新了,比如广东、浙江、福建、山东等。24年住建部的数据,12个省发行专项债近1000亿元用于各类更新改造。
这个概念大家理解起来可能没那么深刻,说一个大家能够直观感受的,北京15年以上住宅老旧电梯的更新改造,每台电梯可拿到补贴15万元。
这个钱,就是地方上给的。
这说明了什么呢?专项债引进之后,这两年城市更新速度会比大家想象中快很多,钱上面没有后顾之忧了,埋头干是一定的。
所以接下来,手里有2000年前房子的,很快就会收到好消息了。
20年gwy政策例会吹风会上,住建部披露的数据,全国2000年前建成的老旧小区大概有22万个,涉及居民近3900万户。
这3900万户,理论上都会被纳入这一轮旧改的名单上。
这一轮拆迁力度一定是空前的。
国家发动这一轮大拆迁,意思也很明确,就是要拉房地产。
怎么拉呢?让房价上涨。
房子是一种资产,资产不涨,普通人就不会下场去买,这一点,过去3年演绎得很明确。
现在政策也已经出的七七八八了,大家还是不愿意买房,反过来依旧选择把钱存在银行里,怎么办?
国家是有办法的,这一次就布局了两件事,一件拆迁,另一件收房。
收房,国家真金白银用自己的钱来买房;拆迁,不给钱,给房票,让你没办法再把钱存进银行。
就这样不管是收房,还是拆迁,钱都被锁死在房地产了,房地产库存下来,房价也自然会涨上去。
所以看到这里,大家明白了吗?国家下场收房和下场拆房本质是一回事,就是要把放出去的水引到楼市上去,只要这些水被楼市消化掉了,房价就会往上涨。
整个布局现在就是按照国家的步伐一步步往前走,真实的逻辑也远不是大家想的那么简单。
在趋势面前,谁能看懂,谁能适配,谁就能保住自己的财富。
拆除老破旧只是晃子,主要是看这块地能否卖出好价钱,不划算,不赚钱的地哪怕房子再危也没人拆。
[无奈吐舌][无奈吐舌][无奈吐舌]宁愿不拆,拆了给房票,买房自己还得装修,拆了自己还得贴钱
把全国百分之五十的房子拆迁,拆迁户统一给房票,直接就近使用房票[思考],房票有效期一年房票面积不够的,直接让我们老百姓用钱补。这样🏠房价就稳定了,拆除的地方直接做绿化带[捂脸哭]
我个人观点是,拆迁城市老旧房子,货币化安置是最好的方式,不仅可以拉动消费,另外,被拆迁的地块也不用盖楼了,可以考虑改为良田,这样,可以增加土地种植面积,保障粮食供给,拆迁户拿着钱,去买开发商建好的新区,这样以来,新房子就卖出去了,既达到了去库存的目的,又达到了刺激消费的效果,资金也就流动起来了,相信我们的经济越来越好的。
改造就是改造,外墙和加装电梯。好地段可以拆,其他地方只能是改造
不要老刷新啊,86年的房子,出新没用了,浪费钱
分明是老旧小区改造,到小编嘴里就是拆迁了,大规模的改造意味着不会有大规模的拆迁,小区都改造了,怎么可能拆迁,就像自己家的重新装修了,会拆了重新造吗?经济不景气,土地卖不掉,哪来钱大规模拆迁,地方政府债务承受也是有极限的。
谁个愿意拆城中心旧房再添钱去买远郊的新房?关键是拆旧房让老百姓能拿到钱去销费,房子价格连续上涨有谁不愿买房呢!房票会搞垮拆房的事!
鲜卑族[呲牙笑]
我家房89年建的能帮我拆了吗
信您个鬼
楼都多的卖不出去还拆迁
那天看完新闻后回家爬楼梯,爬着爬着都觉得无语
己经有许多房子过剩了还要每年建一百多万套新房卖给谁,要吐槽一下这建房政策,这一百多万套新房销售给谁来住?在原来己经过剩余的东西基础上再接再厉加马力生产这不是更加过剩了?
保证就业率才是真的好!
我们这六楼水都上不去,放一洗衣机水半天,热水器半夜才能洗个澡,两不找就拆了吧
楼市就靠动迁了,谢谢快来,有两套老房子
钱从哪里来?
不要在审批新小区了,搞好烂尾楼就不错[笑着哭]
目前还在住,农村家里89年的盖的劣质砖劣质水泥房也安排下
拆吧。我不买了。钱在自己手里才是真的。无期徒刑不过25年,银行就敢贷30年。你细品
会不会拆迁了以后连房产证都没了?
三十年以上预制板五层老楼房,绝对不安全,早该拆除!这个政策好!举双手赞成!就是不知道能不能落实小县城一级?
九牛一毛
我家临街五十年的三层老楼能动迁了[哭哭][哭哭][哭哭]
修修补补而已
统一全国最低工资!失业金!失业即可领取!养老医疗保险公积金缴费比例!严惩违法加班
农村的就别想了
二是用时间换空间,把债务拉长到十几年后再还。
快来拆我家的老房子,把钱赔给我就好。我放着吃利息。
明明是改造,拆迁你出钱
市场&需求真那么大?
不是说不大拆大建了吗
呵呵 终于没有西安了
我家这老预制板房也没戏了,好久了不给动[捂脸哭]
县城城中村在改造范围吗?
是改造还是改建?改造就是外墙整一下,水电气改一下,路面重新固化一下,改建就是推了重建,意义不一样
倒查30年,耕地基本红线!!!