产业园区的开发建设与盘活，一直是许多城投公司的核心业务之一。各地城投和地方国企不仅自己手中握有大量国有工业厂房资产，还要配合地方推进其他低效工业用地的盘活工作。

然而，现在产业园业务对城投的能力要求越来越高了。

过去国有园区大多有政府补贴，不太需要担心盈亏问题。可现在城投和地方国企都在做市场化转型，需要更加关注企业效益、创造利润，不能一直指望着补贴来打平做园区的经济账。

所以新时代下的城投和地方国企，业务能力不能只停留在建设层面，而是要与本土产业链的发展进程保持更紧密的关系，完成从“建产业园”到“做产业”的转变，通过推动产业发展，在各类园区资产中获取效益和利润。

小明观察了一些地方城投或国企基于片区开发和产业园运营，来发展本土产业的不同模式，发现做得好的那些地区和标杆，在能力模型上是有共性的。

强化片区规划与开发能力

引领产城融合理念落地

做基建是城投的老本行，但如果这方面的能力还停留在将建设任务“顺利实施完成”的程度，恐怕不够用了。

在许多城市中，城投都承担着产业载体的建设任务。不过，随着各地产业招商竞争越来越激烈，城市对于产业载体的高效、定制化开发能力，提出了更高的要求。

一、开发主业精益求精，培养企业服务意识

城投做产业园不仅要懂得建，还要建得快、建得好，还要懂得倾听和响应企业的诉求。为此，许多园区城投和国央企已经进化出了更强的能力。

比如深圳的龙岗城投，近年开发了不少市、区级重点产业园项目。为了加速响应企业对于产业载体的需求，龙岗城投会成立专班、精细化倒排工期、工作项串联改并联，为提升开发效率做了许多工作。

得益于在基建开发主业上的不断进取和精益求精，龙岗城投已经为自己创造出了管理红利。比如其在龙岗宝龙街道开发的宝龙智造园项目，从动工到主体结构封顶仅历时10个月，工期比原计划缩短了一个半月。

更值得注意的是，这个项目推出了“预招商+定制化”的创新建设模式，通过预招商搭建建设方与用方的前置对接，实现厂房围绕企业的“个性化”需求来做量身打造。

比如为精密制造公司预留了设备抗微震机房，为生物科技公司预留了两层通高11米的生物发酵罐的结构空间等等…

这是令人欣喜的进步，城投作为建设方，能够和地方招商部门默契配合，做好企业需求的收集和响应工作，解决制造业企业的实际痛点。

这说明国有园区发展到今天，已经具备了很强的企业服务意识，开发管理能力也有长足进步，这也是城投的园区开发业务进一步走向市场化的重要体现。

这种趋势如果能普及下去，城投园区将会拥有超强的竞争力。

二、基建实施与园区开发并行，贯彻产城融合理念

在我国各个经开区、高新区当中，城投或是地方国企都是十分关键的引领性角色，任务不仅局限于物业开发，更重要的是要做好产城的整体规划，包括空间规划、产业规划、配套基建等等。

这一连串的任务对城投提出的要求是复合性的，十分考验城投的产城规划视野和落地能力。

所以近年在产业园领域跑在前列的国企们，基本都调整过自身的战略定位，致力于成为“城市运营商”或是“产城服务商”。

业务布局也大多以区域综合开发为主业，聚焦产业载体、住宅和商业不动产的综合开发和运营，同时还会探索社区商业运营、数字科技、数字化基建等新领域。

这些举措都是为了基于不动产开发这个业务圆心，不断向外扩展自身的能力范围，构建更丰富、全面的产城综合开发体系。否则，动辄以平方公里计的片区开发项目，仅凭物业开发能力是不足以高质量完成的。

中交在雄安新区开发的140万方大型产城项目——中交未来科创城，就是一个片区开发能力全面发展的例子。

在规划上，中交坚定贯彻了产城融合的理念，通过开放、外向链接式的空间连结手法，将产业组团与居住组团通过生活配套与生态休闲轴线，有机地串联起来，整个项目呈现出强烈的整体感。

在运营管理上，中交通过全套数字化运营系统即时监控着园区的各类数据，能迅速响应企业或住户的需求。此外，中交还在片区内植入了无人驾驶接驳公交环线，提供极具特色的公共服务。

只有具备更高的视野、更全面的规划眼光和更精细化的运营意识，城投才能把片区开发工作做得更上一层楼。戳这里，了解国企资产管理解决方案

当大型产城项目的运营管理做得足够精细、足够好的时候，它会辐射到周边的城区，让项目成为周边公共服务聚集的一个枢纽，城投的基建、产业发展与公共服务等多重目标，可以在一个项目中得到统一。与本土产业发展深度绑定

在招商上善于抱团发力

产业园区赛道这几年越来越拥挤，各地的产业招商也早已陷入混战，各方主体都在加速“抢商”、“挖角”，这让一些中小城市和园区城投感到十分被动。

关于这一点，小明在过去的文章中聊过很多次。一线城市的产业园招商范围很广，什么新兴产业都可以往里装，因为各类发展资源高度集中，做什么成功率都高。

但非一线城市的产业园区，在招商上一定要有清醒的认知。与其和发达城市争抢高精尖产业，不如与本土优势产业深度绑定，谋求传统产业转型升级带来的红利。另一方面，还可以抱团发力来提高项目声量。戳这里，让园区招商找得准、引得来、留得住！

国有产业园区一定要善于借力，争取政府招商部门的支持，并积极和相邻街道、行政区甚至是周边城市群合作。

这样的策略能够基于城市群产业链分工的逻辑，推动联合招商、区域共赢，是与发达城市竞争的一个有力方式，在各地越来越多见了。

比如川渝两地，从2021年开始就启动了跨地域联合招商，合作内容十分丰富。

比如基于两地不同的优势产业，共同开展产业链招商，承接东部沿海发达地区的产业转移，形成具有显著梯度的产业分工布局。

又比如联手举办全球招商投资对接会，引进重要项目资源。两地会各自选取几个优势产业来打包做整合推介，以两地一体的亮相来强化资源体量和招商声量。

同时川渝也通过对自身开展产业梳理的契机，分析了两地产业链的薄弱、互补与缺失环节，进一步提升了招商的针对性和精准性。

即使在更微观的层面，这类跨区域合作也开始普及。比如山东省德州市的三个市县之间，就达成了组团招商合作关系，它们跟别是乐陵市、庆云县、宁津县。

这三个地区地理位置相邻，已经形成了一定的产业分工关系。为了面对来自高级别城市和地区的竞争，这三个市县决定抱团发展，打造“县域经济高质量发展区域共同体”。

从2021年开始，宁乐庆三地就时常组团前往北京开展招商活动，主要目标是承接京津冀产业外溢。目前这片地区已经争取到了凯瑞英、光大、奥康达体育、荣程集团等企业进驻，在高校科研成果转化基地的引进上也收获颇丰。

在激烈的全国产业招商战场中，非一线城市的园区项目想要招好商，孤军奋战是几乎不可能的，通过合作借力是必不可少的手段。

尤其像上述这些由地方官方牵头的跨区域合作，园区一定要踊跃争取参与的机会，借助产业链整体发展的力量解决园区的问题。

加速推动低效工业用地盘活

结合产业现状，与时俱进开展盘活工作

盘活低效用地是国家“十四五”的重点任务之一，这两年中央各部门不断出台相关政策，来加速低效工业用地的盘活工作。

而各地城投手中也握有大量工业用地或存量厂房资产，如何做好盘活工作、激活土地价值，一直是近几年的重要课题。

对于闲置工业厂房或是“批而未建”的工业地块，多地城投正在配合地方加速摸排。盘点出来的低效用地，许多城市会围绕主导产业，重新进行产业链招商，又或者引导企业进行转让、腾挪，力争激活更多的存量厂房来满足新进企业的空间需求。

比如江苏一些村镇，就将工业用地的腾笼换鸟工作推进得不错。

在当地许多村级工业园内，存续着多户村民租赁村集体土地创办的小微企业，主要从事传统制造业。

这些企业使用了大量低容积率工业土地，但经济效益却不高，且多数安全环保要求不达标，造成了土地的低效利用。

围绕这个难题，江苏各地实施三条腿走路的方法。

首先引导本土小微企业迁出，腾出产业空间；接着进行招商引资，寻找优质企业进驻；另一头还同步投资新建小微产业园，提高工业用地容积率，引导原迁出企业进驻园区办公。这样既能提高土地利用效率，又不会盲目清退传统产业，一举多得。

而在相对更发达的城市中，也有不少城投和地方国企亲自下场改造，以与时俱进的眼光重新更新旧厂区，改造为文创园、影视园等性质，大幅提升旧厂区的商业效益。

善用数字化技术，用数据掌控全局

城投与地方国企在做产业园业务的时候，经常会面临资产盘点难、项目跟进难、招商缺少针对性、运营精细化程度不足等等老大难问题。而数字化技术，则是帮助城投全面提效的关键手段。

如今越来越多城投公司培养起了数字化管理意识，把数字化工具应用、渗透到了业务推进的各个环节当中。

比如土地资产的盘点。不少地方干部、城投领导都提到过，底数不清是盘活闲置工业用地的首要问题。而数字化技术能够帮助城投快速盘查用地信息、建档建库，同时也能强化工信、发改等多部门的信息互通，让低效工业用地的监控工作更加精准。

又比如资产的分级分类。工业用地在建库后，城投公司就可以依托土地库的详细数据，对资产进行分级分类，比如按占地规模、企业数量、区位质素等进行划分。然后城投公司可以围绕不同类别的工业用地，有针对性地制定开发或盘活方案。

数字化工具还能够成为各类工业园区、产城项目的高效、全面的运营工具，弥补国有园区在运营方面的短板，实现对招商与租约管理、物业服务、社区运营等环节的可视化监控。

目前已有不少头部园区平台公司，要求高层工作汇报必须100%通过数字化工具进行分析，用数据开展决策。

结 语

在城投转型与国企高质量发展背景下，城投与地方国企的产业园业务逻辑，都需要进行重塑。

产业载体的建设只是最基本的部分，转型的关键在于产业思维与运营意识的构建，以及对应的片区规划视野、开发管理水平、招商引资能力和数字化应用水平的升级，挑战还是很大的。

如果更多的城投和地方国企能够做到这些方面的提升，那么对于实现国有资产盘活、服务于国家战略等重要目标，必将大有助益。

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