地产去库存:各地进展与变化——全面跟踪系列四

总是饿的研究员 2024-08-16 02:46:12

文:华创证券研究所副所长 、首席宏观分析师 张瑜(执业证号:S0360518090001)

联系人:陆银波(15210860866) 韩港(微信 HGK1366)

【地产去库存全面跟踪系列】

全面跟踪系列一:20240423-五问房地产“以旧换新”全面跟踪系列二:20240528-地产去库存:各地抓手、体量与进展全面跟踪系列三:20240702-一个有趣指标看地产企业的“预期”

核心观点

4月政治局会议提出“统筹研究消化存量房产…的政策措施”后,各地开始自下而上的积极尝试,我们在5月26日报告《地产去库存:各地抓手、体量与进展》中梳理出4个抓手,目前看,政策或“青睐”收购存量房用作保障房,7月政治局会议提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。

对于“收购存量房用作保障房”,1)5月来已有22城发布实施公告,但鲜有城市提及体量、资金来源问题;2)对于收购定价,6月后发布的公告中均采用“重置成本定价”,即将同地段保障房的“划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润”作为上限;3)对于收购空间,若收购存量房的目的是用作保障房,则保障房的筹建空间应当为收购量的上限,参照十四五筹建计划,预计2024H2+2025年保障房空间为223.2万套间,按照每套70平估算,为1.6亿平,当然该估算为理论上限。

报告摘要

一、收购存量房用作保障房:进展与变化

据不完全统计,5月以来,已有22城发布收购存量房用作保障房的实施公告,我们详细梳理、对比,重点关注6个问题:

Q1:收购体量如何?鲜有提及。除杭州市临安区提出“收购房源面积原则不超过10000平方米”外,其余均未提及。

Q2:收购进度如何?可能偏慢,以杭州临安为例,其5月14日发布公告,据中国房地产报7月18日的报道,“杭州市临安区方面相关单位人士表示,目前已经完成了委托第三方开展的尽职调查、社会风险评估及价格评估。接下来,评估结果将被提交给临安区政府,以便政府根据评估结果制定具体的实施细则。之后,我们再依据具体细则进行下一步的操作。”

Q3:资金来源如何?鲜有提及,推断可能是以国资收购平台自筹为主。例如深圳市安居集团在8月7日的公告中提及“拟收购项目须…满足金融机构的贷款要求”。

Q4:收购房屋如何定价?目前发布征集公告的22个城市中,13城提及定价方式,其中,11城以“重置成本”为参考上限,即同地段保障房的“划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润”;此外,从代表性样本深圳看,其公告中虽未提及定价方式,但据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉,“收购价格...可能会低于同区商品房价格的五折。”

Q5:对收购房源有何要求?相关限制较多,例如:已建成未出售&整栋整单元&位置处于核心区&周边配套齐全&手续齐全&房源面积小于120平等,详细要求参见梳理部分。

Q6:收购的上限空间有多少?如果收购商品房的用途是用作保障房,那么保障房的剩余筹建空间应当为收购规模的上限,我们估算,2024H2+2025年全国剩余保障房筹建规模约为223.2万套间,按照每套70平估算,则为1.6亿平,当然该估算为理论上限,实际值或远小于这一估算值,估算详情,参见正文。

二、去库存四个抓手:近况更新

我们在5月26日报告《地产去库存:各地抓手、体量与进展——全面跟踪系列二》中梳理出各地去库存的4个抓手,本小节作内容更新。

抓手1:收购存量房作为保障房。据不完全统计,5月以来,共有13城表态支持(多为支持、鼓励);22城发布征集公告,公告内容呈高度一致性(详见正文),此外,鲜有城市提及资金来源、征集体量。

抓手2:房地产以旧换新。仍以税费优惠&补贴为主,据不完全统计,6月以来提及国资平台收购的有3城,均未提及量化目标。此前提出量化目标的,如郑州,全年目标5000套,截至6月30日,签订收购协议2637套。

抓手3:需求端放松。517新政后,相关放松政策加速出台,包括调降首付、调降贷款利率、放松限购限贷、给予购房补贴等。

抓手4:供给端抓手。包括两部分:一是部分城市停止新建各类安置房,将购买商品房用于安置,例如九江、云南楚雄等;二是盘活存量土地,例如江阴提出“根据市场需求优化住宅用地的规模、布局和结构”等。

风险提示:政策更新不及时,保障房筹建数量超预期。

报告目录

报告正文

4月政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,此后各地开始自下而上的积极尝试,我们在5月26日报告《地产去库存:各地抓手、体量与进展——全面跟踪系列二》中梳理出各地去库存的4个抓手,目前而言,政策或“青睐”收购商品房用作保障房,7月政治局会议提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。

在此背景下,本文,一则对前期梳理的4个去库存抓手作近况更新,二则,详细分析收购商品房用作保障房的进展与变化。

一、收购存量房用作保障房:进展与变化

对于收购存量房用作保障房,5月以来,已有22城发布收购公告,我们详细梳理、对比,重点关注6个问题:

第一,收购体量如何?鲜有提及。除杭州市临安区提出“收购房源面积原则不超过10000平方米”外,其余均未提及。

第二,收购进度如何?据不完全统计,今年5月以来,共有13个省市表态支持收购存量商品房用作保障房,22个城市已出台具体的收购方案。但落地速度可能偏慢,例如杭州市临安区5月14日发布收购公告,而据中国房地产报7月18日的报道,“杭州市临安区方面相关单位人士表示,目前已经完成了委托第三方开展的尽职调查、社会风险评估及价格评估。接下来,评估结果将被提交给临安区政府,以便政府根据评估结果制定具体的实施细则。之后,我们再依据具体细则进行下一步的操作。”

第三,资金来源如何?鲜有提及,推断可能是以国资收购平台自筹为主。例如深圳市安居集团在8月7日的公告中提及“拟收购项目须…满足金融机构的贷款要求”,此前,8月7日该集团公告“我公司拟就…石岩街道领亚地块保障性住房项目申请贷款融资”。

第四,收购房屋如何定价?目前发布征集公告的22个城市中,有13个提及定价方式,其中:

Ø1)11城以“重置成本”为参考上限,即“划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润”;

Ø2)其余两城,a)杭州临安的“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”;b)重庆的“收益法”定价,即租金现金流折现*60%+周边房源参考价*40%+其他因素调整;

Ø3)重点关注深圳,虽然其公告中并未提及定价方式,但据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉,“收购价格...可能会低于同区商品房价格的五折。”

第五,对收购房源有何要求?相关要求较多,例如:已建成未出售&整栋整单元&位置处于核心区&周边配套齐全&手续齐全&房源面积小于120平等,详细要求参见后文梳理部分。

第六,收购的上限空间有多少?如果收购商品房的用途是用作保障房,那么保障房的剩余筹建空间应当为收购规模的上限,分4步看:

Ø1)“十四五”保障房筹建总量,据住建部,“‘十四五’期间,全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间”;(考虑到“十四五”期间保障房筹建的重点是保障性租赁住房,此处估算将保障性租赁住房近似等价于保障房)

Ø2)2021-2023年筹建了多少?据住建部,2021-2022年全国共建设筹集330万套(间),2023年计划筹建204万套(间),估算2024+2025年剩余体量约为870-330-204=336万套(间);

Ø3)今年筹建进展,据住建部,“2024年,全国计划建设筹集保障性住房170.4万套(间)。截至6月底,全国已建设筹集保障性住房112.8万套(间),占年度计划的66.2%,完成投资1183亿元。”

Ø4)推断剩余空间,站在2024年中时点,“十四五”时期计划的,各地保障房的剩余筹建空间为336-112.8=223.2万套,按照每套70平估算,则为1.6亿平,当然该估算为理论上限,实际值或远小于这一估算值。

二、去库存的四个抓手:近况更新

(一)需求端抓手1——收购存量房作为保障房

按照政策类型,分为两部分看:

一是表态政策,5月以来,有13城出台,表态多为“支持”、“鼓励”,其中广东省表态相对积极,为“积极稳妥有序推进”。

二是发布征集公告,5月以来,有22城出台。其中:1)工作总调,多为“法制化、市场化、自愿原则”;2)征收价格,13城披露相关信息,其中,6月后发布的征集公告中,对定价部分的表述高度一致,均为“收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限(即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润)”。3)房源条件,大多要求:已建成未出售/整栋整单元/位置处于核心区/周边配套齐全/手续齐全/面积小于120平(部分要求70平或65平)。

总体而言,5月以来各城市积极响应收购存量房用作保障房,各地的征集公告内容呈高度一致性(详见下表),此外,鲜有城市提及资金来源、征集体量。

(二)需求端抓手2——房地产以旧换新

对于房地产以旧换新:

第一,据不完全统计,6月以来已有8城市出台,从各地实践模式看,仍以税费优惠&补贴为主,提及国资平台收购的有3城,包括江阴(提档升级)、滁州(鼓励)、遂宁(国有企业可通过…),且,均未提及量化目标。

第二,此前推出国资平台收购的城市,进度如何?从两个代表性城市看:1)郑州,4月提出全年5000套的量化目标,据河南商报,截至6月30日,签订收购协议2637套;2)南京,4月提出首批限额2000套的量化目标,据新华日报,截至6月27日签约208套。

(三)需求端抓手3——需求侧放松

517新政后,各地在因城施策框架下的放松政策加速出台,包括调降首付、调降贷款利率、放松限购限贷、给予购房补贴等。其中,值得关注的变化是,郑州放开对新房价格的指导,据郑州市房管局,“市政府决定住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导。根据通知,开发企业将能够自主定价销售,并办理商品房预售许可(备案)手续。”

(四)供给端抓手

近期供给端政策,大致分为两部分:

一是部分城市停止新建各类安置房,采用新购置商品房作为安置房,例如九江、云南楚雄州等;

二是优化供地结构,例如江阴提出“根据市场需求优化住宅用地的规模、布局和结构”等。

具体内容详见华创证券研究所8月14日发布的报告《【华创宏观】地产去库存:各地进展与变化——全面跟踪系列四》。

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20230506-就业韧性强化维持高利率的必要性——美国4月非农数据点评

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20230426-美国房地产市场有大“雷”吗?

20230415-加息结束看什么信号?经济还是通胀?——3月非农数据点评

20230324-因子投资与机器学习及业绩归因——海外论文双周报第15期

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20230317-美国超额储蓄还能撑多久?——海外双周报第2期

20230316-市场预期大幅波动会影响联储加息节奏吗?——2月美国CPI数据点评

20230312-时薪增长对通胀的压力仍未缓解——2月非农数据点评

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20230302-关于反通胀,历史会告诉我们什么?——海外论文双周报第14期

20230227-欧日韩高通胀的动力是什么?——新版海外双周报第1期

20230213-美国就业市场真得如此紧张吗?——海外论文双周志第13期

20230216-当下跟2022年3季度一样吗?——1月美国CPI数据点评

20230204-日本“失落的十年”与居民消费——海外论文双周志第12期

20230203-美股“抢跑”转向,警惕后续补跌风险——2月FOMC会议点评

20230114-美国通胀:油、房、商已缓,“人”紧是关键——12月美国CPI数据点评

20230109-就业强劲+薪资放缓≠软着陆可期——12月非农数据点评

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20221030-全球能源通胀的新时代——海外论文双周志第11期

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【政策跟踪系列】

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20240116-部委年度会议中的五大方向——政策观察双周报第74期

20240104-“十四五”规划中期评估更关注哪些困难和挑战?——政策观察双周报第73期

20231218-部委和地方如何落实经济工作会议精神?——政策观察双周报第72期

20231205-“十四五”规划中期进展如何?——政策观察双周报第71期

20231117-PPP新旧机制的5点比较——政策观察双周报第70期

20231102-国务院组织法修订的三个关注点——政策观察双周报第69期

20231021-中央机构改革进展如何?——政策观察双周报第68期

20231012-以高水平开放推动高质量发展——政策观察双周报第67期

20230926-26城地产放松到哪?还有哪些空间?——政策观察双周报第66期

20230913-10大行业稳增长方案透露哪些信息?——政策观察双周报第65期

20230822-下半年外资政策的三大可能方向——政策观察双周报第64期

20230803-超大城市瘦身健体如何理解?如何推进?——政策观察双周报第63期

20230726-民营经济政策脉络与新变化——政策观察双周报第62期

20230706-如何推进房屋养老金制度?——政策观察双周报第61期

20230624-国务院立法计划透漏哪些信号?——政策观察双周报第60期

20230607-中国-中西亚合作30年:战略意义、合作历程及重点领域——政策观察双周报第59期

20230529-一个主线与三个变化——大兴调查研究之风跟踪系列二

20230520-不只是海参崴!一文读懂中俄远东合作——政策观察双周报第58期

20230504-政府购买服务的三大变化——政策观察双周报第57期

20230425-央、地逾百场调研都关注什么?——大兴调查研究之风跟踪系列一

20230413-新设立的国家局会做什么?——从国家能源局看国家数据局

20230406-浙江如何建设共同富裕示范区?——政策观察双周报第55期

20230326-关注海南自贸港:十件大事落地情况回顾——每周经济观察第12期

20230307-历次国务院机构改革怎么改?——每周经济观察第9期

20230307-夯实科技、产业自立自强根基——政策观察双周报第53期

20230219-什么是千亿斤粮食产能提升行动?——每周经济观察第7期

20230217-中央一号文件的10个新提法——政策观察双周报第52期

20230207-地方两会的五大看点

20230206-2023年海内外有哪些“大事”?——每周经济观察第5期

20230204-15个关键词看部委新年工作安排

20230131-春节假期哪些政策值得关注?——政策观察双周报第51期

20230118-部长专访里重要信息有哪些?——政策观察双周报第50期

20230115-地方国资委负责人会议:三年对比,三个变化

20230103-提振信心”有哪些抓手?——政策观察双周报第49期

【年报&半年报系列】

20240530-以“价”定“价”——2024年中期策略报告

20231212-挣脱——2024年展望

20230627-寻找看不见的增长——2023年中期策略报告

20221227-移动靶时代:边开枪,边瞄准——宏观2023年度策略报告

20220516-有形之手突围,中美风景互换——2022年中期策略报告

20211115-赢己赢彼的稳增长——2022年度宏观策略展望

20210510-登顶后的惆怅——2021年中期策略报告

20201123-2021:归途——年度宏观策略展望

20200625-显微镜下的经济复苏——2020年中期策略

20191111-踏边识界,持盾击矛——2020年度策略报告

20181126-来者犹可追--宏观2019年度策略

【投资导航仪系列】

20230815-宏观反诈训练营——千页PPT来袭!

20220815-当宏观可以落地·2022版——16小时千页PPT邀邀约!

20210909-中国政经体系与大类资产配置的指标体系——2021培训系列一

20210910-旧瓶如何出新酒?200页PPT详解中国宏观经济特色分析框架——2021培训系列二

20210911-中美通胀分析框架的共性和差别——2021培训系列三

20210912-流动性之思——2021培训系列四

20210913-财政收支ABC——2021培训系列五

20210914-海外研究的框架:全球数据盲海中的那些“灯”——2021培训系列六

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总是饿的研究员

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