核心观点

2024年8月，上海平均租金（85.82元/平/月，环比-2.6%，同比-9.7%，23年均-9.8%）转跌，带动房租收入比降至30.59%。租金跌幅超房价跌幅，租金售价比回落至1.82%。随申办平台入市的新建和转化类保租房总数已超10万套。新增涉租用地4宗，租赁建面超1万方，后续应关注区域供需平衡。

供应量价走势：量价齐跌、市场转冷

上海二手房8月成交量1.7万套，其中住宅1.5万套，环比继续下降12%，五月以来的政策效应持续消退。历史年份中10-11月为市场淡季，但今年似乎提前，即8月份已进入淡季。8月租赁市场供应方面“量价齐跌”，挂牌房源数量环比减少28.7%，同比减少27.5%，降幅均较大；供应量减少的同时，8月挂牌租金环比由增转降至85.82元/平/月，降幅为2.6%，同比降幅为9.7%，同比降幅继续扩大。

与上月相比，徐汇、普陀、崇明涨幅最大，静安、松江跌幅最大，静安跌幅超过20%，主要因为8月江宁路板块、静安寺板块和南京西路板块挂牌房源多为50平方米以下的小面积低价房源，带动区域平均租金明显降低。跟去年同期相比，仅徐汇1个区域租金企稳微涨，其他区域均为下跌，中心城区里的黄浦、长宁以及郊区里的青浦租金相对抗跌，跌幅在5%以内。

租金压力走势：房租收入比降至30%左右

租金下行，带动8月房租收入比掉头降至30.59%。租金压力有所缓解。后续需观察城镇居民收入变动趋势及幅度，房租收入比突破相对合理区间并持续向上的动力不大。

租金售价比：租金跌幅超过房价跌幅，租金售价比回落

8月上海二手房均价环比继续下跌0.57%，但租金跌幅更大，因此租金售价比环比略有回落0.04pct至1.82%。同比也略有回落0.04pct。

保租房入市情况：大量存量房源转化为保租房，供应更趋体系化

保租房已经成为上海租赁住房市场一股举足轻重的力量。近期，上海市住房保障中心加快推动完善保租房项目上线随申办平台相关专项供应工作。8月，大量存量房源转化为保租房并集中上线随申办，合计入市房源数达到26957套。截止8月底，上海随申办入市保租房总数已经超过10万套。新建类保租房与转化类保租房加快上线统一平台，有助于形成规范化、标准化、体系化的供应机制和工作流程。

新增用地情况：本月共出让4宗配建公租房用地，建面约1万方

8月新增4宗涉租用地，均为配建公租房，租赁建面合计10920平方米，在今年各月份中，新增涉租用地规模较小。回顾前8个月涉租用地的区域分布情况，以浦东、青浦、松江为主，三区占比超过80%。政府主管部门应持续监控租赁市场的供需状况，确保租赁住房的供应与市场需求相匹配，以职住平衡为导向，考虑在其他有潜力和需求的区域（例如黄浦、静安、长宁、徐汇等）增加涉租用地开发或盘活存量低效房地资源，避免资源浪费或供应不足。

数据说明：

1、本报告中的上海住房租赁市场供应量价数据来源为链家，包含链家各类挂牌房源，如个人房源、市场化集中式租赁机构房源。数据统计截至时间为当月25日。

2、新盘入市情况重点统计集中式租赁机构的新入市项目，数据来源为公开信息。

3、租赁住房新增用地数据来源为CRIC，统计范围为当月上海招拍挂、协议出让以及划拨的涉租赁住房用地，包括纯租赁住房用地、配建或自持租赁住房。

4、本报告中上海月度房租收入比口径如下：

根据上海统计局数据显示，至2022年底，上海居民人均住房建筑面积已达到37.4平方米。按照多层住宅85%的得房率估算，使用面积约为31.8平方米。又因为租房人群居住面积一般为普通居民的80%，因此估算租房人群人均居住面积约为25平方米。城镇居民可支配收入月度平均根据上海城镇居民人均可支配收入（季度公布）测算得出。根据经验值，房租收入比在30%以下为租金相对合理水平，大于30%为相对过高，大于45%为租金严重过高。

来源：易居研究院