最近，广州一套370㎡豪宅经过多次流拍后，终于迎来了成交，总价仅1360多万元，均价为3.7万元每平米，这可把民众的时光拉到了2011年的时间。

它就是深处越秀老城心脏地带的爱群荟景湾，它不仅坐拥一线江景，还可以直望广州塔和三江交汇的白鹅潭CBD。面积都是 300㎡起步，复式总价去到了 2个多亿 ，碾压当时的广州一众豪宅。

它有一个非常响亮的广告语口号：“献给前100位影响GDP的人”，2011年开盘时均价去到了7万元每平米，它的价格当时仅次于广州侨鑫汇悦台。如今十多年过去了，当时与它齐名的侨鑫汇悦台、凯旋新世界价格已经翻了四五倍，而它反而腰斩了。这十多年来，不论是普宅还是豪宅，一线大城市还是小县城，房价都在一飞冲天。而它虽坐拥一线大城市广州且处于GDP顶流的越秀心脏，却被市场遗忘了。成了广州豪宅的最大笑话。

曾经的“五大豪宅”之一，近年来价格大幅下跌甚至腰斩，其背后是受多重因素影响。

一：区域发展重心转移，老城区吸引力下降

项目位于越秀区沿江西路，虽有一线江景和历史底蕴，但广州城市发展重心已东移至珠江新城、琶洲、金融城等新兴CBD。老城区城市面貌更新有限，配套设施虽成熟但缺乏高端商业资源，难以满足新一代富豪对现代生活圈的需求。

对比珠江新城豪宅（如侨鑫汇悦台、凯旋新世界）十多年间价格翻三四倍，爱群荟景湾因区位老化，客群局限于本地批发市场老板等小众群体，市场拓展受限。

二:税费过高抵消价格优势

爱群荟景湾的房源属于破产公司资产，法拍税费负担远高于个人房产。买家需承担土地增值税（比例较高）、契税、印花税、增值税等多项费用，总税费可达总价的30%以上。例如，一套341平方米的住宅起拍价1500万元，税费超过500万元，实际单价接近市场价（约5.9万元/㎡），与二手房相比无明显优势。

此外，部分房源存在欠缴管理费、水电费问题，豪宅面积大导致后续维护成本高昂，进一步削弱买家意愿。

三：产品定位与市场需求脱节

户型过大：项目主打300㎡以上大平层及1200㎡顶复户型，总价动辄数千万元，远超普通改善型需求，目标客群极窄。2011年开盘时均价7万元/㎡的定价已显虚高，导致长期滞销（2012年仅成交19套）。

设计过时：尽管早期以270°江景阳台、奢华会所等为卖点，但十余年后装修风格老化，功能设计未与时俱进，难以吸引追求现代科技感的买家。

四:开发商背景与市场信任度不足

开发商广州景兴地产规模较小，历史项目有限，且因破产清算导致资产包进入法拍市场，进一步削弱市场信心。购房者对破产项目后续管理、产权纠纷等问题存在担忧，影响溢价空间。

五：法拍市场特性与价格螺旋下行

多次流拍形成负面预期：房源自2024年7月起经历三轮流拍，起拍价从4.7万元/㎡降至3万元/㎡，但竞拍者仍因税费和风险却步，形成“价格越低，信心越弱”的恶性循环。

法拍房需全款支付，且存在腾房、欠费等隐性风险，尽管一手房源权属清晰，但市场接受度仍低于正常二手房。

因此，爱群荟景湾虽占据了一线江景，但设计不符当下的市场需求，资源错配导致了没落的结果。