作为京楼需求最旺盛的区域，海淀新房却长期处于供不应求的状态。

历年北京土拍，海淀都是“低产”却高调的存在。随着日前双新村地块的竞拍落幕，2023年海淀供地计划也完成了一半，唯一的悬念就只剩下传言标的9.5万/㎡的永丰南。

上半年的青黄不接，让2023年北京土拍呈现出不同以往的火热趋势。原本弱势的地块被纷纷竞拍至上限，“生面孔”的闯入，也为本就紧张的竞拍更添一分戏剧性的悬念。

然而土拍的热度有时并不与项目的热销直接挂钩。最近几年，北京一直严格执行着新房指导价政策，一块土地，拿地价格与销售指导价之间的价差，就是可供房企操作的利润空间。在这个朴素的利润公式里，一个变量提高了，必将会影响另一个变量。换言之，房企拿地的利润变少了，必将影响其产品力的兑现。

相比于不确定的预期，存量的优质项目，就更显得弥足珍贵，尤其在信心强、需求旺的海淀。

优质教育和产业红海，构成海淀两大吸引力法则，而永丰作为海淀向北发展的当下阵地。这里被视作入主海淀门槛较低的区域，也是北部科创发展走廊上成色最新的板块。然而就是在这样具备明确预期和强势流通的永丰。近三年，海淀新房都缺少总价控制在1000万以内的改善产品，尤其是四居。刚改客户的需求，在保守的供应中被弱化。

永丰上一个时期的改善代表作，四居的起步面积就高达160㎡以上。而在总价预算和功能改善上更符合刚改需求的≈120㎡四居，因为区域供应的空白，成为外溢到昌平的爆款。

如果说房企拿地是逐利本质下的商业行为，那么热门板块的土地开发，也并非仅是保障一个优质项目的落成，更包含着铺垫区域前景，构建人居版图的责任。作为海淀区下属国企，海开控股在成立的四十年时间里，一路见证海淀跃身成为北京GDP总量万亿的首个强区。肩负责任使命，深谙市场需求的海开，在谁更懂海淀这个命题前，给出了栖海澐颂这个更具前瞻性的答案。

在凭借区位就能达成热销的永丰，栖海澐颂也并未松懈对品质的呈现。120㎡作为一个既能向下兼容，又便于向上置换的合理面积段，要做到居住面积的改善，也要兼备住宅功能的升级。

栖海澐颂121㎡四居是一个经典的南北通透全明的户型产品，这个户型的亮点在于它南向三面宽长达10.4米，约19㎡主卧套间带来的舒适度和私密性让它在同类产品中更具优势。

3+x的居室格局，进行了针对改善人群痛点的结构优化，x空间满足房主的个性需求，可在书房、影音室、琴房等功能角色间任性切换。北向次卧和多功能房打通之后可秒变大三居，扩大舒适尺度，即便家中人口结构发生改变，也不会影响成员各自的空间。

129㎡四居是121㎡的plus版，顾名思义，每个空间都是大一号的。

南向10.75米总面宽，其中客餐厅面积达33㎡，拥有独立家政间和一整面的收纳柜，是项目的性价比改善产品。

主卧面宽达3.5米，市面同类小四居的常见客厅面宽是3.2米—3.4米，并且通常通过挤压南向次卧面宽来实现。而栖海澐颂在将主卧面宽做到3.5米之后，依然将南向次卧的面宽保持在了3.15米的舒适尺度，每个空间都做到了尊重使用者的感受。

两个户型新风系统、中央空调、同层排水和净水系统都是标配。精装方面客厅电视背景墙用了岩板、主卧背景板采用硬包壁布；厨房送西门子(或同等品牌)三件套烟机/灶台/蒸烤一体机+博世冰箱（或同等品牌）。主卧卫生间的智能马桶和盥洗面盆均为高仪品牌洁具，还有诸如墙面的防水插座及定制的镜柜、沐浴屏等贴心安置，都被面面俱到地纳入了项目的交付标准。

上个月，距项目驾车约15分钟的西三旗万象汇在计划的年中顺利开业，项目北侧约1公里的海淀大悦城，也进入了仅剩一年的开业倒计时，交房即可享受醇熟的商业配套，除此之外，在建中的医疗配套海淀北部医疗中心，也将在明年底迎来竣工，项目东北2公里的故宫北院目前也已在建。

这些优质配套的陆续兑现，会为永丰带来科教文卫等发展内涵的实质提升，永丰的宜居属性也在海淀的强势打造下不断加强，这里正借鉴上地、西三旗、清河等区域的建造模型，形成又一个价值逻辑牢靠的职住板块。

在这类产城一体，职住平衡的优质板块中，往往越是品质改善产品，价值越受认可。“弱区买小，强区买大”已成为市场从经验中习得的共识，而从土拍的趋势看，不论是定位奢侈的四季青，还是估值未定的永丰南，1000万以内的改善通道正在海淀关闭。栖海澐颂总价940万起的四居，在区域内有很显著的价格优势。