大家好，我是大嘴。

2025年开年以来，两大央企保利发展和中海地产都对东北区域“动了刀子。”

先是春节前，保利将辽宁城市公司与大连城市公司合并为辽宁公司，紧接着，春节后，再次将辽宁公司与长春公司合并，至此，东北地区走向了大一统。

中海则是宣布整合沈阳和大连公司成立辽宁公司，作为总裁张智超的大本营。这一次，他亲赴沈阳宣布，看得出来，对于自己的“根据地”，还是非常重视的。

两家央企在同一时间段将东北区域合并重组，背后的因素皆因该区域的业绩实在不理想，数据显示，不管是保利还是中海，整个东北地区对集团的业绩贡献均位列末位。

在当下房企普遍收缩非核心区域的趋势下，合并区域公司，既能精简成本，又能集中火力瞄准部分重点城市，再不济，就算到时候全面撤退，这摊子也小一些。

比较有意思的是，不管是整合后的保利东北区域一把手冯旭升（主持工作）， 还是中海地产辽宁公司一把手葛臻，都是来自大连这个城市公司，并且两家央企东北“大本营”都设在了沈阳。

这下，原本在大连厮杀的两位央企大佬，在沈阳又展开了新一轮角逐。

上周，沈阳浑南的一场土拍大戏中，保利和中海较上劲了，双方鏖战60轮，举牌声此起彼伏，最终中海以6.89亿元“血拼”胜出，溢价率17.50%。

要知道，过去的三年时间，沈阳的土拍市场可以用“凄凄惨惨”来形容，即便新地块上市，更多见到的也是城投公司，或开发商底价拿地，想溢价，别做梦了。

要说争夺的这宗地块，原本都属于中海的囊中之物，可结果却是被迫多掏出了一个“小目标。”

地块位置位于和平区和浑南区交界处，土地归属浑南区，地块对面就是中海在沈阳的超级大盘--中海和平之门。

浑南西路目前已经成为沈阳的新二环，底下就是地铁9号线，地块紧邻着9号线的榆树台站，再往西边就是9号线和4号线的交汇站长白南。

地块从位置上来讲，除了没有学区，整个长白的配套都是坐享其成的，特别是沈阳特别火的山姆会员店，开车5分钟就能到。

地块最大容积率只有1.2，建筑高度≤40米，在主城区出现这么低密度的地块属于罕见，加之在国家“好房子”的倡议下，这宗地块大概率会被开发成高档洋房之类的产品。

地块对面的中海和平之门是中海多年开发的楼盘，楼盘目前已经开发了三期，还余一部分尚未开发，中海计划今年要启动开发，要做成纯洋房社区入市。

如果中海拿下浑南西路地块后，完全可以和之前的老地块结合起来，形成一定的规模，并掌握这个区域的洋房定价权。

中海是这么想的，但保利可就不这么想了！地块公示后，仅仅6000元/平的价格让保利心动了。

毕竟保利发展东北地区在经历两次合并后，来自大连的冯旭升先是主张辽宁，进而主张整个东北区域，算是连升两级。

总部除了给予职级晋升外，也得给点其他的支持吧，再说了，这里是总裁的“根据地”，必须要有所建树！

在土拍现场，保利代表就向集团致电，申请提高授权价的金额。

就这样，原本中海躺平就可以拿到的地块，在保利加入战局之后结果就变得不可控制了，沈阳土拍市场过去三年死气沉沉的局面瞬间火爆了起来。

出现这个结果的，最高兴的莫过于浑南区了，本来这块地就卖6个亿，结果给干到了7个亿，这一下子显著增加财政收，解决了多少人的开支。

保利的搅合，也让中海比原计划的金额，多拿出一个亿，这下，两家央企会在沈阳这个地方结下梁子吗？

2024年，保利销售额蝉联行业第一，但净利润腰斩，中海销售额微增0.3%，利润率一直好于保利。

换个角度看，保利这招有点“围魏救赵”意思，通过抬高中海的拿地成本，可削弱其利润率，既然区域业绩不好，那我在利润率上拖一拖对手也是有功的嘛！

保利和中海的“互撕”，其实也折射出当下央企的生存法则，当增速规模难以为继，向“管理要效益”就成为共识。

区域合并缩短了管理链条，而人事轮动则试图激活“鲶鱼效应”——谁能用更少资源撬动更高利润，谁就能在总部考核中胜出。

这场竞争也暴露了房企的深层焦虑：一线城市土地稀缺且成本高企，二线核心城市成为“必争之地”。

沈阳的浑南地块，既是中海高端产品线的试验田，也是保利打破“东北弱势”印象的关键一役。

两家央企的加码，本质上是对未来市场话语权的押注。

土拍落幕，但硝烟未散。中海虽拿下地块，却需面对利润空间压缩的挑战；保利虽“陪跑”，但成功搅动市场格局。

两位大连调任的总经理，或许正在酝酿下一轮攻防。