摘 要
郑州“以旧换新”约可促成市场10%的交易量
为支持居民住房需求，消化地产库存，郑州2022年以来提出了若干地产政策，涉及下调房贷利率、下调首付比例、取消限购、取消限售、推行房票安置、提高公积金额度、推出二手房“以旧换新”、房企融资“白名单”等多个政策。其中力度相对大的是2023年4月取消二环外限购、2023年9月全面取消限购和限售、2024年5月二手房“以旧换新”三个政策。
除常规性的政策之外，2024年5月其推出的二手房“以旧换新”是一种新的去库存模式，也吻合国务院副总理何立峰5月17日提到的“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。
从体量来看，2024年全市目标完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，其中5000套由城发集团作为收购主体，另外5000套以市场交易形式进行。购房者需要在“郑州市房产交易服务平台”登记报名，换购成功的购房者，均可享受契税补贴30%的优惠。
假设“城发集团收购”、“群众自主交易”两种方式，都可以如期完成，则对应2024年交易1万套新房，1万套二手房。参考2023年，郑州新房成交9.7万套，二手房成交10.2万套，合计20万套，也就是说，2024年“以旧换新”计划如期落实，约相当于带动交易市场10%的体量。
郑州地产政策效果如何？
近年来，郑州房产市场二手房交易占比越来越高，特别是2023年郑州交易以二手房为主，体现出明显的“量涨价跌”特点。2023年二手房交易10.2万套，同比增长81%，2023年年底二手房销售均价1.3万/平，较2022年年底下滑16%。
新房市场方面，2023年4月降低首付比例、二环外取消限购后，新房市场有一个季度的回暖，但到三季度新房销售面积同比再次转负。2023年9月全面放松限购后，2023年四季度再次出现短暂的回暖，2024年继续转冷。
从库存去化的角度来看，库存下滑，但去化周期上升。2022年1月至2024年4月28个月的时间里，郑州新房住宅可售库存下滑22%，去化取得了一定效果，但由于新房销售规模下滑，去化周期从40个月上升至48个月。
风险提示：地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。
01
郑州“以旧换新”约可促成
市场10%的房地产交易量
为支持居民住房需求，消化地产库存，郑州2022年以来提出了若干地产政策，涉及下调房贷利率、下调首付比例、取消限购、取消限售、推行房票安置、提高公积金额度、推出二手房“以旧换新”、房企融资“白名单”等多个政策。
其中力度相对大的是2023年4月降低首付比例、取消二环外限购，2023年9月全面取消限购和限售，2024年5月推出二手房“以旧换新”三个政策。
除常规性的政策之外，2024年5月推出的二手房“以旧换新”是一种新的去库存模式，也符合国务院副总理何立峰5月17日在“全国切实做好保交房工作视频会议”上的安排。根据会议安排，何立峰提到，“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。
根据郑州住房保障和房地产管理局，2024年郑州保障房租赁筹集计划1.5万套，根据《关于全面开展郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作的公告》，2024年“以旧换新”计划1万套，这中间有5000套是交集，也就是由城发集团通过“以旧换新”方式收购5000套作为保障房。
1.5万套保障房募集计划中，除了5000套由城发集团通过以旧换新方式收购之外，还有利用集体经营性建设用地、企事业单位依法取得使用权的土地、产业园区配套用地、新供应国有建设用地进行建设和利用存量闲置房屋改建、改造等方式筹集房源。
1万套“以旧换新”计划中，除了5000套由城发集团通过以旧换新方式收购之外，还有5000套通过市场化方式进行。也就是说，“以旧换新”有两种方式，方式一：郑州城市发展集团有限公司（政府指定作为收购主体）收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。2024年4-6月先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，试点期间完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”500套，逐步在主城区全面实施，全年计划完成5000套。方式二：政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”，全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”5000套。购房者需要在“郑州市房产交易服务平台”登记报名，换购成功的购房者，均可享受契税补贴30%的优惠。
与整个地产市场相比，“以旧换新”模式预计可以促成市场10%的交易量。假设“城发集团收购”、“群众自主交易”两种方式都可以如期完成，则对应2024年交易1万套新房，1万套二手房。参考2023年，郑州新房成交9.7万套，二手房成交10.2万套，合计20万套，也就是说，若2024年“以旧换新”计划如期落实，约相当于带动交易市场10%的体量。
这些政策的资金来源主要可以分为财政补贴和银行贷款，财政补贴上，中央和省级财政通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。
财政补贴，可以追溯到2019年。2019年1月财政部、住房和城乡建设部选定16个城市作为中央财政支持住房租赁发展的试点，中央财政对确定的示范城市给予奖补资金支持，直辖市每年10亿元，省会城市和计划单列市每年8亿元，地级城市每年6亿元，可用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等与住房租赁市场发展相关的支出。
银行贷款主要有两类，一是2023年2月央行创设的租赁住房贷款支持计划，有效期到2024年末，在包括郑州在内的8个城市开展试点，规模1000亿元，对于符合要求的贷款，按贷款本金的100%予以资金支持，再贷款利率为1.75%。试点支持对象为开发银行、工行、农行、中行、建行、交行和邮政储蓄银行共7家全国性金融机构。但截至2024年3月末，该贷款在8个试点城市合计投放仅有20亿元，投放规模与总额度仍存在较大差距。
类似之前试点的1000亿元再贷款，2024年5月17日央行进一步设立3000亿元保障性住房再贷款，预计将带动银行贷款5000亿元，再贷款利率为1.75%，对象覆盖21家全国性银行，地方政府可选定地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，但企业及所属集团需不涉及地方隐性债务。
测算这5000亿元贷款对于新房交易市场的提振作用，可以采用金额占比/套数占比两种方式。金额占比方面，2023年全国住宅销售额10.3万亿元，如果5000亿元贷款全部投向收购，约可以收购新房交易市场5%的体量。需要说明的是，2023年住宅销售额中16%是一线城市贡献，而一线城市去库存压力相对偏低，贷款更可能投向二三线城市，因此计算“套数占比”会比“金额占比”高。如果按套数估算，假设二三线房子每套50-100万，5000亿元贷款可以收购50-100万套房子，相当于新房销售市场5%-10%的体量。
二是2024年1月银发2号文提出的租赁团体购房贷款，由商业银行放贷，期限最长不超过30年，利率由商业银行综合考虑借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定。
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郑州地产政策效果如何？
近年来，郑州房产市场二手房交易占比越来越高，特别是2023年郑州交易以二手房为主，二手房交易体现着明显的“量涨价跌”特点。2019-2021年期间， 二手房交易套数占比约占全部房产交易的25-30%，2022年上升到44%，2023年进一步上升到51%。2023年二手房交易10.2万套，同比增长81%，已经超过新房套数9.7万套。交易价格上，持续下滑，2023年12月末二手房销售均价1.3万/平，较2022年12月末下滑16%，较2021年12月末下滑19%。二手房成交价格降幅较大，体现出房主卖房意愿强，愿意在价格上让步。
2023年4月降低首付比例、二环外取消限购后，新房市场有一个季度的小幅回暖。2023年二季度新房销售面积同比增长31%，但三季度销售同比转负，同比下滑17%。
2023年9月全面放松限购后，2023年四季度再次出现短暂的回暖，四季度新房销售面积同比增长144%，有较明显效果，但到了2024年再次转向下滑，2024年1-4月新房销售面积同比下滑48%。交易价格上，2023年12月末新房销售均价1.1万/平，较2022年12月末下滑9%，仍然处于下滑趋势。
从库存去化的角度来看，2022年1月至2024年4月28个月的时间里，郑州新房住宅可售库存下滑22%，去化取得了一定效果，但由于新房销售规模下滑，去化周期从40个月上升至48个月。截至2024年4月末，郑州新房可售面积3056万方，与2022年1月的3910万方相比，可售面积下滑22%。近6个月住宅销售面积均值为63万方/月，按这个速度计算，去化周期为48个月。
与其他城市对比，在有数据的二线城市中，郑州可售面积去化周期偏高，仍然存在去库存压力。
考虑广义库存去化情况，也就是计算累计住宅土地成交建面、累计住宅销售面积差值以及其去化周期，库存仍然偏高，约需要2.8年消化。从有数据的2005年开始计算，截至2023年末，广义库存约6300万方，较2022年末下滑21%。按过去三年平均销售面积均值计算，约需要2.8年时间消化。库存的累计主要体现在2017-2019年三年，每年土地成交建面在4300-5000万方，而销售建面在3000万方左右，三年累计了约4500万方建面的广义库存。仍需关注“以旧换新”计划落地后，对交易市场的提振效果。
风险提示
地产政策出现超预期调整。
以旧换新政策落地情况不及预期。
文中报告节选自华西证券研究所已公开发布研究报告，具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。
分析师：姜丹
