10天前，滇池度假区规划建设局突然公布了龙湖揽境的规划调整（规划许可证附图变更），令业界颇为惊讶，因为龙湖揽境早在两年前就已开盘发售，今年上半年已精装交付，怎么现在又进行规划调整呢？

原来，龙湖揽境虽然地块面积并不大，只有41.3亩，规划有5栋住宅，两年前发售的只是其中3栋，靠近南绕城高速的3号楼和5号楼却一直未建，此次对建设工程规划许可证附图进行变更的，正是尚未建设的这两栋。

一个并不大的地块，仅仅对两栋建筑的规划进行调整，而且从公示看，调整并不涉及容积率、建筑面积、建筑密度、日照等指标，仅仅是对外立面局部、户型细节进行了修改，由于调整幅度很小，外立面效果图甚至看不出多大变化，龙湖这么做的意义到底在哪里呢？

奥秘就藏在调整内容里。

根据公示，龙湖揽境未建的3栋和5栋，最大的规划设计调整是局部增加了飘窗和设备平台，而且调整主要体现在两个端头大户型（183平米），中间143平米户型的变化其实非常小。

对比变更前后的户型平面图就可以发现，龙湖揽境主要是增加了3栋和5栋两个端头大户型（183平米）的飘窗，再就是将原来阳台的一部分改为设备平台，其余部分没有变化。143平米户型也都增加了飘窗，只不过增加的飘窗比较少。增加飘窗最多的是5栋东侧184平米端头户型，估算增加的飘窗面积差不多在七八平米。

龙湖揽境5号楼标准层变更前后对比

很显然，龙湖之所以对早已过规的揽境申请规划调整，主要目的是增加两栋未售住宅楼的可赠送面积，因为飘窗面积不计入容积率，所以整个项目的容积率并没有变化，但不同户型在增加飘窗以后，实得面积有所增加，得房率提高，对销售有很大帮助。

包括揽境将原本就是阳台的一部分改为设备平台，可能也是出于增加赠送面积，提高得房率的考虑，因为按照规划，符合标准的设备平台也不计入容积率，而阳台则是减半计算容积率。但从龙湖揽境变更前后的外立面效果图看，调整设备平台后，阳台其实还是那个阳台。

揽境样板间中左侧的窗户将变成飘窗

总的来说，龙湖揽境在已经交付一部分的情况下，对尚未销售的两栋住宅进行设计调整，能实现的幅度不可能有多大，目前公布的可能已经是现有条件下的最大调整。龙湖之所以进行这番操作，原因其实也不复杂，主要就是为了给接下来的销售增加筹码，提高产品性价比、竞争力。

今年，随着昆明规划政策放宽，高赠送、高得房率已经是大势所趋，可是龙湖揽境几年前就已过规，有三栋都已经是现房，最大限度吃尽政策红利是做不到了，但对未建楼栋进行微调还是有可能的，而如今比较宽松的规划政策也给了龙湖申请调规的空间，龙湖的反应也非常及时并有针对性。

从揽境的平面布局看，调规的3栋和5栋正好在南绕城高速旁，其中3栋更近，这对销售来说是个不利因素，而今年以邦泰地产的几个项目为代表的2024年新盘，受益于宽松的规划政策，都做到了大阳台、高赠送，有的项目甚至号称“零公摊”，几年前过规的揽境肯定无法做到，但局部调整增加几个飘窗，多赠送几个平米，可以在一定程度上对冲临近高速的影响。

在滇池度假区核心位置，几平米到10来平米的赠送，价值也不低了。

相关阅读