深圳楼市在去年10月份的行情带动成交量暴涨后，至今的成交量都还不错，对比去年10月份之前满深圳无底线降价卖房的开发商和二手房业主，现在已经很少了，部分片区和楼盘上涨的价格还能稳住，不过少部分片区和楼盘上涨后的价格有下行趋势。

去年在深圳楼市火爆的时候我讲过，虽然楼市成交量暴涨，但是在深圳新房库存量太大的片区，现在各个楼盘新房都是竞品的情况下，在大量同质化严重的库存房源压制下，价格是不可能上涨的，如果涨起来短期也是泡沫，成交量稍有放缓，这些片区房价就要面对巨大的下行压力。

在一个片区，一个楼盘买房，除非着急一定要在这个片区买房马上住，否则买房的时候一定要关注片区的库存，片区还有多少在建没有开盘的新房，片区还有多少开盘没有卖完的新房，特别是片区有多个开发商卖房的情况下，在房价上很容易背刺前业主。在同质化竞品库存没有得到有效去化的情况下，涨价是不可能的，降价是很容易发生的，购房者要清楚最基本的逻辑。

除了要关注新房库存，更要关注片区或小区同质化严重和库存严重的二手房，去年10月份深圳楼市成交量暴涨，推动部分片区和小区二手房价上涨后，现在同质化严重和库存严重的二手房小区或片区房价又开始下行了。

比如南山的华润城润玺一期，小区共计约1171套住宅，目前贝壳挂牌待售的二手房共计约249套，小区约21%的房源都在对外出售，深圳正常小区的出售房源占小区总房源的比例是3-5%。

华润城润玺一期从去年10月份华二手房对外销售开始到现在，贝壳展示的成交价曲线可以看出成交价是下行的，小户型去年10月份最高成交均价约14.5万/平方米，目前成交均价约13.7万/平方米，成交价一直处于下行趋势。

二手房市场和新房还不一样，新房几百套房子开发商还能控价格，二手房每一套后面都是一个单独的业主，200多套房子就是200多个业主，如果小区的房源同质化又特别严重，没有很好的市场托住成交价，价格向上是很困难的。

再比如宝安的海纳公馆，小区共计约1890套住宅，目前贝壳挂牌待售的二手房共计约149套，小区约8%的房源对外出售，挂牌率还算接近正常。

从贝壳成交价曲线看，海纳公馆去年10月份到现在成交价也是下行的。海纳公馆约1890户的大小区，小区大部分是89平方米的三房和116平方米的四房，目前挂牌在售的100多套房子也是89平方米和116平方米的户型为主，几十套同质化严重的户型同时出售，购房者的选择就会变多，在成交量没有爆发的情况下，这样的小区房价是很难起来了，短期的火爆有可能推动房价上涨，只要这样的火爆稍弱一点，价格很快就下来了。

购房者在看到自己喜欢的房子时，一定要多关注片区竞品的基本情况，小区竞品的基本情况。长期的市场没办法预测，但是可以通过小区或居住率，炒房率，挂牌率，竞品库存率等等数据分析小区当前的购买风险。

要特别注意二手房挂牌率偏高的小区，可能是炒房客集中的小区，都在着急出货。