未来深圳房价怎么走不知道，未来深圳房价继续分化是确定的。即使过去4年深圳楼市经历有史以来最大最长下行期，片区和楼盘分化也极其严重，依然有购房者赚钱，有购房者亏钱，有购房者小亏，有购房者巨亏，选错标的能拉开百分之三四十差距。

深圳购房者买房的时候或多或少经历了无数的观点碰撞，站队做选择，做决定。时间是检验真理的唯一标准，我有时候说不过别人了，掰扯不赢别人了，只能回一句让时间检验吧。幸运的是，接受时间检验后损失最大的是观点错误的一方，并不是当时说输或掰扯输的一方。

历史给我们最大的教训就是我们从来不在历史中总结教训，作为深圳的购房者要多总结历史的教训，才能在未来买房中做更优的决策。好比4年前很多购房者买房认为贷款是不需要还的，以至于各路大V高额付费课主题都是砸锅卖铁上杠杆，早日上深圳湾。我多次强调，银行的贷款是需要还的，很多购房者没有经历过房价下跌，或是被房价持续上涨冲昏头脑，忘记了总结过去。

房价在下行的市场中比上涨的市场中，在片区的表现更真实。回望过去4年深圳房价的分化，可以检验过去哪些购房者做对了，哪些人预测对了，检验真理的同时也能总结经验，未来做购房决定的时候选择更优。

从大方向看，过去4年深圳楼市最火爆的时段，买入郊区的房子现在全部亏本，即使是当时热度特别高的网红盘也未能幸免，成交价都要低于当时开盘价。

造成过去郊区房价下跌的原因有：首先，过去购买力持续变弱，睡城片区的购买力会优先被收缩。其次，郊区源源不断的新房入市，造成开发商相互之间的价格战，再叠加二手房业主的价格战，很直观的看到价格下行。最后，大量同质化严重的产品，很难构筑价格护城河，一个开发商降价，其它开发商一样的房子被迫降价。

过去市区房价下跌的原因有：首先，产品竞争力，即使位置特别好的小区，整体产品偏弱的房产，房价会下行的特别多，产品好的房产，房价更加坚挺，关于产品上一篇文章有讲。其次，片区发展，片区的购买力增量发展和城市面貌改变较差的小区，价格支撑比较难，城市面貌可以细化到小区附近几百米，市区房产总价较高，购房者对片区城市面貌的要求高于郊区购房者。最后，片区增量新房太多，即使非睡城的市区，房产增量太多的片区，对房价冲击也特别大，南山赤湾片区目前就存在这样的问题，高峰期山语海成交价约15万/平方米，目前片区房价6-7万/平方米还卖不动，开发商还都给出了高额的转介佣金。

过去深圳价格坚挺的住宅具备的条件：首先，一定是非郊区的核心地段，片区发展不能低于预期，支撑片区或楼盘的购买力在片区发展的足够好，满足消化新房增量的需求，最少逆市不会严重下滑。其次，片区的城市面貌要足够好，特别是小区附近的城市面貌和居住环境。最后，产品足够优秀，楼盘整体要满足业主对现代住宅的需求，新材料和新设计的运用等等。

最近发现郊区即使价格很高的楼盘使用的新材料和细节远远不如市区住宅，比如市区新房铝板幕墙几乎是标配，高品质隔音隔热门窗部分是标配，郊区住宅还在用十几年前深圳建房子的材料，这在未来二手房市场中一对比就非常明显。