文/谢逸枫
预测下一年房地产趋势，主要根据上一年宏观制度、经济、货币、财政、政策、土地，加上户籍、人口、规划、城市的因素变化。再次是房地产行业数据、政策的变化。最后是城市政策的变化，可以总体判断出2023年房地产趋势的预测。
即通过2022年国家基本制度、宏观经济、房地产行业、城市微观政策的变化，结合房地产市场的实际情况，来预测2023年中国房地产趋势的。其中疫情、国际形势的变化，依然是判断房地产市场趋势，不可忽略的重要因素。
其一是基于10月26日、28日，11月22日、6日、14日、15日、12月16日、17日、19日、20日的国务、国常会、中政局、中共央、中财办，涉及制度、经济、房地产政策、土地、户籍、人口、规划、城市的数据、政策、中经会的楼市表述。
其二是基于10月24日、25日、27日、28日，11月11日、14日、16日、21日、23日、24日，12月7日、17日、21日、27日、28日的银保监会、央行，涉及债券、信贷第一、二支箭政策，包括货币、财政、利率、首付、降准、降息的金融、信贷政策文件。
其三是基于2022年10月16日的20大公报、10月20日、11月18日、11月21日、11月28日、12月21日的证监会，涉及等房企上市增融资等恢复上市融资的政策会议，包括政策文件的通知，是第三支箭放开的主要内容。
其四是基于2022年国家统计部门前11月全国房地产市场数据变化、自然资源部2022年22城宅地集中出让、央行2022年房地产融资信贷投放的数据变化。最后是基于2022年省、市、区、县地方房地产政策的调整、楼市数据的变化。
2023年房地产市场逆转的五个关键因素，其一是三支利箭“债券、信贷、股权”实现落地。其二是三道红线、贷款集中制延期执行。其三是取消、调整一切限制楼市措施。其四是低首付、低税收、低利率。其五是实施房地产刺激计划。
老汉对2023年房地产稳定年，触底反弹，稳中向好；全国楼市总体比2022年好，预期比2022年稳，信心比2022年高，政策比2022年松；市场量价齐涨，呈现先稳后扬，上半年探底见底，下半年筑底反弹。
全年全国商品房销售面积14亿平方米-15亿平方米左右，全国商品房销售额14万亿-15万亿元左右，全年全国商品房平均房价上涨3%-5%左右，多项房地产市场数据指标有望跌幅收窄为个位数，部分数据指标转正增长。
2021年全国商品房销售面积约18亿平方米，销售金额18.2万亿元。预计2022年全年全国新房销售面积13.8亿平方米左右，销售额13.5万亿元左右。房地产正式迎来拐点，市场成交规模短期已现天花板。
2023年全国商品房销售面积、商品房销售额难破18亿平方米、18万亿元。假如实施2万亿元-4万亿元刺激计划，或者是2万亿元-4万亿元的货币化棚改计划，商品房销售面积破16亿平方米，商品房销售额破16万亿元，是大概率的。
刚需、改善性住房需求释放，一二线城市率先见底回升，三四线城市冰火两重天，城市分化；商品房住宅土地供应继续下降，地价上涨，一二线城市依然以一手房交易为主；长效机制、保性租赁住房建设加快。
全面落实三支利箭“债券、信贷、股权”政策，实现保交楼、保民生、保稳定、保主体、保项目、保完工目标；降准、降息；金融监管、融资渠道全面适当松绑；三道红线、贷款集中制暂时不执行；22城宅地集中制城市自行调整。
房住不炒背景下，探索房地产发展新模式，房企转型加快；城市住房消费刺激，一二三线城市取消和调整楼市限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限商住的限制政策；首套、二套房的房贷首付、房贷利率下调。
合理住房需求（人才、首套、农民工、二套、新落户）购房财政补贴；契税、印花税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、企业所得税减免；房地产税试点延期；货币棚改发力；民营房企债务风险蔓延放缓、出清、自救是关键。
房地产并购、重组、物业分拆上市纷纷跟进、外资抄入；国企、央企、城投继续托底土地市场、优质民企、非房企继续攻城略地、合作与联合拿地为趋势；市场垄断与集中度上升；保复工、保竣工、保交房。
区域、城市分化加深，五大城市群、都市圈（长三角、大湾区、成渝、京津、中部区域）成全年楼市亮点，是房企重点投资区域，北上广深、二线核心及周边三四线城市迎来爆发；买房入市窗口期已经打开，市场观望将结束。
2023年中国经济、房地产市场四个不确定性的因素，其一是疫情，能否如预期3月份后全面实现稳定，不影响消费、投资，不影响房地产市场的复苏回升。其二是GDP增长目标，是否设置的经济增长目标5%以上。
再次是经济刺激政策，是否有经济刺激计划或投资刺激计划，稳定大盘预期，去年的稳定经济一揽子方案效果不明显。最后是否有房地产刺激计划，振兴市场、恢复信心，去年的三支利箭效果差，今年能否全面落实，修复信用。
四个不确定性的因素，直接关系到房地产市场走势，包括投资、施工及新开工与竣工面积、销售成交量、销售金额、房价、土地购置面积、地价、商品房库存、房企到位资金、国房景气指数的数据变化趋势。
