房地产在经历了漫长的下行周期后，要想止跌回升，可能仍需要数年时间。

1月7日，中指研究院公布的调查数据显示，2024年国内法拍房数量较上一年有所增长。其中，法拍住宅房源交易截止挂牌拍品数量为37万套，超过了去年的36.4万套。售出总数为11.7万套，交易总金额为1636亿元，同比下降1.9%。

调查显示，各类法拍房的挂拍量，总计为76.8万套，成交17.6万套，总成交额3308亿元，较2023年减少了6.7%。

中指研究院表示，大部分的法拍房都在三四线城市，总数为63871套，二线城市也有45997套止赎房屋，一线城市有6994套。

房子过去曾是国内家庭资产中最主要的东西，一度占比高达七成。随着房地产在2021年之后开始步入下行周期，资产价格的下跌以及宏观经济的影响，也导致最近几年的法拍房大增。

而这个趋势，短期来看仍然还没有到尽头。

去年一年，全国各类法拍房源累计拍次数目较2023年有大幅增加。2023年拍次次数为111万，到了2024年，这个数字增加至139.1万次，增幅高达25%。成交拍次在2023年为17.1万次，2024年为17.9万次，略有增加。

从2008年开始，国内房地产行业就开始一路上涨，到今天已经较高点下跌了30%左右（全国范围），越来越多的法拍房，对于更多的拍次次数，这也说明在人们对房地产的信心可能已经不再。

从2020年新冠开始，国内法拍房的数量就开始上升，这种涨势在2024年也得到了保持。一开始，法拍房的增加仅仅只是因为病毒的影响，但随后2021年的房地产价格下跌，则将这种趋势扩大。

从宏观的角度来看，房地产的低迷严重拖累了整个宏观经济，这也是新冠病毒后时代，消费复苏不及预期的主要原因之一。

但房地产行业的风险，还远远不仅限于法拍房。

银行业一直都和房地产紧密相连，这种相连带来的风险，也不容小觑。过去国内民营企业向银行借贷，一直以来都是用房地产作为抵押品，在房价维持高位的时候，企业借了更高的贷款。

但今天，随着房价的价格开始下行，银行也发现，这些房地产抵押品的价值大幅度低于银行发放的贷款价值。

贷款和抵押品的价值不对等，就可能引发风险。

理论上，面对这种风险的情况，银行应该更谨慎向企业和个人贷款。但随着消费和投资的压力，银行也不得不继续向银行业和企业个人增加贷款，但银行既要考虑风险，又要面临贷款指标，压力也并不小。

在各种不确定性的因素之下，局部的问题也被逐渐放大。

在这一轮房价下跌之前，人们曾一度抢购沿海度假屋，那里的公寓价格从2016年到2021年翻了一倍，但随着这个行业的萧条，根据青岛农业银行的报告，沿海地区的房贷违约率也正在大幅度上涨。

美国知名投行摩根士丹利预测，今年国内房地产市场将继续探底，一直到2026年才会有所改善。摩根士丹利的理由有两点，第一是房地产库存量仍然还很高，第二是房价相对居民收入和租金回报率依然偏高。

库存和房价收入比，乃至房价租售比，一直以来都是衡量一个地区的房价是否过高的主要数据支撑。但在过去十几年时间里，国内房价却一路高歌猛进，在这十几年的时间，房价的上涨幅度超过了几乎一切的金融投资品，这也迫使更多的居民贷款三十年买房自住，或是投资增值。

当热情的购房情绪掩盖了理性的数据支撑，那么房价的上涨，最终可能也就是泡沫而已。

从某种角度来看，摩根士丹利的报告可能还偏向于乐观。换句话说，2026年国内房地产行业能否恢复上涨，仍然需要取决于三个指标：库存量、房价收入比、房价租售比。

首先从库存量来看，截至2024年底，我国未售出的房地产库存（已经全部建成）的库存金额高达93万亿元人民币，93万亿是一个什么概念？要知道2024年我国的GDP总量也只有135万亿左右，93万亿的库存量，这相当于我国一年GDP的一半还要多。

而且这里面还没有包括大量的在建工程，如果把这部分计算在内，库存量更大。

如此庞大的库存量，需要多久才能够消化完呢？

还是以2024年为例，2024年我国房地产销售额为9.6万亿元，同比下降了17.1%，连10万亿的销售额都不到，如果未来几年这个数字哪怕不下降能够维持下去，至少也需要十年时间，才能够清空库存，而在这个过程中，房地产还会持续建设，新增投资。

高位库存，如何找到新的需求点，这很大程度上决定了房价的坚挺程度。

然后就是房价收入比。房价收入比就是当地居民收入和房价之间的关系，如果这个数字太高，就意味着房价超出当地居民收入太多，存在着泡沫的风险。

以2021年的高位来看，一线城市房价收入比甚至有高达50的，这需要50年不吃不喝才能够买一套房。所幸在经过几年的下行之后，我国的房价收入比已经有了很大的改善，但仍然有一些高。

去年上半年，全国平均房价收入比为10.6，相比2023年下滑了7.4%，但仍远超国际惯例的合理区间（3-6倍）。

至于一线城市，这个数字仍然较高。国内一线城市的房价收入比高达26.3，较2023年也下降7.6%，但二十多年不吃不喝买一套房，这个价格仍然撑不起当地的居民收入，哪怕是一线城市。

毕竟到今天，全国月入上万的人，仍然不超过10%。

最后就是租售比了。2024年我国重点城市的租售比是2.12%，这个数字仍然很低，但已经能够超过一些银行的存款利率了。

不过仍然不建议买房投资，因为租售比只有2.12%，这个收益率如果有这么多的本金的话，那么仍然有更多的选择，尤其是考虑到首付换贷款利息的话，这个租售比仍然说明，市面上的房子太多，导致租金便宜，因此买房增值保值的空间，并不大。

从法拍房不断增加的这个趋势来看，我们也很容易发现，今天的房地产行业显然还没有完全脱离危险区。

房子是用来住的，不是炒的。只有真正明白了这一点，我们才能够真正看懂房地产的未来。

一套房的价值不在当下，而是在未来的十年、二十年之后。但到了那个时候，我们的人口可能也要撑不住了。

未来更多三四线城市的房子“鹤岗化”，可能才是真正挡不住的大趋势。

end.

作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的一切；好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。