十余年前，王庄地块上数十栋40-55层的摩天住宅拔地而起，项目总建筑面积约127万㎡，其中，商品房57万㎡，安置房面积55万㎡，地面商业建筑面积约15万㎡，福州二环内总体容积率达5.0的高密度巨型项目华丽登场。

无独有偶，在同一时期，2010年前后，上海新村旧改项目完成，占地9.33万㎡，总建筑面积达43.67万㎡，容积率高达4.8。

王庄、上海西，一东一西，互相呼应。

一晃十余年过去了，时间来到2023年，南湖旧改顺利完成，房屋征收面积约23万㎡，规划两个地块做安置房。南湖旧改地块一，最高容积率3.57；南湖旧改地块二，最高容积率5.15，王庄地块高楼大厦伫立十余年后，不再孤单，邻居南湖将添超百米高楼住宅作伴。

一、项目进展

2024年3月18日，榕发锦熙公馆（投资建设一体化）招标公告发布，项目已完成备案、项目估算或投资概算，现对项目的工程总承包进行公开招标。

项目位于福州市晋安区长乐中路东侧，晋连路南侧，建筑用地面积约111.2亩，主要建筑物面积约35万平方米，容积率3.57以下，商业建筑不超过25000 平方米，建筑高度130米以下，住宅建筑高度 21 米以上。

二、土拍情况

2023年11月，福州宗地2023-45号公开拍卖，即南湖旧改项目出让地块一，土地用途及年限为住宅用地70年、商服（商业）用地40年。

最终，地块以底价48.52亿元拍出，楼面地价18333元/㎡。

三、肚子君观点

（一）我们来聊聊配套情况

1.交通方面长乐路连接南北，晋连路东连东二环，市区路网发达，公共交通方便，地铁2号线紫阳站距离在1000米以内，也算在辐射范围内。

紧临世欧商圈，逛街购物方便。休闲方面，往西不远可以逛逛晋安河，东北方向步行约2千米可以到晋安湖公园。

地块位于二环内，总体配套不会太差。

2.我们来看看项目本身，130米的高楼，直冲云霄，和王庄的高楼呼应。高楼层好还是不好，萝卜青菜，各有所爱，可以会当凌绝顶，一览众山小，不过也担心电梯使用情况。

3.57的容积率，已经是高，再加之南侧的南湖旧改地块二5.15的容积率。高密度的住宅必带来高密度的居住人口，必然影响小区中业主的生活舒适度，再加上高楼因素，电梯的质量和维护就更显重要了。

（二）巨量供应

百亩地块，百米高楼，高容积率，这样的巨型旧改项目，意味着之后天量的供应。项目周边已有王庄地块高容积率住宅供应市场，若干年后南湖地块的巨量供应叠加入市，周边的二手房市场是何景象大家也都心照不宣。

二手房尚且如此，周边项目的期房呢？对于购房者而言，可以看看目前的去化，再想想后期周边的供应情况，如果期房品质上不能独树一帜，未来陷入巨量供应的汪洋大海，如何能够独善其身？

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