凤岭北高坡岭45亩地，又又又流拍了！

前两天，也就是2月24日，南宁市青秀区高坡岭路西侧45亩地块挂牌再度流拍！AAA这已经是这幅地块至少第5次流拍了！起拍价已从首次的6亿元腰斩至2.9亿元，多次下调起拍价上架，却仍未能吸引买家出手。

这块曾属于广西前首富赖可宾“永凯系”的黄金地段地块，从2018年首次法拍流拍至今，七年间该地块历经司法拍卖、破产重整、规划变更争议，却始终无人接盘。

业内人士分析，地块商业比例过高、开发条件苛刻、隐藏债务风险等“硬伤”，使其成为房企眼中“带刺的蛋糕”。

而这场流拍背后，更折射出广西“糖王”赖可宾从首富到“负豪”的资本崩塌史——一个甘蔗堆砌的帝国，如何在跨界扩张与债务雪球中轰然倾覆？

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再度流拍：黄金地段地无人接手背后

此次流拍的地块位于如今南宁市楼市热点板块凤岭北，附近有山姆会员商店等商业体，南宁市第二中学(凤岭校区)与新民中学两所知名学府近在咫尺，该地块还紧邻地铁1号线百花岭站，交通优势显著，地段相当优越。

但为何屡次拍卖均惨遭流拍？花儿姐咨询的多名房企投拓负责人均表示，地块虽位置很不错，但隐性的风险太大。

这块地隐藏的风险主要有4点：

1. 商业占比过高，开发成本与收益失衡

该宗地块所有权人是广西凯宇房地产开发有限责任公司（以下简称：凯宇公司），于2013年拿下。该地块规划要求中，住宅面积不足40%，批发零售、商务金融及住宿餐饮用地占比达57%-58%，且须自持20年、建设3万㎡酒店并无偿提供1.12万㎡公益用房。

在当前楼市行情下，商业地产去化周期长、运营成本高，开发商需承担巨额沉淀资金风险。以住宅开发反哺商业的常规模式在此难以奏效，很多企业认为“算不过账”。

2. 隐形债务与产权瑕疵叠加

地块涉及多次抵押、司法查封及违建问题，竞拍后需额外支付补地价、税费及违建拆除费用。例如，地块上现存违建，拆除成本难以预估，且产权归属复杂（曾多次抵押担保），进一步抬高了接盘风险。

3. 楼面价“虚低”背后的真实成本

尽管上次拍卖楼面价仅约2000元/㎡（按2.9亿起拍价计算），看似远低于周边地块（如北投集团2023年拍得邻地楼面价9510元/㎡），但若计入商业自持成本、公益用房建设及债务连带风险，实际开发成本远超账面数据。某房企投拓负责人直言：“看似捡漏，实则是无底洞。”

4. 市场预期与政策调整的双重挤压

楼市近年持续低迷，房企对中长期大比例商业项目持审慎态度。加之永凯系资产多次流拍的经历，市场形成负面预期循环。

再来回顾这幅地块的上架历程：

2013年1月30日，该地块被凯宇公司以总价2.52亿拿下，计划开发成广西台商会馆，总建筑面积35万㎡，主楼高78层，功能集住宅、高级写字楼、购物中心、五星级酒店为一体的大型城市综合体。并于同年10月28日，举行了奠基仪式。

2018年5月10日，广西台商会馆项目地块被崇左市中级人民法院进行司法拍卖，起拍价6亿元。后因凯宇公司申请破产重组，拍卖中止。

2024年5月21日上架，起拍价5.2亿，流拍。

2024年6月13日降价1.3亿再上架，1人报名没报价，流拍。

2024年 9月16日降1亿再度上架，起拍价约2.93亿，流拍。

2025年2月24日再流拍。

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惊人负债：至少负债342亿！

该宗地块多次流拍的背后，是一个商业帝国的崩塌史。

2025年开年，一则资产处置公告引起很多人的注意。

2025年1月3日，全国企业破产重整案件信息网发布《广西永凯糖纸有限责任公司、广西南宁永凯实业集团有限责任公司等合并重整案重整投资人招募公告》，公告显示，永凯系旗下广西糖业、永凯房地产等4家公司资产包正寻求整体接盘。这个标价待议的"大礼包"中，767亩优质土地、87处商业房产、21家控股企业的背后，是342.75亿元债务的滔天巨浪。

根据资料显示，截至2024年7月7日，管理人共收到200位债权人申报的债权，申报总金额为34,275,041,399.27元(不含职工债权)。也就是说，永凯至少负债金额高达342亿元。

根据破产企业提交的职工债权清单统计，永凯六景集团职工债权1,149,442.25元、永凯糖纸公司职工债权28,779,975.55元(不含工龄补偿金)、永凯实业集团职工债权3,291,391.43元、大桥制糖公司职工债权438,064.75元。以上债权仍在审核中，债权金额最终以法院裁定确认为准。

更令人咋舌的是，永凯系资产包土地每平方米土地竟背负446万元债务，平均每位债权人被拖欠1.7亿元，实在惊人。

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帝国往事：从广西首富到“负豪”

时间倒回1993年，27岁的宾阳青年赖可宾走出民政局大院，用借来的50万元承包横县糖厂。这个看似冒险的决定，却让他在十年间建起横跨桂中南的"甘蔗帝国"。

2001年国企改制大潮中，他接连吞并两家国有糖厂，日榨蔗量突破2.4万吨，相当于每分钟就有17吨甘蔗在其车间粉碎压榨。彼时广西每三勺白糖，就有一勺带着永凯的印记。

糖业带来的财富洪流，推动着这位"甘蔗大王"开启更疯狂的跨界。2002年，他在南宁凤岭北拍下首宗地块时，周边还遍布着连片的甘蔗地。三年间，永凯现代城、春晖花园、永凯春晖花园三大项目拔地而起，50万㎡的开发量刷新了当时民营房企的纪录。2007年胡润榜单揭晓时，赖可宾以10亿身家戴上广西首富桂冠。

2013年成为永凯系生死分水岭。全球糖价暴跌致行业巨亏，赖可宾却豪赌120万吨精制糖项目，永凯损失惨重。后更因轻信“空壳融资”痛失24亿资产处置权。

自此，永凯系开始经历雪崩式坍塌：2014年底拖欠蔗农2.8亿元，2016年总部大楼变卖，从此企业陷入泥淖。

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凤岭北地块不香？多幅地即将出让

从该宗地块的流拍，可以窥见当下资产处置现场正上演冰火两重天。春晖花园116套住宅遭30余家投资机构围猎，最终以6000万元成交，单价仅8000元/㎡。而同处凤岭北的45亩商住地块，评估价从6亿暴跌至2.9亿仍无人问津。这种分裂行情背后，折射出商业地产的深层困局。

当342亿债务撞上楼市寒冬，这些资产究竟是"黄金坑"还是"无底洞"？看来，接盘方要么具备点石成金的运营能力，要么期待政策层面的特殊支持。

站在永凯大厦32层俯瞰南宁，东盟商务区的霓虹依旧璀璨，而大楼附近围挡后的烂尾工地已长出半人高的杂草。这场始于甘蔗地的资本狂想，最终在342亿债务迷宫中沉寂。当拍卖槌声再次响起时，不知是否会有人记得，二十年前那个在糖厂锅炉旁畅想未来的青年企业家。

说回凤岭北土地，与永凯系45亩地块多次出让均惨遭流拍形成鲜明对比的，是近年来凤岭北土拍市场的热闹，这两年，中海、建发、荣和、邦泰、北投等实力企业纷纷在凤岭北斩获新地块。作为当下南宁楼市的热点区域，凤岭北依然是南宁地拍市场的“当红炸子鸡”，接下来仍有多幅用地即将上拍。

根据青秀区去年10月公布的土地供应计划表，凤岭北地块中的长月巷13亩地块已在去年11月由四川邦泰以楼板价12762元/㎡拿下。另外还有QX09、QX13、QX14地块筹备推出。出让计划如下：

另外，佛子岭路北侧、高坡岭路西侧还有两块面积分别为98.43亩和41.07亩的项目预计也将推出。目前，两个地块进行地质勘查招标，招标人为“南宁轨道交通集团”，意味为轨道御珑壹号城附近的地块即将入市开发。

前广西首富45亩商住地的流拍只是个特殊的案例，凤岭北高坡岭路的开发故事还远远没有结束。