2025年3月25日，北部湾产权交易所一则挂牌公告引发市场震动：

位于东盟商务区核心地段的“合作路10號”商业项目以3亿元整体出售！

这是该项目自2023年中渡资产从万科接手后，两年内的第二次易主。

这个位置黄金的商业体，为何频繁转手？背后折射出怎样的商业逻辑？

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3亿元！整体打包出售

该项目为南宁合作路10号东盟1号-澳门园S1商业项目，挂牌价3亿元，为整体上架出售。

根据挂牌信息，南宁合作路10号项目建筑楼层数共4层，其中地下一层，地上 3层。

该商业体总建面1.8万㎡，商铺产权证共90 套，每个商铺实际可使用面积达100%，截至2024年底整体出租率约 92%。

项目业态规划为餐饮美食 50%、主题零售 25%、娱乐休闲 25%。

主力商家米其林指南餐厅获奖湘菜品牌湘颂、巴别塔法餐厅、蜜桃西餐厅、宇门洋食馆，MY HAIR 黑金店等，未来还将引进酒店等高端品牌。

写到这里，明眼人一眼就看出来了：

合作路10號，这不就是曾经大名鼎鼎的前东盟万科里吗？也是东商区顶级豪宅万科瑧山悦的配套商业。

2019年，东盟万科里开业，定位“东盟精致生活Street Mall”，但因万象城、盛天地等竞品挤压，运营始终不温不火。

2023年4月，中渡资产以“股权投资+免租联营”模式接盘，更名为“合作路10號”。

此后，中渡资产引入形式更多样的新业态，通过持股商家、扣点分成的轻资产运营快速提升出租率至92%。

看起来一切欣欣向好，而今，为何二次转手？

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中渡“出海”中东，出清资产

东盟万科里变身合作路10号这个新闻，很多自媒体都追过但，很多人不知道的是：

当时中渡为什么考虑收购东盟万科里？

中渡资产，聚焦于一、二线城市核心地段存量物业的增值型投资和资产运营，涉足文化旅游、商业地产、生态科技、公共服务设施等多个领域。

而中渡之所以收购东盟万科里，原因之一是因为中渡在洛阳做的文旅项目，洛邑古城，做到了年均1000万游客的爆火，让游客免费试穿汉服拍照打卡的沉浸式体验，已经做成了中国汉服第一城。

中渡想把合作路10號通过沉浸式体验、高品质内容吸引用户，通过不收租金、联营合作的模式吸引商家。

中渡收购东盟万科里之后，这几年的改变是肉眼可见的，商家更是大量高品质化。整个商业多了更多的社交属性，商业的美陈和颜值更高。

那么，现在为什么会出售合作路10号？花儿街了解到的一个原因：

据接近交易的人士透露，此次资产处置与中渡战略调整密切相关。该机构正将资源向海外实业赛道倾斜，目前中渡在中东阿联酋的水泥厂、新型建材项目已进入落地阶段。

目前中渡资产负责人已经出海，所以要把南宁资产出售，包括万科瑧山悦豪宅一套和合作路10號整体商业项目。

该人士分析，在RCEP框架下，中国资产管理者的"重资产+技术输出"的出海模式已成趋势，中渡可能正在复制其“洛邑古城”的产城融合经验“出海”。

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将拆分销售，套均约300万

中渡的原计划是，整体出售合作路10號，总价3个亿，看似“高性价比”。

但从市场反馈看，目前广西很难有如此大资金的商业资产买家。

所以，项目拟于5月启动分拆销售。预计均价2.2-2.5万/㎡之间，最低单价1.5万+/㎡，90本产权证对应商铺带租约出售，套均总价约300万元。

最近，我们花儿街后台咨询这个项目商铺的购房者不少，但是我个人认为，这个项目有机遇也有挑战。

机遇在于，东盟商务区和凤岭南北聚集南宁了70%的千万级豪宅，3公里内高净值人群超12万；将于2028年开通的地铁6号线“合作路站”带来持续客流，商铺具备长期持有价值。关键的是，以前是不散卖，现在能散买了。

但是，风险点也同样存在。

作为南宁顶级商圈，这里聚集大量商业体量，竞争激烈，一个商业体要想破局，运营能力才是关键。

合作路10號能否打破“接盘-改造-转手”的短周期循环、和能否”长红“运营模式有待考察。

对于未来购买业主担心的运营问题，中渡负责人表示，”散售后继续由中渡运营。“

中渡甚至开出了一个大胆的“10年对赌承诺”：确保购买商铺的业主资金年回报不低于4%-8% ，10年后再从新开集体业主会确定是否用中渡继续运营。

在挂出要出售合作路10號的同时，中渡没有停止商业的运营，反而是最近3月底还新开了一家连续多年入选米其林指南的湖南菜馆“国藩家宴·湘颂”。

现在商业内的店除了之前的高逼格餐饮巴别塔法餐厅、蜜桃西餐厅、宇门洋食馆等，还新装了欧蔚花园AU-VERT jardin等年轻人喜欢打卡的高颜值、高品质店。

中渡资产还要在合作路10號商业的顶层投资精品酒店——境澳花园酒店，只有20间客房，目前已经全面动工中，预计不久的时间就会亮相。先剧透一张酒店效果图。

从合作路10號周边1公里的消费群体看，该项目处在南宁消费力最高、高端楼盘和豪宅最集中、高端商业最密集的东盟商务区。

无论是固定消费人群与流动人群在南宁市都是排在前列的。关键是未来如何与万象城、盛天地等同区域的商业体做到差异化定位，并实现长期的引流和运营？

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南宁最成功商业整售案例之一

最后再来说说万科。

万科从2012年12月首次进入南宁拿地，12年时间里，万科贡献了两个大宗整售资产经典案例：

一个是东盟商务区的商业“东盟万科里”变身“合作路10號”，2023年4月和中渡资产完成交割。

另一个则2020年10月，万科和广西北部湾投资集团签订占率合作框架，当年12月双方签订万科大厦的股份转让协议。

通过受让万科大厦项目公司股权，北投集团旗下能源集团、养护集团、环保水务集团及工程咨询集团获得万科大厦未售部分资产。

现在在五象总部基地第一排的“万科大厦”已经变身北投的“广西能源大厦”。

通过两次出售和持续销售，目前万科在广西“瘦身”成功。

南宁方面——

万科进入南宁13年，开发有19个住宅楼盘，4个商业，目前没有未售商业。

目前万科在开发的楼盘仅有高端精装盘“万科瑧湾悦”，其他住宅楼盘已经销售清盘。

万科在南宁的商业资产还有长虹路万科里、万科广场等在万科名下。

柳州方面——

目前万科在广西最大的在建在售楼盘是柳州1200亩大盘“柳州万科城”，多年霸榜柳州销冠。

此前一直有传言万科或战略性退出广西，不过，我们了解到，在广西，万科今年将重点在住宅合作开发、代建代销、城市更新旧改、公建类代建等领域寻找机会。

万科就唠到这里，给我们自己打个广告——

如果有需要购买合作路10號的商铺，欢迎找花儿街加微私聊。