牛奶厂最近的表现不尽如人意，920放开的时候业主还趁机涨价，才一个月不到就马上打脸，现在想卖就很难了。

最近两三个月确实回调了一些，一些急卖的业主还是愿意降价卖掉，他们也想要早点置换到别的地方。

华润88的以及金地89的，还有龙湖97的三房户型先跌为敬，毕竟奶厂并不是刚需的首选，而以前比较热卖的120/140的户型最近也能捡到漏了，买家可以趁年前考虑一下。

牛奶厂的下行有一部分原因确实是两年前过热了，当然，那时候整个天河都涨得很夸张，坚持了两年多还是熬不住下跌了，但主要原因还是市场因素，全国楼市都不太好过了，广州楼市也难独善其身，而且这两年核心区供应比较多。

所以，牛奶厂并不是特例，要说跌的话，目前整个广州包括珠金琶核心区都有在回调，只不过牛奶厂光环太多，大家议论较多而已。

未来随着越秀大观路一二期地块的入市，整个奥体板块还会持续有热度，牛奶厂的底也很快会出现。

如果说牛奶厂的行情不太好，反观天河白云交界的梅花园板块却稳如老狗。

要知道，这个地方是很多人不看好的交界处，我之前写过文章，我还是比较看好这个板块的。

纵观广州靠近核心区，交通配套商业教育资源都完善，且又是次新房板块的地方真的不多。

下面我们综合对比点评一下：

1、梅花园随着越秀和樾府和天河序的入市，把整个板块拉到了一个更高端的纯改善高度，先有天河金茂府在这里二手成交八九万，后有和樾府也卖了8万左右，天河序五万多的楼面价又把这里推向了更高的高度。

2、正常来说，这个板块目前二手流通性比较多的，还是怡新路板块的400-600万之间的房子，但天河这边的地价太高，只有做改善或豪宅才有资格卖到八万多。

3、由于是一个存量的市场，这边有充沛的置换客源，卖掉周边的二手去置换这里的改善和豪宅，同时本身这里有沙太路和沙河市场的一些企业主会考虑这里。

4、配套比牛奶厂完善，户型更好使用率更高，地价也摆在这里，离珠江新城距离更近，又有现存的二手置换客，导致价格比牛奶厂更稳定，更易接收到了外来客源。

5、牛奶厂的地铁预期没法坐实，还不知道什么时候兑现，其次，牛奶厂的生活配套短期也只能靠底商，附近还有很多的新房供应，都让牛奶厂处于一个不利的境地。

6、梅花园这个板块和越秀的东风东市场类似，靠近天河核心，次新盘都很贵，价格很稳定，不会暴涨暴跌，但是增量的预期并不是特别突出，特别是广州持续向东向南发展的情况下。

7、另外，这个板块如果是做700-1000万的市场并不是特别好，因为除了要和天河东竞争外，还得要和附近的二手竞争。

8、所以当下来看，开发商的定位还是清晰明确的，特别是108/125/140的户型有一定的竞争力。

再往上去到180/240的面积时，单价和总价过高，这里的性价比就偏低了。

一是这里目前还没有成交过这么高总价的房子，我说的是平层，需要市场去验证。

二是到了2000万左右，还有琶洲金融城可以选，所以开发商也比较精，这个面积段做得并不是很多。

三是一手新房的价格超出周边二手价格30%以上就明显过高了，溢价太明显了，所以把这种大户型做到极致，让你无法拒绝，那就看开发商的策略了。

现在一手已经溢价超过30%，未来进入二手市场也一定会非常贵，而多出来的这部分不合理的溢价就不好转出去了。

举个例子，东风广场五期是最新一期，但如果比三期贵了30%几乎不可能卖得出去，三期楼龄虽然旧很多，但是拉不开差距的，还有锦城花园最新一期的南苑，还有中海花城湾三期大平层卖得都没有一期南向四房贵。

同一个小区如此，同一个板块也是一样的，同一个板块之间房子差不多的情况下是很难拉开这么大的差距的，你又不是超级顶豪，而豪宅更要看地段了。

地段越强，面积越大价格越高，反之，地段越弱，面积越大越便宜。

这种非顶级地段的大面积豪宅在二手市场上流通性会弱很多，单价贵总价高，就好比星河湾的豪宅，一手贵，二手便宜。

最后我们再总结一下。

梅花园这个板块确实是有改善基因的，怡新路的云山熹景、恒大御府、佳兆业天御本来卖得也不便宜，最贵的也要近一千万。

其次，这里的配套完善，决定了有固定的客群，以及向上置换的链条，这里的房价相对比较稳定，适合总价一千万左右的买家。

比较看好的125/140的面积，另外最多加一个180的户型。

而牛奶厂短期看到的是利空，长期还是有很多增量的，只不过时间不确定，一个不需要熬，一个还需要熬。

牛奶厂的买家来自东部置换客较多，以及金融城、智慧城、科学城，更年轻化一些，而梅花园的业主偏向本地置换的老money以及传统企业主较多。

户型使用率这些并不是关键因素，毕竟是两个一东一西的板块，供求比不同。

至于怎么买，主要还是看钱和需求，牛奶厂建议当下控制在一千万以内，梅花园这些新盘，你将来还可以和越秀大观一些参考。

下次我们再分析一下越秀大观一二期的市场行情。

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