有人说现在的新房得房率高，公建化外立面做得漂亮，这就是它值得买的原因，我看未必。

得房率高只是噱头，当这个房子只剩下得房率可以唱的时候，也就没有其他优点了，除非它还有其他优点可以演绎。

外立面漂亮并不是别人要买的理由，外立面花的钱越多，里面的质量花的钱就越少，你细品。

再说，其实五六年前的产品也不差，也有110多做四房的，十年前也有89做三房两卫的，20年前70方也有做三房的，只是户型略有进步，但是功能是差不多的，你现在去看这些房子，它的价格是不是因为户型呢。

而现在所谓的得房率高的产品，除了规定的半开放式空间赠送面积多了5%之外，其他还是借助的阳台花池、飘窗等，并不能把得房率110%给你写进合同里，你需要自行感受。

来看看上面这个某盘的四房，是不是特别突出飘窗和花池，飘窗有实用性吗。

所以，三房还是三房，四房还是四房，有些还是挤压了公共空间给你的，比如电梯厅、消防通道等，你并没有占到便宜。

总之，买房要警惕过度包装，明明这个板块只适合做个小三房，非要搞什么110%使用率，硬生生把三房拉成小四房，这种过度营销牺牲的还是你的居住品质，并不是改善，反而让你成了伪刚需。

开发商把你不需要的东西卖给你，其实就是让你提前消费和提早享受，这些成本包装成溢价卖给你，你憧憬着美好未来心甘心情愿的刷卡了。

当然，能够抵挡得了这种诱惑的人不多，所以看得懂的人始终是少数，就和赚钱的人永远都是少数一样。

楼市再好，也只有20%的人挣钱，所以，大部分人因为信息差和认知差，还是不会买，顶多只能自住。

新房之所以热度高，是因为有开发商打广告，投点广告在开发商看来是非常划算的事情，连半套房的成本都不用，就可以让这个盘的广告铺天盖地，还能维持热度。

另外就是中介的推销也会让这个盘进入很多人的视野，所以我们要分辨哪些是适合你的，哪些是不适合你的。

当然，值不值得买也不能光看是否有广告，看是否开渠道来判断，毕竟现在很多二手，当年也是名不见经传的，现在也有成为网红盘的，所以我们万事不要太绝对。

将来能不能逆袭，还得看周边城市面貌，所处的地段，产业的兑现，人口的引入等方面综合来看。

过去十年，很多近郊板块已经变成市区了，就好比20年前的珠江新城还有很多农田，同样的道理，现在有些地方还不成熟的，未来也可能会发展到那里。

至于会不会发展到那里，也要看当地政府是否重视，财政投入是否能跟上，是不是城市发展的方向。

如果单从十年内来看的话，现在很多的新房在进入二手市场后，就会变得沉默，声音消失，周边十年内也看不到大的发展前景，也不会有新的变化，纯粹就是睡城，就好比亚运城，现在是睡城，二十年后还是睡城。

比如说像芳村，广钢二手的现状就是现在这些新盘的现状，一手都卷成麻花了，将来二手还会更卷。

还有白云，8/13号沿线的90%以上的盘都会沉默在二手市场，就好比五六年前以白云新城为概念的保利紫云、金地仰云，蹭白云新城这个现有的大IP都热不起来，蹭火车站、白云湖这种概念能好起来吗？

还有番禺大石那些想蹭万博蹭不到，想蹭琶洲又太远，只能靠主打江景的盘，未来也好不到哪去。

所以有些地方，他们看似分析得头头是道，实则没有任何意义，方向错了，怎么深扒都没用。

当然，老黄埔科学城番禺万博，因为偏改善，又处在其区域发展的核心位置上，地段价值更强一些，不管这个区域未来怎么发展，它们占据了比较好的地段还是有可能逆袭的，只是当前房子较多，购买力被稀释掉了。

另外，这几年，天河海珠的新盘也比较多，吸走了一部分流量。

天河海珠也会有一些盘是会在二手市场上消声的，比如像天河源筑、慧源山庄、江源半岛，以及已经消声的佳兆业壹号。

海珠的中海观澔府、江泰里，未来也大概率和前两年交楼的海珠小雅、越秀海玥一样的命运，还有豪宅越秀滨江樾、保利阅江台等等，关注度不会太高，不过选市区还是要好过郊区。

这些被分散打散的一些盘，没有集中效应，周边也没有政府的投入，多靠开发商的实力，周边老破小十年后也还在，所以你从它隔壁一些次新二手房的现状就可以看出它的未来。

以上

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