继昨天越秀地产拿下大观路地块后，今天又勇夺琶洲西区地块，成功刷新广州楼面价。

先说一下大观路地块，越秀经过16轮竞价之后，以总价43.9亿，楼面价4.6万的价格夺得大观路二期地块，比八月越秀拿下楼面价5.2万的一期地块要便宜10%以上，但是容积率也是高了很多，景观也差了一些。

在臻颐府、合生缦云、越秀大观路一二期地块之后，基本坐实了大观路这个板块豪宅属性，这个板块成了金融城、智慧城的高级版后花园了，比牛奶厂还是要高一个等级。

将来的售价一定不便宜，一是地价已经这么贵了，卖到八到九万是很正常的，而且都是大面积豪宅为主，二是两个地块都是越秀自己操盘，肯定不会自己砸自己，产品也会错开，为什么一定要跟保利撕杀呢，就是怕保利来分蛋糕、来搅局。

接着说一下琶洲西区这块，琶洲樾也是越秀的，琶洲南TOD也是越秀的，现在看的话，整个琶洲的新盘都是越秀的，定价权全在它的手上。

隔壁的两个盘卖得也差不多，货量不多，价格也在12-15万之间，而今天拍的这块地实际楼面价已经去到了8万多，将来卖12万也是有钱赚的，所以才有这么多开发商来抢。

未来这块地的定位肯定比琶洲樾还要更高端，才三万方，也就是一百多套货，如果是200方起步的话，套均总价应该是在3500万以上，单价应该在15万左右。

把整个琶洲推向了更高的段位，一方面坐实了琶洲地价房价，另一方面是这个面积和总价直接对标了珠江新城东区，也就是说琶洲要叫板珠江新城东区了，中区有很多一房两房之类的，总价级别上不及琶洲。

简单分析一下这两块地王之后，我们再来看一下这个冷清的楼市。

现在大家的感受是二手房一直在降价，房子好难卖，市场很差，但是一手房却又很火，比如上周一手房成交1581套，环比上升20%，去化周期缩短至18个月。

再看地价，天河海珠屡拍地王，就连黄埔也拍出了地王，那为什么会出现这种情况呢，到底明年的行情是涨是跌呢？目前来看，地市和楼市是两个市场，地市在前楼市在后，地价越来越贵了，房价肯定越来越不便宜。

开发商拼命抢地是因为有利润，并不见得就一定好卖，因为在卖的时候，也要看整体的行情以及政策的影响，对于国企来说，他的成本不高，可以慢慢熬，其次，核心区的房子怎么样都能卖得出去，只是时间问题。

再来看看这两块地，整个板块都是越秀的，定价权、定位权、议价权都在越秀手上，越秀又是广州本土国企，有非常强的ZZ任务，通过一手房来托住地价和房价。

一手豪宅越来越多，价格越来越贵，二手豪宅怎么样了呢？

前天汇悦台那套365的法拍房成交价24万/平，今年五月同样户型拍出了31万的单价。

是不是说明连汇悦台也跌了呢。

前来看，珠江新城的豪宅还是比较坚挺的，我说的是比较好的楼层和朝向基本没跌，成交价没涨，挂盘价也没跌。

但中区的一些刚需户型，比如保利心语、利雅湾、隽峰苑的确实在降了，这里最重要的参考指标，就是南向的高层，如果连南向高层都降了，说明这个小区是真的降了。

还有就是中区这些涨得比较多的嘉裕公馆、中海花城湾也降了，不过降的都是一些北向的两房、大三房以及超豪宅四房，比如像嘉裕公馆200的北向四房，从20万降到现在17万了。

降的原因是价值的回归，之前火热的时候南北向差异不大，现在必须要拉开差距重新确认它的价值。

很多人关心珠江新城的房子会不会跌，上面说了，有硬伤的房子肯定会回调，但是最关键的是要看珠江新城东区的豪宅会不会跌，南边就看汇悦台和凯旋，北面就看誉峰和中海观园，如果这四个小区的南向高层价格跌了，那就说明广州核心区的豪宅也要开始跌了。

这个跌势会不会影响到了外围呢，比如海珠、番禺黄埔白云，甚至增城这些地方呢？

影响还是较小的，毕竟是两个市场，而且外围已经跌了一段时间了，现在是一个此消彼涨的过程，这两年的主旋律是价值回归，回到该有的价值上来。

外围再跌的话地也卖不出去了，供应就会减少，现在中心区地还能卖出去，在持续增加供应的一个阶段，抑制了中心区价格的上涨。

另外，你看大观路、中海上涌，以及琶洲都是拍的豪宅，对珠江新城次级产品的价值有一定的稀释，但这些地王和豪宅影响不了外围的刚需，外围刚需不振是本身购买力和当地供应量的问题，并不是这些地王和豪宅所能左右的。

结论就是我们本文的观点，房子仍然难卖，但是地价还会创新高。

年底了，卖房难，但是买房容易，对于急需上车的小伙伴，真的可以淘一淘，明年的市场虽然不见得比今年好很多，但是会在各种政策的堆积下有一个止跌的过程，理解了“此消彼涨”这个关键词，你就理解了广州房价的逻辑。