今年南方的冬天比以往任何一年都来得要更早一些，明明出了很多政策鼓励房地产，为何楼市还未见底，我想这是很多人在各群里讨论的话题。

现在大家讨论多的不是买不买的问题，而是还会不会继续下跌的问题，接下来房地产能好起来吗，救市一大堆真的有用吗？一个个灵魂拷问让你都开始怀疑房地产的信心了。

上次的文章也提到了，好房子其实是越来越贵了，地价贵了，总价高了，买得起的和换得动的人还是在往上拔高需求，对稀缺性的追求以及资产保值的需求，让未来的房价还是会更贵。

但难免短期是有一些利空，或者急跌的出现，对于那些讨论房价下跌的人，这些都是悲观的体现，你看到的市场或许就是媒体想让你看到的，现在的系统算法比你要精准多了，越是唱跌越有流量，既然你的决定是不买，那你脑子里面想到的一定是现实会更糟，正中你的下怀。

但对于需要买的人，以及能够向上置换的人群，这是个难得的机会，他们会认为市场总会有底部，波动本身就是常态。

比如房价最多跌个30%，比如政策托底救市大放水，市场回暖止跌回升，对他们来说都是一种积极信号。

如果你想要的是买，或者是想要的积极信号，那接下来我们讨论的话题才有意义。

先说一下宇宙中心珠江新城的房价，在920广州出台政策之后，直播时经常有人问珠城的房价是涨还是跌，需不需要卖掉，我当时的回答就是还会降。

原因是广州这几年的情况是有些糟糕的，GDP一直处于掉队模式，深圳的房价虽然一直没涨，但是深圳的基本面一直都很好，GDP表现也一直比广州好。

虽说珠城作为广州的顶流，但是顶流也会高处不胜寒，也不可能脱离基本面存在，另外，当你作为资产配置去选择的时候，你也会考虑北上深的存在，资本一定游离在此消彼涨之间，这也是为什么凯旋和汇悦台再向上突破也有难度了，因为你不可能脱离其他市场而存在。

而3000万以内的标的物，又有其他板块的崛起和分流，特别是单价突破不了15万的三房，总价1500左右的三房和其他板块新型大平层之间的竞争。

这两个月，由于花城湾、嘉裕、保利心语成交疲软，必须得要降价才能成交，所以你看到价格一直在往下走，下一步可能会影响到其他盘，甚至东区，因为置换链条的原因。

不过，我倒觉得这是个机会，一是珠城是一个纯二手市场，波动是不会很大的，二是不管其他板块的房子建得如何好，珠城的顶级配套是无法取代的，而且行情来了也是先涨的，三是评估价的空间虽然少了一点，但依然很足，四是急跌的房子不需要过多犹豫，直接买就好了，买得便宜又有流通性也是安全的，虽然没那么快涨，先锁定一部分利润也是可取的。

当然，针对具体选筹还得要定性去分析，不是什么房子都值得买，这里不作展开。

另外一些存量市场的板块，价格也是非常稳定的，比如东风东、杨箕、淘金、天河公园、天河北、琶洲、赤岗、滨江东、江南西，它们的产品由于是早期的，三房两卫就是很改善的了，这部分800-2000万级别的也是非常稳定的，如果有笋的价格，你也是可以上车的，因为等一套笋盘很难。

中心区说完，我们要去看看外围，外围最大的不确定性还是供应量，现在的新房，只有必须一定比别人更卷才能卖得出去，下一个来了，还得要卷上加卷才可以，既不能卖得比别人贵，又得要在产品上拿出诚意。

上面说的中心区的一些存量板块，由于没有什么拍地，没有新增供应，买的时候容易比价。

但是外围这些没法比，一个接着一个的出来，一套比一套便宜，那我们怎么判断能不能买呢，这里有个标准，不是最高位下跌了30%，而是地价上加30%。

高位的成交套数并不多，比如你不能拿兰亭的11万去算，也不能拿牛奶厂十万去算，这些盘内部价差较大，参考最高价没有意义，而且二手的卖家也不会按你说的价格来卖。

外围因为有地在卖，比如地价是3万，附近的次新二手卖4万左右，一手卖4.5万左右你就可以买了，像老黄埔、万博、花地湾、科学城就是这个逻辑，超过4.5就还是有跌的空间，再贵市场就不买账了。

牛奶厂附近的大观路地价是5万多，附近的二手都不到6.5万，甚至不到6万的都放出来，当然这种是低楼层的，如果是高楼层的那肯定是值得买的，那你说会不会继续跌到5万呢，有这种可能性，但如果这么想的话，那你要不要等跌到四万再买，你确定你能等到吗？

如果真的都是大量五万成交的话，可能这个地也卖不出去，都要停止出让的，供应量下去了，价格又会上来。

增城的地价是一万，你买来一万三，已经比高位2万安全多了，一万三的房价就别提有没有潜力了，你买得不贵就行，刚需上车没问题。

当然，还有一种可能就是，为了拍地，地价先缩水降价，如果地价降了，我们这个标准也跟着降就好了。但你不可能要求它无止境的跌，如果都这么想的话，可能你也不适合买房，没有谁能保证只涨不跌。

所以你发现没有，价格并不是我们能决定的，都在操盘者手里，如果想要价格下去，不停卖地就好了，至于卖多少钱，他们也会精算，亏钱卖肯定也不可能的，不然后面很多人发不出工资要饿死。

今天说的这个标准没办法统一，因为除了单价还有总价，每个板块都要用不同的标准去判断，结合成交量以及稀缺性来决定，大致给你一些思路吧。

好了，对于总价五六百万以内，只能选择外围的一些刚需买家，就以自住心态来买，只要不卖掉就不算亏，千万别以投资心态来买。

对于中心区的一些买家，特别是总价超过800万以上的，还是要寻找稳定性、稀缺性，确保它的流通性和安全性。

以上

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