来源 | 财经九号作者 | 跳跳

在今年年初的业绩会上，越秀地产曾提出2024年的合约销售目标为1470亿元，与此同时定下了400亿元的拿地目标，但现实恐怕要给越秀地产浇一盆冷水。

更大的问题在于，越秀地产的风险已经悄悄逼近，房地产行业内资金链的标志性指标——不受限现金短债比在今年6月底已经远远小于1，其他应付款项和存货双双创下新高、经营性现金流净额和融资性现金流净额都同比大幅下滑，进一步加剧了越秀地产的现金流风险；更令市场担忧的是，越秀地产的多家子公司已经出现商票逾期现象。

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2024年度销售、拿地目标大概率落空

截至今年10月底，越秀地产今年1-10月累计合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额约为910.03亿元，同比下降约24.8%，累计合同销售面积约为309.8万平方米，同比下降约16.8%。累计销售额仅占2024年合同销售目标1470亿元的62%，如果按照时序进度来说，远远落后，在今年最后两个月要实现500多亿的销售目标几无可能。

至于拿地，10月份还耗资约26亿元拿下了广州、北京、成都等三幅地块。11月初，又在北京耗资63.83亿元拿下了海淀区功德寺地块。据越秀地产每月经营简报的披露数据显示，1-10月份，越秀地产为拿地累计耗资约145.4亿元，算上11月份北京的64亿拿地金额，越秀地产至今拿地金额已接近210亿元。

虽然只完成年度目标不到6成，但在目前的市场环境下还能数百亿耗资拿地，已属凤毛麟角了。在克而瑞地产研究的1-10月新增获知排行榜上，越秀地产以676亿高居行业第5。

当然，房地产这个行业也是要以销定产的，市场销售不好，“买面粉”的积极性也会同步调整，不过从目前的销售和拿地数据来看，越秀地产想要完成年初时定下的拿地、销售目标恐怕均无可能。

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不受限现金短债比仅0.84，

存货应付款创新高现金流紧张

完不成既定的销售目标和拿地目标在当下的市场环境下，其实也无可厚非，只能说年初对今年的市场行情过于乐观了。

但是现金流的风险却不能忽视。首先是指标性的数据，据越秀地产2024年半年报披露，至6月底越秀地产在手的不受限现金约255.8亿元，同比减少了15.51%；而一年内到期的短期债务高达305亿元，同比激增了160.7%！不受限现金短债比仅为0.84，换言之越秀地产的在手不受限现金已经难以覆盖1年内到期债务了。

与此同时，越秀地产还要面临一年内到期的945.03亿元其他应付款和应计费用（不包括雇员福利成本及应付增值税及其他应付税项），如果算上短期借款的利息，越秀地产一年内将面临322.64亿元的借款本息、945亿元的应付款项到期，累计将达到1267亿元！今年前10月的销售额全填进去都不够。

除了在手现金同比减少、短期债务和应付款压力巨大之外，越秀地产还要面临经营性现金流净额、融资性现金流净额同比大幅减少的情况。

半年报数据显示，至6月底，越秀地产的经营性现金流净额为61.3亿元，较去年同期的113.17亿元同比减少了45.83%，这说明越秀地产依靠自身经营来获取现金流的能力出现了大幅下滑。

毕竟现在房子都不好卖了，越秀地产的存货都已经创下新高，达到2507亿元，同比增长了14%。在存货持续创新高、销售不及预期的情况，越秀地产仍然耗费巨资拿地背后的逻辑，作者实在看不懂。

融资性现金流更是直接净流出41.47亿元，同比大幅减少了225.83%，特别是获得银行借款仅有68.23亿元，比去年同期的241.3亿元减少了170多亿元，银行融资大幅减少，而偿还银行贷款额度高达148.5亿元，但就银行借还一项就净流出了80亿元。至于其他渠道的借贷款项也仅有6.98亿元，较去年同期的87.85亿元减少了80亿元。

从现金流状况来说，越秀地产也已经是非常不乐观的情况了，融资同比出现大幅减少甚至净流出状态、通过经营获取的现金也几乎减半，加上存货创新高、短期债务、应付款项等众多不乐观财务表现的压力之下，越秀地产仍在大手笔拿地，真的是艺高人胆大啊！

3

多家子公司商票出现逾期，风险警钟敲响？

在上海票据交易所10月份公布的《承兑人逾期名单（截至 2024 年9 月30 日）》名单中，有3家越秀地产的全资子公司在列，分别是青岛越港房地产开发有限公司、佛山市南海区越佳房地产开发有限公司、杭州钰杭房地产开发有限公司。

值得注意的是这已经不是越秀地产的子公司第一次上榜商票逾期名单了，公开信息显示，佛山市南海区越汇房地产开发有限公司在去年年12月至今年4月的票据逾期名单中均有出现；去年11月济南越秀地产开发有限公司也因为票据逾期被通报。

据票交所的公开信息显示，截至11月1日，杭州钰杭房地产开发有限公司累计逾期发生额为238.16万元，逾期余额目前为0，也就是说在10月份被票交所通报商票逾期后就立马兑付了。

另一家曾被通报逾期的公司佛山市南海区越佳房地产开发有限公司累计逾期发生额为97.2万元，逾期余额目前同样为0，应与杭州钰杭情况类似。

青岛越港房地产开发有限公司曾经的商票逾期余额累计为362万元，至今逾期余额为0，值得注意的是该公司在今年2月份曾发布公告称公司承兑票据不存在信用风险，但是9月份的票据逾期公告挂网后，该公司并未出具澄清公告。

上述三家公司在10月初上海票交所发布承兑人逾期公告后能较快兑付，且并没有出现在10月份的票据逾期名单上，这也说明了越秀地产对公开信用还是比较重视的。

不过在解决票据兑付逾期的相关问题后，上述子公司也并未向市场澄清风险，在一定程度上也说明了目前越秀地产多家子公司目前面临着现金流紧张的困境。

而这，是否会是一个风险性的信号？毕竟从半年报的各项数据来看，越秀地产的现金流确实已经非常紧张了，如果公开市场的商票逾期后面仍然会发生，且数量越来越多的话，那就是敲响警钟的信号了。

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