自去年10月泉州取消限价以来，楼市也正迎来大变化：各区域不限价项目/地块将陆续入市，重塑泉州房价新格局。
虽说当下泉州新房、二手房仍处于“以价换量”的行情，“限价”对于绝大部分项目来说也仅仅是“参考”；但“不限价”项目入市也给了市场更多的想象空间，板块间、项目间的分化将更加明显。
01.
当下泉州各区域的“不限价”项目
据不完全统计，去年大泉州已成功拍出34幅“不限价”地块，其中晋江以16幅地块“遥遥领先”，遍及各大新区。
泉州中心市区首宗不限价地块，位于洛江阳江新城，这也是自2017年泉州执行“限房价竞地价”进行土地出让以来，时隔7年出让的第一个不限价地块。
不限价，也就意味着价格回归市场化。单从各个项目的楼面价来看，其实还是比较贴近当下各板块新房的销售价格，在短期内，这批“不限价”新房入市并不会有较大的价格波动。
但从长期来看，未来泉州楼市将是一个分化的市场，房价与板块价值将会回归到一个相对匹配且平衡的状态。
其一是板块间的分化，典型如限价时期的东海城东，因一二手房价倒挂红利驱使，“千人摇、万人摇”名场面频出。主城核心区放开限价，可以提升一部分板块的新房价格，与此同时，主城区与周边县市价格也会进一步拉开。
其二是产品的分化，更多核心地段的改善型产品具备高溢价属性，将一定程度的刺激开发商做出更优质的产品，同板块内差异度的产品会变多，未来“好房子”房价涨幅空间也更大。
换言之，未来市场热销红盘“房价倒挂”属性将会变弱，只有价格与价值相匹配的、甚至是价值>价格的“好房子”才是主流。这一点，在当下泉州市场已能窥见些许。
02.
泉州核心区各大板块价格与价值
目前，泉州新房市场还是以“限价项目”为主。我们不妨具体来看一下，主城区几大核心板块价值与限价是否相匹配，仅供参考。
市中心板块
市中心板块的区位价值毋庸置疑，无论是生活、教育，还是商业、医疗等配套齐全，生活便利度高，人气聚集，购买价值较高。受制于开发饱和，可供开发土地鲜少，上一次推地已是2020年，最高限价20570元/㎡（保利华创雲上），低于实际价值。目前，市中心唯一待售项目为位于丰泽大酒店旁的盛冠海富尊邸，限价19036元/㎡，规划大平层产品，何时推出未有明确的时间表。
城东板块
城东新房主要在南埔山-东星-南滨江三大区域，在售新房价格2万元/㎡左右，各板块价值不一。
①东星板块的优势在于区域的交通便捷度高。
要论与老城区的亲近度，东星板块可以说是市区进入城东的第一站。位于大坪山隧道口，依托老君大道、丰海路，无论是通往东海、丰泽市区、还是北峰，都是很便捷；此外，还背靠大坪山、与桃花山为邻，生态优势明显。不足之处在于片区正处于开发建设期，整体呈现出来的界面还不是很理想；其次是片区的教育配套（区域配套小学）偏弱。
片区非改善房源最高限价24980元/㎡，改善型房源最高限价37470元/㎡，略高于实际价值。
②南埔山板块的优势在于“城市公园”标签。
南埔山的区位是背靠清源山、内拥南埔山，且将围绕南埔山规划约700亩的南埔山公园，全面提升人居环境的生态价值，这一“城市公园”标签，对比大城东其他区域，是具有稀缺价值的。此外，片区还引进泉州师范学院附属小学华大分校和泉州五中华大分校，提升区域教育水平。不足之处在于片区正处于开发建设期，整体呈现出来的界面还不是很理想，需要时间等待价值兑现。
片区最高限价24998元/㎡，略高于实际价值。
③南滨江片区可以说是城东最高价值板块。
片区拥有两大价值：其一是拥享一线滨江景观资源的区位优势；其二便是片区内有城东学园（泉州五中+市二实小城东校区）。不足之处在于，片区由于前期围填海问题部分地块尚未开建，其中便包括市二实小城东校区（目前北校区已投用）；另一个是购房者需要更高的置业成本。
片区最高装修限价33800元/㎡，具体要看后续置业者对于南滨江+精装四代宅的接受度。
东海板块
东海新房主要在中央商务区-中央活力区两大区域，从市场反馈来看，目前购房者对东海的限价接受度还是比较高的，基本是价格与价值对等状态。
①中央商务区的价值无需再赘述，这是泉州行政中心、文化中心、商务中心所在，并有晋光小学东海校区/滨海校区、丰泽二实小东海校区、泉州一中东海校区、四朵花瓣、滨海公园、总部集群等高量级城市配套，已成为泉州新区中的价值高地。尤其是今年万象汇商业体、实小大兴校区落地中央商务区，进一步夯实板块价值。
片区最高限价23000元/㎡，作为一个仍处于发展上升期的新区，价格还是低于价值的。
②中央活力区是当下东海重点推进建设新区，占据市区与东海中央商务区核心区位。一线临江，区域内文旅热地蟳埔村落，另规划有泉州五中海丝校区、泉州实验小学东海校区、市井十洲城街区、城际铁路R1线站点等重磅项目，未来区域价值潜力可期。
片区非改善型房源最高限价23800元/㎡，改善型房源最高限价29900元/㎡，价格与价值是相对对等的。
江南板块
在“战江南”的号角之下，江南新区发展重心落在“繁荣-站前-金鲤”片区，诸多红利持续导入，鲤城万达广场（在建中）和演艺剧场综合体（在建中）双商圈鼎立，通政小学田中校区、西隅小学坂头校区（在建中）、鲤城实小延陵校区（在建中）、泉州五中江南校区（规划中）等优质教育配套落地，配套日益兑现，未来居住品质及发展潜力较高。
片区非改善型房源最高限价17000元/㎡，改善型房源最高限价22000元/㎡，具体要看后续改善置业者对于江南2.2万价格的接受度。
北峰板块
北峰眼下发展重心在西华洋，两所市直校（泉州师范学院附属小学北峰校区/培元中学北峰校区）火热建设，正骨医院北峰院区投用，超千亩的三月湖公园一期完工。具有独特的山水资源和高起点的产业规划和配套设施，未来发展前景可期；但目前面临的一个困境是：整体推进速度较慢，城市界面焕新还需要时间。
片区最高限价17000元/㎡，相比同价格段、已经有一定成熟度的江南、万安，购房者对于北峰存在一定抗性。
晋东板块
晋东板块与东海仅一桥之隔，区域内地标建筑晋江二体已投用，晋江一中晋东校区、第五实验小学、上海市第六人民医院福建医院晋东院区等重量级配套推进中。未来连接东海的泉州晋江隧道建成将进一步拔高区域价值，尤其是临湖项目，具备宜居、景观价值和稀缺性。
片区最高限价17178元/㎡，单从目前城市界面来看，还是略高于板块价值；从长远来看，地段+低密产品综合作用之下将会迸发更高的价值。
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无论是限价时期还是未来不限价阶段，泉州楼市价格分层将会愈加明显，城市核心地段优于其他地段，产品力更高优于普通产品。因此，同等板块同等地段的房子，品质更高，未来涨幅空间也就更大，也正是当下市场所强调的“好房子”。
