中国居民70%以上的财富，来自房产。

房地产过去几十年的放肆发展，开发商用“再不买就涨价”的话术，银行用“等额本息更划算”的陷阱，合力编织出一张张温柔的大网，很多家庭深陷局中，不仅家庭财富与房子深度捆绑，这背后，买房贷款是常态，老百姓把75%的债务拴在房贷上，与房地产一荣俱荣。

这也意味着绝大多数家庭，将直面房市变动带来的任何冲击，无论房价上涨时财富的迅速增值，还是房价持续下跌时财产的持续受损。

事实上，这场房地产信仰的崩塌早有预兆。2021年，房企资金链紧张，违约和爆雷事件频发，一时间市场风向急转直下‌，购房者预期悲观，整个行业销售端也大幅减少，70城新房房价自当年9月进入下行周期后，至今连续下跌了41个月。

更可怕的是连锁反应，叠加经济增速放缓、城镇化率降速、人口负增长等多重因素的冲击，进一步加剧了楼市及多个关联行业的调整，导致就业机会不断收缩，降薪、裁员现象大规模爆发。

如今楼市3年调整，尽管多种措施救市，但止跌回稳的目标仍然任重道远。最新的房地产数据显示——

第一，楼市的成交跌幅收窄，但还没回正。2025年1-2月，全国新房销售额同比下降2.6%。可以看到收窄势头很好，从去年年末的超过15%跌幅，回到了个位数下跌。

第二，库存量再创历史新高。截止2月末全国商品房库存7.98亿平米，同比增长5.1%。2016年楼市库存压力较大时，我们启动了一波涨价去库存，然而当时的待售面积峰值也就7.4亿平米，现在将近8亿平米，若加上在建项目及未开发土地，实际库存压力可能远超表面。

正因为楼市阴跌不稳，所以国家给了坚定而明确的指示：持续用力推动房地产市场止跌回稳。而且在提振消费专项行动方案上，也继续用了这句话，如此坚决的态度，也预示着楼市不回暖，政策就不会断，宏观货币、财政政策也会不断支援。

然而近期，却出现了不少零首付购买新房、二手房的广告宣传，高举着“帮年轻人安家”的大旗，宣传“不花首付的钱，月供低至2000元”。

看似是市场促销行为，为低收入群体“雪中送炭”，但很多人意识不到，温情面纱背后，真相残酷得令人窒息。

首先，零首付的诱惑：身无分文也能买房了？

说到底，零首付的本质，就是将购房门槛降至极限，就好像天上掉馅饼一样。

听起来很爽吧？

但实际情况是，天下没有免费的午餐。相比传统首付30%的购房贷款，0首付买房无论月供压力还是利息成本都要更高。

以一套100万总价的房子为例，30年商贷，3.1%的利率，贷70万和贷100万的区别是，月供从2900元提高到4200元，总利息从37.61万飙升至53.73万。

目前，人均可支配收入中位数仅34707元，相当于每月2892元，一对夫妻的收入虽然能供得起楼，但却没办法再承担房贷之外的大额支出，妥妥地被高杠杆绑架了人生。

更讽刺的是，所谓零首付买来的房，其实最终受益的还是银行和开发商，多赚利息的同时，还能消耗库存，两不误。

所以，认清自己是房地产的VIP还是韭菜，这一点很重要。

其次，普通人的困境：银行从不做亏本生意。

零首付对普通人的影响，远不止经济层面。

更低的首付比例，意味着可以用更高的杠杆撬动自己本来“买不起”的资产，而零首付则相当于把风险全都抛给了未来。

当房价下跌时，有首付的购房者至少有一个风险的缓冲期，如首付30%可抗跌30%，但零首付购房者能接受的房价下行波动空间几乎为0，一旦下跌10%，资产即沦为负净值。

解决这个负担，降价出售就会是大概率的选择，但问题是和你想到一块的人还有很多。

二手房市场就是活生生的例子。百城二手房挂牌量同比去年增长22.7%，挂牌时长延长到93天。

若事情往好的一面发展呢。

也就是高杠杆进场后，房价不再下行，是不是就没问题了？

注意，房价稳住并不是掉头上涨，看起来风险好像没了，可是万一收入波动、失业等意外来了，可银行催收电话比闹钟还准时，你准备怎么办？

说到底，高杠杆购房只属于“三有人群”：有资质、有用途、有风控，普通人大概率只是这场金融游戏的牺牲品。

麻烦和风险还不止这些。

零首付购房就是用极端的杠杆，而这无异于抱薪救火，火不但不会灭，反而还会持续燃烧。

花钱给银行当奴隶？据报道，2024年银行的个贷不良贷款规模有大幅度的增长。就连万亿市值的招商银行，也出现“负反馈”。

截至2024年末，招行不良贷款余额比上年增加了40.31亿，不良贷款率0.95%。

增加的40亿，主要个人住房贷款占大头，比上一年多了17.18亿。换句话说，断供现象依然没有停止。

所以，零首付购房就是这样，收入不能有任何波动，否则一旦经济困难无法按时还贷，就会面临银行的催收甚至可能导致个人信用受损，房子也被收回拍卖。据执行信息公开网，2024年因零首付购房断供导致的房产拍卖数量同比增长了20%。

同时，据国信达的报告，去年法拍房挂拍量为657842套，同比增长51.69%。仅前五位（重庆，成都，郑州，武汉，昆明）的法拍房就高达100190套。

当然了，即便你一口咬定没钱还不起，房子大不了被收回拍卖，但是你以为剩余的贷款就不用还了吗？

没有这么好的事，当前全国各地房地产交易低迷，新房的价格都在降，很多地区的二手房价甚至出现了腰斩，这种情况下，大多数人的房子都卖不到一个好价钱，大概率比自己买房时的价格还要便宜。

这时候如果房子拍卖的钱不足以偿还银行贷款，那么剩余的债务依旧需要借贷人继续偿还。

房说君有话说，最后，终归一句，不论“零首付”看起来再怎么亲民，也改变不了其高风险的本质。这也是十多个省联合风险提示的原因。

要知道，购房者需要的从来不是咬牙背上天价房贷，而是真正的住房保障，能够有尊严的安居。

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