这两天，南二环的一个楼盘被中介刷屏了，不是四大金刚，也不是水晶榕著，是一个很有争议性的楼盘。
这个楼盘优缺点都很突出，今天踩盘的时候本来想用无人机航拍，忽然想起那个地方比较敏感，只能正常拍摄了。
你说这个楼盘不好吧，但容积率低到1.0，说他好吧，本地人会因为一些特殊的原因又有比较大的忌讳。
本文带你仔细了解一下这个楼盘，客观分析利弊，让决策者知根知底。
前言
图片来源于中介
中介的宣传口号是0公摊，户型卷王，到这话就有点矛盾了，即使97平使用93平还是不能算0公摊，但既然是广告难免会有点夸张。
在网络上看到，有中介力挺这个楼盘，有中介不看好这个楼盘，其实原因很简单，地缘中介方便带看，当然说好话，离得远的中介很多不看好。
并不是中介不专业，而是生意使然，你我去当中介，也同样会这么说。
项目处于南二环弱片区，按照之前片区划分的话，勉强算到义序这边，推广名为阳光城檀映，前身是润华山庄。
一个亲戚的主治医师，他曾经也为润华山庄的老板看过病，该医生也略懂房产，对于该项目能侃侃而谈：
90年代福州商品房并未得到普及，再加上当时算乡下地段，开发商没有开发经验，才导致烂尾停工。
2016年阳光城正处于鼎盛时期，收购了该项目，如今作为檀系产品入市。
PART 1
图片为实地拍摄
檀映产品，生不逢时！
阳光城的高光时刻拥有了它，在销售的时候，阳光城开始传出负面新闻，毕竟那个时候整个闽系房企都不容乐观。
前年年底左右开盘，但经过一年多的努力，也卖了243套，这个战绩在如今的楼市行情里算中规中矩。
该项目预计是今年年底交付，今天踩盘的时候，看到该项目是处于准现房状态。
之前被说成有可能烂尾的项目，从表象上基本否定了当初个别人的推测。
阳光城是北派闽系房企，虽然第一个项目是1996年在厦门开发宏杨新城，但主战场是在福州，也是北派闽系房企的代表之一。
虽然房企亚历山大，但位于福州大本营，又有保交楼的政策，交付应该问题不大。
但对于一个楼盘来说，交付只是开始，未来入住后业主还希望得到更理想的服务，这方面未来如何，目前尚不明朗。
PART 2
图片为实地拍摄
这个项目，大家更注重的是一些特殊细节，甚至会影响购房人的决策。
因为早期搜索润华山庄的时候，网络上会跳出一些明显是带节奏的说法，不过现在搜索会少很多负面消息。
现在这个楼盘最大的抗性是南面就是高盖山。
老祖宗以前盖房的时候有一个规矩叫山南水北，就是房子要在山的南面，水的北面。
我们排除封建迷信的思想，用科学方法解释：
我国地处北半球，冬季寒冷，冬季的风向多是西北风，所以山南的房屋冬天不但阳光充足还能避开寒冷的北风。
再说说水北，夏天炎热，夏季的风向多是东南风，所以水北的房屋能够享受到西南风带来的水中清新又凉爽宜人的空气。
而檀映这个项目则是在山的北面，理论上不太符合这个标准。
关键是该楼盘的南面是高盖山，这对于项目来说是一把双刃剑。
高盖山对于老福州人来说是比较排斥的，那里的地块以前是做什么的，可以问一下当地的老人，现在大家知道的是那是放骨灰的地方。
同时，高盖山也是一个休闲娱乐场所，周末的时候，有不少人在那边爬山，景色不错，山顶还有篮球场，乒乓球场等。
有人说山上有不干净的东西，这根本拿不出证据，只是属于一种都市传说而已。
但是言者无意听者有心，说的人多了，也会影响到房子未来的流通性。
PART 3
图片为实地拍摄
简单说一下配套，这个沿着南二环路的楼盘，周边配套略微尴尬，周边没有地铁，出行基本靠自驾。
但早晚高峰这条路非常堵，即使在辅路上也经常出现堵车的状况，但避开早晚高峰自驾出行还是比较方便。
图片为实地测评结果
周边没有像样的商业配套，一种选择是去学生街，但那边没有大型商业综合体，如果到南二环万达附近，距离约为4.1公里。
其实这个距离通勤，按综合用时算的话电动车速度更快，中速行驶，加上等红绿灯时间用时21分钟。
中介说5分钟就能到SM广场（未来）和白湖亭万达的纯属无稽之谈，因为他们只计算理想的主干道汽车通勤时间，没算红绿灯，以及找车位的时间。
至于教育配套，新盘并不会提前告知划片，但周边村小比较多。
这就是属于地段不算差，但周边没有太多有利于日常所需的配套。
PART 4
图片来源于网络
销售说这个楼盘户型好，尤其是97平米的户型。
这个观点不敢苟同，因为户型和地段不能错配，现在偏刚需段的户型还是做89的三房两卫，作为洋房产品，97平米只做三房有点浪费。
如果这个户型在相对配套齐全的地段，会被认可，属于改善型产品，但现在对于南二环弱片区的定位就是刚需。
刚需的要求最好是同等面积下要多一个房间，这个户型比刚需的89平多了8平米左右，但没能多出一个房间是一种遗憾。
比较有意思的是，这个楼盘有146以上的大平层，也有289平米的复式。
可能大户型不好卖，但客观说这种偏向于改善的群体买入的话，反而更适合，因为他们对于配套没有那么极致的追求，但对于居住体验感要求比较高。
现在可以谈论一下价格问题了，按照中介的说法，97平米1.9万能选到不错的楼层了。
周边主要的竞品是水晶榕著了，价格也比较类似，水晶榕著也有部分楼栋是洋房社区。
这两个楼盘抗性差不多，但都有点冤枉，一个是南面有高盖山被吐槽，一个看不到终点站，也会被喷。
从优点到缺点，都很类似，不知道未来会不会有一场针尖对麦芒的战役。
小结
图片为实地拍摄
该楼盘虽然很多人在推，但自己要明白能不能接受这些抗性。
刚刚和一个本地人聊，他朋友曾经呆过原润华山庄那一带，他给出的意见是他们本地人抗性比较大，他自己不会购买，和价格无关。
其实，怎么能和价格无关呢？记得群体有中介问，如果卖得很便宜的话，有没有人找他买房，我们第一时间的回复是8千块的话，能做好排队摇号的准备。
当然这只是一句戏言，只想告诉大家，如果价格到了能接受的范围，对于不利因素排除感不强，且能接受长期自住的话，是可以考虑的。
整体说社区环境也不错，小区绿化高，容积率低是主要的卖点。
可能这算是南二环楼盘中的低点，但对比其他南二环楼盘，生活配套略显不足。
做一个简单总结，地段过得去，但周边配套差，95户型做三房两卫有点可惜，至于大户型可以等待有缘人。
