原创韬略哥
四大一线城市，豪宅热销，就连顶豪法拍，也意外爆火。据不完全统计，上半年，一线核心城市成交过亿的法拍豪宅至少6套，全部溢价成交，有的还刷新历史成交纪录。
以深圳为例，7月2日，熙园法拍别墅，这处位于福田中心区的豪宅，经过17人、190轮激烈争抢，起拍价从3139万飙升至8389万最后成交，溢价率167.2%。成交单价达31.1万元/㎡，高出目前熙园二手别墅的成交价近10万元/㎡。更让人羡慕的是，原业主2005年的买入价仅382万，法拍成交价是原买入价的22倍，震惊市场。为什么会出现这种现象？一方面，超级豪宅自身价值过硬、产品稀缺，另一方面，大环境已发生变化，一个漫长的低利率时代正在到来。国有大行去年利率三连降，3年期定期存款已进入“1%”时代，就连5年期定期都只能勉强站住2%！国债、银行理财也随之下调收益率。“降息潮”下，一线城市核心片区豪宅，成为跨越周期的“价值资产”，出现法拍豪宅被富人围猎现象。下半年，还有不少法拍豪宅在路上，起拍价往往低于市场价，今天，我们来说一下豪宅法拍怎么才能安全捡漏？01豪宅拍卖，安全手册来了！超低价入手心仪房产，是人们愿意到拍卖市场碰碰运气的真实心理。不过，淘金，捡漏，只是豪宅法拍“吸睛”的A面；良莠不齐的法拍房，也有可能踩坑的B面。今天就为大家整理法拍全流程手册，手把手教您安全捡漏！1、房源初筛现今法拍房源采用线上+线下模式，正式拍卖之前就会登录阿里拍卖、京东拍卖、人民法院诉讼资产网网络法拍平台。如果我们看到心仪的项目，即可根据其登录的法拍网站，了解房源的详细信息。以3月上海九间堂别墅法拍为例，在阿里拍卖平台登录后，我们搜搜项目名字，进行挑选、了解即可。
网络页面信息较少，我们要了解详情需要点击“查看公告”，进入法拍公告详情页。目前市场上有多个平台，可以在这些平台上浏览选择待拍卖的房产。选择法拍房第一考虑的是价格优势，一般找低于市场价30%左右的优质盘源。2、拍前尽调法拍房的坑，其实已经算是“明陷阱”了，归根结底就这么几种：高额税费、无法过户、清场问题、部分还涉及学区房学位已使用等问题。对于上述问题，其实规避方式也很简单，就是做好前调！首先查看法拍平台公告及其他公示文件：查看房产产权是否清晰、是否带租约、交易税费由谁来承担、法院是否负责清场。有不了解的可以详细咨询平台客服，并保留聊天记录。还是以九间堂为例，我们查阅法拍公告的时候，要关注“拍品现状-租赁情况”、“欠费情况”、“权利限制及抵押状况”等细项。光了解这些还不够，我们还要记得实地走访，一般法拍房都可以报名参加实地看样板房活动，买家一定要“眼见为实”！。诚然，对拍卖房源做尽调比较琐碎复杂，但调查越全面，入手越安全。如果大家实在时间、精力上顾不过来，也建议委托权威、专业的辅拍机构来做尽调。3、拍前准备首先要确认购房资格，现在上海、深圳、广州等一线或强二线城市，法拍房也属于限购范围，一定要确认自己是否有购入资质；当然，公寓属性的房源一样不限购。另外，今年1月27日起，广州取消120平方米以上住宅限购。近日，广州又传出对外籍人士、港澳台人士购房进一步松绑的说法，让市场充满期待。其次，如果贷款，需要提前和银行沟通，预审贷款资质。这是因为，法拍房付保证金才能进行竞拍，竞标后短时间内即需要付清竞拍款，如果因个人原因毁拍或者不能完成付款的，保证金不予退还。4、缴纳保证金、竞拍当做好上述全部准备后，确定要参与竞标了，则需要按要求缴纳保证金，一般是起拍价的10%-20%左右，如果竞标成功，将会直接被冲抵拍卖款；如果竞标失败，则法拍结束后退还。缴纳保证金后就获得了竞拍资格，将会在法拍平台上获得一个相应的编号，待心仪房源被正式拍卖后，就可以参与竞价购买了。5、付清尾款竞拍成功后，尾款需要在规定时间内支付到指定账户。如果需要按揭的购房者，还需要增加一个环节——阶段性担保。因为法拍房是在未获得房本的情况下获批按揭资金，所以额外“阶段性担保”的费用一般是贷款额度的1%-1.2%。寻找“阶段性担保机构”也可以前置到拍前准备中，联系银行确认贷款资质后就可以着手了。6、缴税法拍房要根据所拍房源的实际情况，缴纳税费。房源拍卖时会公示查档单、房产证号、业主姓名等信息，可据此对接相应银行查实具体情况。作为买方，如果是个人买房，一般只需要承担契税；如果以企业为主体买房，则还涉及到印花税。建议提前算清税费，一并纳入成本考量。缴税环节，这里提醒一下，拿到法院相关材料解封房产后，要先到房管局办理解除抵押手续出具相关证明，等国土局通知递件过户，再到地税局核税缴税，避免来回折腾。7、房产过户、入住缴纳完尾款并收到发票和管理人出具的《成交确认书》后，便可带齐其他相关资料到房管局办理过户。完成过户后，联系管理人取得房屋钥匙，完成交房入住。总结一下，我们在举牌法拍房前，要留意自己是否符合当地的购房资格，就广州楼市而言，购房资格是一线城市中最宽松的。在越秀等区购买住房的，⾮本市户籍居⺠家庭提供购房之日起前6个⽉在本市连续缴纳个税或社保证明。120㎡以上的房子不再限购，包括⼀手房和⼆手房。⾸套房贷最低⾸付比例已调整为15%，取消利率下限。同时，还要了解清楚法拍房是否带租拍卖、税费由谁负担、是否清场移交等，如果对关键信息把握不准，可以提前申请现场看样，或者拨打法院公布电话进行详细咨询。02豪宅法拍，下一个“沸点”是谁？近期即将法拍的广州爱群荟景湾引起了极大市场关注，或是继北上深之后，下一个豪宅法拍“沸点”。为什么这么说呢？1、位置与稀缺性广州爱群荟景湾位于越秀“中芯”，越秀区豪宅产品本身就具备非常高的稀缺性！在今年5月广州市发布的第二批住宅用地清单中，越秀的住宅用地供应仅“+1”，这是越秀区时隔近4年再次有涉宅地块供应，上一次越秀区2宗宅地供应还是在2020年。2018年-2024年（截至7月7日），广州11区中越秀供地最少，7年来广州全市出让406宗住宅用地，而越秀仅上新3宗，占比0.74%，一房难求。
广州上半年各区千万级“豪宅”受供应量影响各区成交套数参差不齐，但根据成交均价，可以看出备受市场青睐的豪宅区依旧是越秀、天河、海珠。
应粉丝留言要求，我们实地探访了爱群荟景湾。项目位置实打实是越秀的“中芯”。我现在所在的位置是项目楼下，也是沿江西路与长堤大马路中间。面前是千年海珠石，隔壁是广州文化地标爱群大厦，背后是广州圣心大教堂。这个地段也是广东省及广州市政治文化中心，距离省政府2.5km、市政府2km。距离广州城市地标珠江新城东塔西塔直线距离仅约7km。2、资源、配套的不可复制性一线城市稀缺豪宅，核芯地段固然是首要因素，但作为豪宅，资源占有性也是衡量其价值的重要因素。对于广州而言，真豪宅就应该直览10公里珠江大景。
爱群荟景湾距珠江仅约25米，堪称把珠江纳入了自家阳台。我现在就站在阳台上，一眼望去，感觉宽阔的珠江缓缓在脚下流淌；珠江新城、小蛮腰、沙面、白鹅潭等广州城市地标，也是尽收眼底。
荟景湾实景图越秀中芯又是广州老派豪宅区，配套极其完善。周边汇集优质的教育资源，例如旧部前小学（省一级）、广州市真光小学等；更有完善的医疗配置，广医一院等多家三甲医院就在周边。另外步行可达广州长堤最美老街、沙面岛、越秀区儿童公园、广州市文化公园，圣心教堂、海珠广场、博物馆等人文设施丰富，居住氛围雅丽清和。项目周边高端商务、商业资源更是醇熟优越。超甲级写字楼、金融服务特色街、各大银行、领事馆、米其林&黑珍珠高端宴请餐厅与人气酒吧环伺林立、繁华相簇。3、价格优势，6折起步大家为什么热衷法拍？价格是最重要的因素之一。据目前信息，爱群荟景湾法拍价将6折起步，仅售4.8万！要知道，同开发商开发的楼盘岭南会、凯旋会目前二手房售价都在10万+，周边其他开发商项目也价值不菲，我们一起来看看附近的价格地图，荟景湾此次拍卖的价格与周边形成高度倒挂，十分吸睛。
4、产品与品质目前世界豪宅的主流就是大平层。福布斯近年来评选出的“世界十大最奢侈豪宅”中，大平层一度独占七席。纽约中央公园西15号、印度孟买安蒂拉、东京The House、上海汤臣一品……大平层资产早已成为当代富豪的“心头好”。而豪宅大平层产品，往往面积至少在250平以上，300㎡以上的大平层属于非常稀缺的产品。放眼全国，可以发现300方以上大平层正处于集体“闪耀”的时代，成都中铁建西派国樾、南京融创“滨江ONE"、北京城建·世华龙樾、深圳湾华润瑞府等300㎡+大平层豪宅一房难求。
荟景湾实景图这次荟景湾拍卖的都是大平层，340㎡和370㎡大户型，三梯两户，客货分流。大平层、大尺度，是豪宅的标配特质。笔者来到拍卖中的一套顶楼复式，体会一下城央而居、南向望江的居住感受。房源建面约1200㎡，三层（含屋面）打通，不单有内部电梯，还有私家园林和露天游泳池。本次拍卖仅有两套顶复单位，算是珠江主航道北岸最后的2个城芯空中别墅了，于190m高空俯瞰整个广州城，城市尽在脚下。
荟景湾实景图另小区还配有室内标准恒温游泳池、望江健身房等配套，在社区即可休闲、健身，悦享生活。核芯地段、高端社区豪宅，作为城市核心资产，是富豪们资产避险、资产保值的重点标的。尤其在楼市倒挂显著，二手房价格高企，新房无法交楼/货不对板的情况下，大家不妨考虑下法拍渠道。03想举牌“荟景湾”的看过来前文说到，清场问题是法拍房最令人头疼的问题之一。因此，权属清晰、没有占用人的一手住宅法拍，更加紧俏。据荟景湾拍卖公告显示，此次“爱群荟景湾”法拍均为一手房源，权属清晰、没有占用人。税费问题也比较明确：税费问题，交易过程中由受让方承担相关税费，包含增值税、城建税、教育附加费、地方教育附加费、卖方印花税、土地增值税等。此处提醒对项目感兴趣的朋友们，入手豪宅交易金额巨大，还需自行深入尽调！而且豪宅税费确实会比一般房屋有所增加，提醒对项目感兴趣的朋友们，谨慎做好预算后再出手！
