海珠，锁定广州2025年宅地第一拍！

2024年12月25日的这一宗土地上拍，基本已经锁定2025年广州涉宅用地的第一拍！比往年来得更早一些。

2024年因为启动晚，很多人广州地儿卖不掉，为了改变这种“刻板印象“”，新年1月24日10时起拍，在春节前落槌。

这两年的广州土拍，海珠、天河是常客，外围的地几乎看不见，为什么？

外围供应大，只能慢慢去库存，中心区新房异常的少，置换需求又异常的大。

一些数据能说明这种情况：

自2023年7月以来，到2024年10月再至昨天，广州预售新房存库量是在净减少的。什么是“净减少”？原库存+新增预售-新房网签，这个数量是在减少的。

特别是中心四区，本来就比外围7区供应量少，外围普遍1万+，少至少一半多，越秀748套，荔湾5008套，海珠3010套，天河4386套，加起来也只有13152套，跟番禺区一个区相当，然而去化很快，我跟你们说，虽然荔湾会加推几块新地，但这远远不够，新房库存量会下到跟天河一样的水平，甚至可能比天河还要低，24年已经调规明年新会出的万科金域曦府东面地块是小型地，花语花岸西面地块也是小型地，老荔湾那块也是极小型地，可能就曦府南面的地可以建5、6栋，广钢车辆段就还行，总之，明年中心区的刚需盘，价格低的话还是要去抢一抢。

不说数据，只说具体感观，保利和颂、保利雅郡、保利云境、越秀云悦、越秀珑悦西关的快速销控，说明中心区改善真正已经大热，或许和颂、雅郡们各有各的缺点，但优点也明显，交通方便，配套成熟，所以买得人更多。缺点有啊，对于住大院的刚需来说就是质的飞跃，置换客就觉得缺点也不是不可忍受了。

海珠区AH020216地块也是一块小地，在海珠只能建两三栋楼的，那就是刚需，如果能建5、6栋楼以上，那就是豪宅。

海珠区AH020216地块在大元帅府南面，出让宗地面积7850.2平方米，看了下坐标大地的数据，大概宽85米*长90米的小型地，建筑面积27476平方米，建一栋楼显太粗，建两栋楼可能差不多。

挂牌起始总价8.7924亿，楼面地价约合3.2万/平方米，从单价上看，跟东晓南、南洲客运站没什么差别。

海珠就这样，再怎么差，再怎么平凡的土地都要值这个价！

这不是外围能碰瓷的，我们建议朋友们加速以旧换新，新楼比旧楼香太多了呀！

售价怎么样？

我们回到位置，北面大元帅府，西面中海名都，离地铁远，离大马路也远，倒也不吵，市二宫地铁至少900米，最终价格会跟桂悦东晓相差不大，先看桂悦东晓开出多少吧，6万/㎡多则不值得，5.5万/㎡左右可以考虑。

中海名都近期的二手房价4.7-4.8万/㎡的样子，按使用率折算一下，新房和二手相差不多，略贵但新房值得。

你们觉得值得入手吗？

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