这个片区,突然崛起!

刘晓博说财经 2024-06-20 11:01:49
原创张岳

深圳北,迎来重大利好。近期,深圳市龙华区工业和信息化局发布《龙华区打造深圳北软件产业基地三年实施方案(2024—2026)(征求意见稿)》,以下简称《实施方案》。在这项《实施方案》中,深圳北获得了精准的产业定位,标志着深圳北从“交通枢纽”向“产业枢纽”的跃迁式跨越。

根据规划,深圳北软件产业基地将以北站汇德、汇隆、数创中心ABC、北站壹号、红山6979为启动区,依托美团、中诺通讯等总部企业,华为、海克斯康等重点企业,打通上下游产业链,构建自主可控的软件生态体系。深圳北的野心不小,它瞄准的软件产业,是一个十万亿级的市场,并且正处于高速发展期。2023年,全国软件和信息技术服务业规模以上企业超3.8万家,累计完成软件业务收入12.32万亿元,同比增长13.4%。(数据来源:工业和信息化部)

2014年—2023年软件业务收入增长情况2023年,全国15个副省级中心城市实现软件业务收入59604亿元,其中深圳以11636亿元位列第一,同比增速高达15.4%。(数据来源:工业和信息化部)

2023年前十位副省级中心城市软件业务收入增长情况2024年1月9日,工业和信息化部正式公布2023年中国软件名城评估结果,深圳以全国第一的成绩获评“三星级”中国软件名城称号。值得关注的是,软件产业一直是南山的强项。腾讯、中兴、百度、字节跳动、金蝶等名企扎堆南山,创新发展势头强劲。在南山软件产业已经建立巨大优势的背景下,龙华为何还要布局深圳北软件产业基地?深圳北,凭什么和南山“叫板”?01深圳北的“后发先至”在段永平的投资哲学中,最经典的莫过于“敢为人后,后发制人”。“敢为人后”,就是在市场定位上,甘心做跟随者,只进入成熟的市场,重视并利用先行者的经验,学习他们采用的模式,以降低风险。同样的道理,深圳北布局软件产业,绝不是要和南山竞争,而是要学习“南山模式”,做到“后发先至”。对龙华区而言,发展软件产业不仅是必要的,而且是战略性的选择。数字经济是龙华产业升级的关键方向之一。2020年7月,龙华在深圳率先出台《打造数字经济先行区十大举措》,抢抓数字经济发展机遇,全力打造数字经济“先行区”。2023年1月到11月,龙华全区数字经济核心产业企业达到1102家,实现总产出4783.02亿元,数字经济核心产业增加值占GDP比重提升至31.2%,数字经济对高质量发展的拉动作用更加凸显。(数据来源:深圳市龙华区委(政府)办公室)而软件产业是数字经济的基石。对龙华区来说,建立自己的软件产业基地,打造完整的产业链是非常重要的。这有助于企业降低运营成本,提高效率,同时吸引相关上下游企业集聚,形成良好的产业生态。与此同时,南山作为软件产业的先行者,也给深圳北提供了诸多经验。去年11月,南山区工业和信息化局服务业科科长接受记者采访时,就谈到了南山软件产业所面临的约束,如:产业配套不足,交通压力倍增,园区产业定位不清,产业链上企业分布分散,高租金和低成本产业用房供应不足等。相比之下,“敢为人后”的深圳北可以有效地解决以上问题。如最新发布的《实施方案》,就给深圳北划分出启动区和拓展区,并细化为ABCD四个区域,每个园区的定位都非常清晰,明确。

除了清晰的产业园区定位,深圳北还拥有明显的地理和交通优势,为企业提供了便捷的区域连接和人员流动条件。这对于需要频繁出差和追求高效通勤的软件企业尤其重要。相比于南山区,深圳北在土地和办公成本上也具有一定优势。对于初创企业和中小型软件企业来说,较低的成本压力能够提供更大的发展空间和灵活性。此外,深圳北软件基地还将打造宜居宜业1024人才社区,为程序员打造安心、暖心、舒心的人才公寓,实现“拎包入住”,打造低成本、高品质人才空间。从“交通枢纽”到“产业枢纽”,有了核心产业作为支撑,深圳北不仅敢于与产业成熟的南山区同台竞争,还有潜力在新一轮的城市发展中成为一个新的增长极。02深圳下一个城市封面深圳下一个中心在哪?你可以观察深圳近几年最优质配套正流向哪里?深圳北,绝对占据一席之地。第一,密集轨道交通正流向深圳北。深圳北,本就拥有深圳最大流量池,2024深圳地铁春运期间客流超2亿人次,深圳北站以35.06万人次位列第一。(数据来源:深圳市国资委)在深圳地铁五期规划中,以深圳北为中心的龙华再次进阶,成为最大赢家。22、27、25号线让龙华拥抱南山西丽,衔接福田香蜜湖,未来龙华将密集铺排7条地铁,深大城际还将在龙华设民治北站和龙胜站,未来从龙华出发,可20分钟直达宝安机场。

第二,大型商业资源正流向深圳北。今年1月12日,华南首家Costco在龙华正式开业。开业当天,深圳店的会员开卡数量超过14万人,创下全球新店开业首日会员增长纪录。

实景图目前,龙华中心已聚集Costco,山姆会员店,壹方天地,天虹,红山6979等大型商业。这些商业资源的落地,不仅带动了片区经济发展,也吸引了大量的人流和资金流入,促进了区域内各行业的繁荣。第三,城市级配套正流向深圳北。如深圳市美术馆新馆、深圳图书馆北馆、简上体育综合体、龙华艺术中心等,这些过去只有福田区才有的城市级配套,现在纷纷搬到了龙华。

实景图政府对龙华中心区的资源倾斜,反映了深圳城市发展的战略布局。深圳北作为城市中轴的中点,正逐渐形成一个集文化、教育、体育、商业于一体的综合性区域。过去的深圳中轴,仅仅是会展中心、平安金融中心、市民中心、莲花山公园、邓小平雕像连成的轴线。而现在的深圳中轴,获得了强势补强!以河套深港科技创新合作区为起点,打造香蜜湖风投创投街区,改造升级梅林关进化为“大湾区数字经济核心引领区”,中轴持续向北延伸,串联其北站超核、龙华超级商圈、鹭湖中心城、九龙山数字城等关键节点。

以整个大深圳为视角,深圳北正跃升为深圳中轴的中点,着手打造为深圳下一个城市封面——北站超核。随着深圳北的发展潜力逐渐显现,这片区域正在成为投资者和购房者的新宠。从未来的城市规划来看,北站超核将成为深圳的新地标,承载起更多的城市功能和经济活力。03成交量为何飙升购房者,已经开始抄底深圳北!据统计,深圳5月各片区成交总量中,成交量破百的片区共有7个。而涨幅最高的是龙华中心片区,5月份共成交了117套,较上个月上涨了40套。

为何龙华中心区的成交量突然飙升?一方面,以深圳北为代表的龙华中心区产业、配套价值不断提升,房价却不断夯实,现在的深圳北房价没有泡沫,已经可以抄底了。另一方面,深圳自5月6日施行分区限购,深圳北作为深圳都市【核心区】的核心,却并未被严格限购,非深户1年社保/个税就能买房,不仅深圳本地人热切关注,还吸引了来自全国各地的购房者。如果你计划买入深圳,有一个特别值得关注的网红盘——中洲迎玺。

效果图半年前,中洲迎玺一期开盘火爆,目前一期房源去化已接近90%,二期即将入市,推出建面约93-163平米3-4房新品。相比于其它项目,中洲迎玺具有一些独一无二的属性:北站超核最大占地社区:中洲迎玺占地约7.7万㎡,相比于其它占地约1-2万㎡的项目,这里拥有更大的楼间距、采光、花园和运动场所。北站超核最大体量住宅:城市发展越成熟,核心地段就越难见到大体量的新社区,而中洲迎玺是建面约45万㎡的纯居大盘,100%商品房小区,社区配套多元,日常休闲、运动等需求在社区内即可实现。北站超核罕有的低容积率住宅:中洲迎玺容积率低至4.24,2梯4户/3梯4户/3梯3户设计,无需等电梯。约180米楼间距,采光视野好,超1:1车位比,不用担心抢车位。这种位于核心地段的低容积率纯住宅产品,非常稀缺。

效果图在产品方面,中洲迎玺的纯大户型社区极具竞争力。今年以来,住建部多次呼吁“好房子”,取消对商品房的诸多限制。例如,深圳已经取消了“7090”政策,允许开发商在产品设计上拥有更大的自由度和创新空间。与此同时,住房“双轨制”的实施,大量建设的保障性住房将对市场产生一定影响。这些保障性住房的增加,可能对部分功能较为单一、档次不高的商品房流通带来一定的压力。未来购房者在选择时,可能会更倾向于综合考虑商品房的品质和多样性。面对这一趋势,中洲迎玺敏锐地察觉到市场需求的变化,在即将推出的二期产品中,主要推出大户型四房产品,旨在满足中高端客户对居住品质的更高要求。如建面约115 ㎡ 四房两厅两卫,采用大横厅设计,约 6.3 米大开间直连阳台, LDK 一体化设计将客餐厅形成一个整体空间,使得整个空间显得更加宽敞明亮,适合招待亲朋好友。

建面约115㎡户型图建面约120㎡四房两厅两卫,采用同面积段少见的四开间朝南设计,为每个房间都带来充沛的自然光线。这种设计还增强了室内的通风,使每个房间都拥有明亮、通风良好的居住环境。

建面约120㎡户型图建面约142㎡ 四房两厅两卫,采用独特的“双龙抱珠”设计。主人房和父母房分置于客厅的两侧,即便生活作息不同,也能互不干扰,享有各自的私密空间。

建面约142㎡户型图主卧套房设计,卧室整体面积约 20 ㎡(含主卫),空间非常阔绰。卧室还拥有双飘窗设计,不仅为居住者提供了更好的视觉体验,还让室内的自然采光和通风效果大大提升。除了以上户型外,中洲迎玺二期还有建面约163㎡的终极改善户型,建面约93㎡的三房户型等,满足不同家庭的多样化置业需求。

左右滑动查看更多展望未来,深圳北的迅猛崛起不仅在产业布局上取得了重大突破,还有轨道交通升级,城市级配套和大型商业资源的涌入。作为城市中轴的中点,深圳北的地位日益提升,正成为深圳下一个城市封面。面对深圳北不断涌现的政策利好和市场机遇,中洲迎玺无疑是购房者值得关注和选择的优质项目。

0 阅读:16

刘晓博说财经

简介:原创的财经评论,独立的观察视角,深度的市场剖析。