2024年6月26日，北京楼市迎来最新一轮政策变更，其中，五环内商品房住宅首付比例降低至20%，五环内二套房首付比降低至35%，结合贷款利率的整体下调，以五环以内西红门东近期上新的御璟星城·元启为例，项目99㎡三居室，按6.6万/㎡销售指导价算，最低首付仅需约130万即可上车，“花更少，买更好”的市场大门已正式开放。

但，机遇之下，相应的产品状况却是，继北京普宅认定标准调整后，市场89㎡三居和142㎡四居占比明显下降，这一趋势反映出市场热度与产品面积成反比。成交态势越冷淡，紧凑型刚需户型的供应占比就越低。

自北京楼市89㎡小三居和124㎡左右小四居伴随限竞房开始流行，到2023年上半年仍占据主导，然而随着2023年“最后的小阳春”落幕，这类户型的供给也在改善成交占据主导的环境下逐步减量，尤其四－五环间这片以改善产品为主的区间内，这一倾向表现明显。因此，在青塔、新宫、总部基地等四环价值板块的不约而同的“做大”之下，西红门东的存在显得有些“另类”。

脱离楼市的语境，西红门本身也是人气颇高的流量区域。这里不但是连通主城区的近郊门户，更坐落着南城最大的商业体荟聚、宜家、盒马等地标商业，一道4号线纵贯北京西部，是北京极具通勤价值的线路之一，板块内公园环绕，生态良好，一系列的自住优势共同构成了西红门板块的宜居底色，也为它奠定了良好的流通，区域内理想家园，更是理所当然地长期“霸榜”大兴区二手房流通前三。

目前整个西红门板块的居住组团，以京开高速为界，分为京开东和京开西。从城市现状上看，京开西的繁华程度更高，但在二手房市场，这一原本的居住优势却阻碍了区域内的房源成交表现，造成了一个放在整个北京楼市都很典型的问题：成交强势，但带不动价格。

原因之一是区域内房源品质参差不齐，没有形成良好的改善环境和同质的居住氛围，难以在成交中形成板块独立的价格屏障；二就是城市过早开发，如今理念已落于时代脚步之后，繁华的背景下存在着居住密度过高的问题，例如商业配套方便本地居民的同时，也带来了过多流动性的客群，整体给人杂乱感。

“与繁华有距离而不分离”，成为新一代城市居住组团的开发理念。盘点京楼近年重点规划推进的居住组团：无论东坝、西红门还是十八里店朝阳港，不例外都是土拍与利好同期确定。例如京开东已经“老生常谈”的黄城根小学大兴校区、北京四中校区，以及暂未挑明的19号线南延站点。它们的存在，为板块带来教育水平的显著提升，也为板块开辟了一条新的出行线路，以金融街、海淀为产业主轨的19号线，有效为4号线源头分流的同时，也能为区域的人口结构带来一定变化。

另类的四环沿线“价值洼地”相逢板块开发中期，早期参与组团开发的“先行者”再度信任拿地，打造御璟星城·元启，再度点亮热势的同时，也为“越做越大”的四环带来的小户型的难得“补货”。

这期的御璟星城·元启，外立面延续御璟星城一以贯之的现代风格，融入了以“人”为本的全新思考，外观即可见大面积的通透玻璃幕墙，倒映城市风景，室内，大面积窗扩展居住视野，增加室内的通透性和采光面,兼顾现代优雅，实用美观，既能凭耀眼的外形出街，又有实用的内在沉淀。

户型上，御璟星城·元启设计打造建面约80-88-99-110-127-142-164㎡的三居/四居，满足不同人群的居住需求。

99㎡三室两厅两卫元境，南北通透双飘窗，南向客厅270度转角飘窗，视野开阔，玄关处收纳柜、餐厅餐边柜维护室内整洁，优化收纳细节，北向次卧黑科技，提升实际居住尺度，独立家政间，强调家庭功能分区，避免噪音对生活的侵扰。

142㎡四居室启臻，全房源边户不临街排布，在当前政策环境所鼓励的首付比例下，性价比高于127㎡四居。南北通透三面宽，其中南向面宽约11.6米，LDK一体化，外加西厨岛台和玄关餐边转角收纳柜，该做到位的都很到位，且该户型为两梯两户配置，入户私密性非常强，利用率也很高。

尤其北向标注儿童房的房间，含设备平台使用面积可达约15㎡左右，约等于市面常规89㎡三居的主卧大小；

鉴于户型图展示信息有限，目前项目样板间打造进入收尾阶段，相信很快就能够正式向购房人开放，对项目感兴趣的朋友，欢迎添加小秘书jiayefangtan18，预约我们的专业选房师届时陪同带看。

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