海淀上新了。

日前，北京规自委网站用地预申请页面显示，西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块二类城镇住宅用地、零售商业用地挂出，这也是今年自翠湖、永丰南名花有主后，海淀加急上新的第三块地。

说到大牛坊板块，就不得不谈到知名的万科翡翠书院，100%自持的租赁住房，2018年月租金1.5万起步，十年长租以及和开发商直接签约的租赁形式，一方面解决了租房的不稳定性：例如房租涨价、房东变卦、装修问题等常见的租房难题，但另一方面，高昂的租金和与周边同档次社区首创天阅山河当年8.5万/平方米的价格对比，又显得不太划算。也因此，尽管万科翡翠书院产品不差，却仍因为特殊的自持属性成为业内笑谈的“冤地”。

即便被人挖苦，当年万科之所以有勇气拿地，也是受到了大环境下市场高光的鼓舞，而自这件事之后，大牛坊也被逐渐淡忘在海淀楼市的主流舆论中。直到2024年北京规自委网站再次挂出有关大牛坊地块的用地预申请，这个板块才又被重新提及。可惜如今的市场，已经不复当年的火热，开发商也不再有当年的孤勇，多重商服、商业零售捆绑的地块，前路很是茫然。

大牛坊的故事还不止于此，地块附近颐丰庄园是1988年开发的，后来由于特殊原因，小区大部分房本2016年才下来，目前某中介平台显示仅有少量房源通过交易完成了经转商。相比之下，另一处回迁房大牛坊社区倒是平平淡淡。

凭借这两处回迁房，地块周边聚集了一定的居住人气，谁料竟成商业毒地，莫说大型商业，就是个体经营，进去牛坊街区，也好似鲜花插进盐碱地。据我司揭叔爆料，大牛坊社区板块共三条商业街，其中一条长达500余米，目前仅一家警务工作站顺利存活，官微宣布预计今年12月正式开业的海淀大悦城项目，只能期待大悦城能够和新地块能够凭借距离互相成就了.

和即将入市的中海中旅西山观复相比，同样距离最近的地铁站约三四公里的前提条件下，大牛坊地块按全部成本摊进住宅面积的极端算法（交易起始价➗(地上建筑规模-商业零售用地规模)），起始楼面价为约5.76万/平方米。满足15%溢价上限，则楼面价约为6.62万/平方米。

按起始楼面价*1.5倍这个基础的盈利公式算，大牛坊地块在达到上限前提下，销售价格不低于约9.94万/平方米，即便底价拿地，盈利售价也不低于8.64万/㎡，这个价位所涵盖的，只是涵盖拿地所必须成本的粗糙算法，不包含园林立面、精装标准等品质选项，如果把上述类目也一并计入，大牛坊地块的基础售价将不低于约9万/㎡。

事已至此，您还觉得8.3万/平方米的西山观复和9.3万/平方米的永丰南贵吗？我猜某区有这个意思在里边。

比如我们看这两块地的容积率，其中大地快0120容积率为2.0，小地块0132容积率为1.7，海淀楼市最火的时候，容积率＞2.0卖约8.5万/平方米，＜2.0是8.3万左右，这个数据来自于永丰北双子，可惜今年的永丰北不见新地，而唯一的永丰南直接把价格干到了9。

在8万+一去不复返的今天，离最近的地铁站约3-4公里，只因为几座回迁房，多了几分烟火气的大牛坊，就涨价几千块钱一平米，您认为卖得动吗。

之前是京楼最大的荣光，如今是京楼最后的体面，这就是海淀。在冷淡的市场态势下，依旧完成了从8到9的转身，而之相对的，1.8容积率，8.5万/平方米的翠湖，尽管没选择做刚需，在这种涨价的姿态下，价格更显得友善得起来。所以，以整个海淀北的涨价逻辑看，也许翠湖，真的是最后能在8万+这个价位买到的海淀北新盘。

如果您对大牛坊地块有兴趣了解，或有意向海淀的其他楼盘，欢迎私信。