去年年底，高层在多个场合提到房地产市场要“止跌回稳”，这为2025年的楼市打下了基调。此外，央行行长潘功胜表示将择机降准降息，货币宽松向来有利于楼市回稳。由此来看，中国房地产市场将在2025年一改已经历了三年半的颓势，房地产企业们终于守得云开见月明了吗？

理想是好的，可与现实往往有着不小的距离。2025年刚开年，已经有两家房企巨头传来不太好的消息。

融创，这家曾经位列全国前五的顶级开发商，自2022年5月首次宣布无法兑付美元债利息后正式“暴雷”。幸运的是，在创始人孙宏斌的努力下融创迅速拿出了境外债务重组方案并获得了绝大部分债权人的认可，得以续命。

2023年11月，融创发布达成境外债务重组协议的公告，公司通过发行新美元债、可转债以及用融创服务的股票抵债等方式暂时化解了总额高达102亿美元的境外债务。

正当人们以为融创稳了的时候，这家房企最近传出可能遭遇二次“暴雷”的消息。

根据澎湃新闻报道，融创的债权人已经被告知无法获得2025年9月到期的美元债的兑付，公司正在研究替代方案，预计最快3月初公布。

这意味着融创的首份境外债务重组方案可能无法实施下去，只能进行第二次债务重组。能否和债权人达成一致意见？被“忽悠”了一次的境外债权人可能没那么容易搞定了。

无独有偶，向来被市场当作地产优等生的万科也没能收获好消息。

去年12月18日至20日，万科的数笔未到期美元债价格大幅下跌。12月20日，一笔短期美元债价格下跌6.2%；此前的12月19日，将于2025年6月之后到期的的数笔公司债成交收益率上升至30%至35%左右，个别债的成交收益率更是达到40%，收益率上升表示债券价格下跌。

万科在国内交易所上市的债券同样未能幸免，1月7日，多只债券价格走跌，部分品种跌近3%。

万科也好、融创也罢，面临的问题其实都是一样的，即地产销售迟迟未能回暖。

融创最新发布的公告显示，2024年全年公司只实现了471.4亿元的销售额，同比2023年下降44%；和2021年的成交额巅峰比起来更是差距明显 ，当年一个月就能卖出500亿元，全年成交额将近6000亿元。

换言之，2024年融创的销售额连2021年的十分之一都不到。

万科的销售情况好一些。2024年总共实现合同销售金额 2460亿元，是市场上少数几家年销售额还能维持在2000亿元以上规模的房企。

不过，这一数据相比前几年同样差了不少。比如，2023年万科的合同销售额是3761亿元，而在2020年则达到了历史高位的额7042亿元，是2024年销售额的3倍。

销售不畅意味着回款不力，可债务、工资、银行贷款都是要用实打实的现金偿还的。融创就不说了，早就债务违约了，“好学生”万科的现金流越来越紧张，账户上能动用的资金数额断崖式下跌。

分析万科发布的2024年第三季度财务报告可知，截至2024年9月30日万科的货币资金仅为797亿元，相比三个月前的924亿元少了127亿元。三个月就净消耗100多亿元的资金，按此趋势要不了多久万科的现金规模将触底。

万科之所以被称为地产“三好学生”是因为向来注重风险，经营风格不像另外几家头部民营房企那么激进，留足现金抵御“寒冬”便是稳健经营的最好体现 。鼎盛时期，万科的货币资金一度达到近2000亿元，如今只有当初的四成，由此可见这几年受地产行业整体萧条的影响有多大。

讲回开头提过的那个问题。包括万科、融创在内的房企们能否在2025年迎来转机呢？在我看来恐怕很难。

去年9月，一系列促进房地产回暖的政策出台，降准降息、下调首付比例和贷款利率、放松核心城市限购，政策组合拳打出来后取得了一定的效果。一、二线核心城市的10月和11月二手房成交量迅速上涨，房价趋于稳健，确实有了“止跌回稳”的迹象。

不过，随着时间的推移，12月和1月的地产高频数据显示政策的威力可能正在减弱。根据中指研究院的报告显示，2024年12月百城二手房均价环比上涨的城市为2个，而11月则有4个。

哪怕退一步来说，就算四大一线城市及几座强二线城市的房地产市场能在2025年稳住甚至小幅反弹，那也只能解决一小部分麻烦，大部分城市的房价和成交量恐怕会继续下跌。而大型房企向来是全国拿地、全国盖楼的，三、四线及以下城市的库存量庞大，卖不出去还是会导致房企现金流持续吃紧。

在全国楼市尚未出现明显转折信号前，房企们2025年的日子恐怕不会好过，得继续等待春天的来临，可就怕有些房企撑不下去了。

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