仁恒是一家什么样的企业
如果你去问一个入行20年的地产人和一个入行5年的地产人，得到的一定是完全不同的判断
20年前的仁恒，本质上革新了行业对国际生活的理解，关于仁恒国际化社区的产品内核，仁恒的标准以及态度，一直以来都被所有同行反复咀嚼和讨论
但是最近两年变了
来自这个数字变化
2022年仁恒以402亿元销售额位列上海房企第二，这个品牌在这个城市拥有绝对口碑的同时，2023年却没了身影
就好像突然被时间给淹没掉
这几年我们不太看到仁恒对外宣称自己未来的销售目标
也有人认为，在上海苏州无锡这些城市的土地端，曾经那个翻江倒海敢于拿地王重仓持有商办项目的仁恒很难再见了
甚至有更诛心言论
仁恒撤退了或者...消失了
这些言论在很多圈子里都是主流，但更多只是来自外来人的猜测
而没想到在海口再次见到
我本以为会听见一个品牌面对当下楼市境遇有点消沉，有点无奈，但其实那个仁恒一直都在
还在努力用仁恒自己的方式
再一次革新着他对国际化社区的认知，以及这个行业的认知
再次见面其实是诧异，因为一开始他就做了件让很多同行都看不懂的事情
来自这个项目：仁恒長天雲汀
作为仁恒内部TOP级资源系产品，以往每一座资源系都生长在江、河、湖、海、山这样天赋异禀的资源周围，成为了经典作品
而今天这个项目，在已有资源系基础上，几乎代表着当下仁恒集大成理念的输出
天然内嵌在一整片原高尔夫球场内
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位于海口西海岸长秀片区，汇集海景、生态绿廊、火山三面极致景观环绕，又咫尺老城区，周边教育、商业、办公都属于城市顶级
当然，更重要的是
在约23.9万方的完整土地上，容积率只有1.01
写到这里你可能脱口而出：哦，简直天生做别墅的料
是吧，这应该是最稳妥也最安全的产品逻辑，对于公司来说也是溢价最高的模式
但对于这样的容积率，仁恒摆出来的一个态度就是：拒绝1.01的诱惑
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放弃单纯的低密度产品，而是改为小高层+叠墅排布
更魔幻的是
其实在一开始仁恒是尝试过一个全叠墅社区的方案
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整体的方案已经做好，但之后就是无数次的画，无数次的图纸调整
项目操盘手告诉我从拿地到最终确定历时6个月，才有了最终呈现的1个解决方案
而且这并非土地出让阶段的强制措施，完全意义下仁恒的自主行为
所以仁恒为什么这么做
读懂这个项目，我们也才真正看懂这两年背后仁恒的沉淀和良苦用心
01
从整体的总平图我们可以看到
依托地势高差项目南区规划了高层空墅，北区是低密院墅，这样混合型的产品一定牺牲了利润
这一步不容易，但是对于仁恒来说也只是稀松平常的一步
仔细来看建筑分布
项目将高层和叠墅基本按照1:1进行产品配比，让整个规划保证彼此私密的同时
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从而在社区间梳理出一条景观中轴
各位不要小看这么一条景观轴线，其实在俯视角的视野下来看
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建筑形态的调整给景观扩展出非常大的空间，包含山涧丛林、宅间花园、潘多拉森林等三大超大围合景观，释放出约5.5万方的景观体量
这对于1.01容积率的项目是非常少见的
于是当尺度预留出来之后，哪怕是低密型的产品，在公区打造上，都可以说是城市顶级了
下面给大家看的，都是已经呈现的一期实景图
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围合式的排布让社区拥有大片的绿化组团
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垂直体系下又有这样的连廊可以与低区景观形成互动
包括重要节点也规划了硬质铺装，山石溪流间
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让人能够停留，休憩与放松
你很难想象这会是在一个小区里发生的场景
但这才是开始
绿化其实只是这个项目很小的一面
后期关于功能性关于社交，也因为空间足够大，仁恒开始融入自己的元素：仁恒会所
包含业主Y-TIME以及Y-LIFE共4800平双会所
目的就是让这条中轴不止停留在观赏
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而是成为社交枢纽
这是仁恒对产品的思考
本质上仁恒对待所有业主都一视同仁，高层给到24小时全龄段的全架空层会所体系后，高层以及叠墅同样也可以在中央景观享受到双会所的服务
并且在功能分布上
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1300平的Y-life生活会所安置在一楼，方便日常通行与邻里社交
我们走了一圈，整个会所全部做了装修，书也是真的装满了，而且还有人在运营管理
包括会所的其他地方也是如此
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书吧
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儿童活动室
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以及私宴厅
每一个空间都提前规划好了场景，准备好了设备，再根据不同客群做好活动属性划分
什么是真兑现
这就是真兑现
与此同时，又因为主题不同会所的动线设计上也有不同
对于以运动为主题2500平的Y-time会所，并非在一个平面，而是内嵌在一楼下方
这样做的好处，赋予空间足够层次感同时
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就是对于泳池这样的运动场地不会有一般地下场所的沉闷，反而因为与中央下沉庭院紧密相连
可以更好采光通风
尤其是当你靠近窗边，目之所及的视野
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是这样的
木质格栅的后面，重峦叠嶂与林间绿意伴随地面升腾的雾气，可以想像未来每次回到家游泳，都是无比惬意
就连传统的健身房
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通透的设计让跑步的人也可以欣赏到外部景致，有一个很好的运动氛围
所以为什么仁恒的会所不一样，公区不一样
仁恒团队有一句话我非常喜欢：要把钱花在用户永远能够享受和感知的地方
就是因为仁恒的成本投入从来不是放在哄人开心的金碧辉煌上，而是放在这些细节上，让用户能够永久享受和使用
这是一如既往仁恒的血统和基因
02
而对于两年后的仁恒，拥有的可不只是传承
这个品牌还有一个很重要的价值观，叫创新基因
比如4层的叠墅大家都见过，但是全部一栋栋独立存在的叠墅你一定不太见到
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但是在長天雲汀就是如此
我们可以看到不同于常规联排的形式，而是采用独栋别墅的排布
而更重要的是在竖向结构上
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住过叠墅的朋友应该知道，一般叠墅都会宣传自己有天有地有花园，但现实除了豆腐块状的绿地草坪长的都一样之外，尤其是属于上叠的室外空间几乎没有
但是仁恒是怎么做的
第一，原本栋4改为栋3，直接牺牲掉上叠一整套货值，让建筑呈现出独有的品字型
第二，还要去掉所有中间套
这样做的最大好处就在于，户户均好
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每一户都享有独立的庭院入户，又因为只保留边套的做法，从而呈现出类独栋的体感
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与此同时室内的横向创新也在同步迸发
给大家看一个在長天雲汀里我最喜欢的户型创新
就是我在看仁恒上叠产品，看到客厅的样子
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因为室内也给到4米层高，整体视野非常通透
但是这不是重点，明明这里是4楼，怎么窗户外还能隐约看到一些绿化和桌椅摆放
是不是很奇怪
但是你走到阳台外面可以看到
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在入口的外面还给你做了一个约133平面积超级大且270度环绕式的露台，完全够拿来开露天party
就这一步创新
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住仁恒的房子就有别人没有的墅区居住体验
这就是设计的力量
设计在重度思考未来生活之后创造出的社交场景，也是为什么仁恒的房子很多人都会感觉住的很舒服
本质上就是因为仁恒整个体系都在高度注重产品和用户的体感
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比如地下室做了超大附加值还预留一个采光井用于地下室采光
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比如别墅地下室整体开挖的处理，不仅做到地下室也能通风，也避免了牺牲庭院面积地上停车
且动线设计上，每次停车也能穿过私人停车场后侧门直接入户，实现真正的人车分流
每一个设计都不显山露水，但真正住进去就会发现真的好用
那对于高层项目呢，当然也有
这里我不会和大家聊任何精装品牌以及到底做了几件套，就给大家看一个地方：阳台
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什么意思
就是回家之后你看到的第一个场景，是客厅超大面宽之下还做了南北双阳台设计，全落地窗结合2.1米的进深
真正的南北通透
此外这样的阳台还可以和功能区结合使用
在项目180户型中阳台与U型厨房一起实现客餐厅一体化，传统厨房台面宽为600mm
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而仁恒这里给到专属定制的700mm
让厨房更好操作的同时，你每一次烹饪中抬头看时也是
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满屏的绿意
就这一点点调整，就让厨房情绪烘托到极致
包括各位知道我在浴室看见什么了
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浴缸双蓬头设计
除了日常沐浴之外，也能方便用户日常清洗地面或冲洗身体
再比如转角为了收纳外置的盥洗台，地面拼砖花色要和分区一致...这些都是国际化生活的渗透
这也是为什么仁恒的房子真的需要实地去看，因为细节真的很多，亮点太多，实地看了就会有感触
03
所以为什么我说这个项目是窥视仁恒这两年变化最好的样本
本质上代表着仁恒对市场的判断与思考
在市场最好的时候，产品的强势让仁恒进入各个城市都所向披靡，但2022年之后，仁恒并没有太大的外拓
很多外界的解读是：作为外资房企在中国发展最优秀的样板，也没抵过楼市浪潮要向内收缩
这种解读似乎没有错，但是我们换个角度来看，放慢了脚步的仁恒
这两年又获得了什么
就是学会拒绝
是的，地产这个行业诱惑太多，而拒绝本身也是能力，甚至是一种非常金贵的品质
1.01的容积率可以只做低密别墅，叠加类产品可以都做成联排形式卖出更多货值，包括公区也可以等到卖完房子之后慢慢再盖...
但是这些仁恒都没做
他更多想的是
拿到这块地还有没有更多空间可供产品发挥，户型还能不能创造出更多可能性，到底什么样的建筑才能做出匹配客户需求的社区
跟大家看一个很小的切面
在决定做高低配之后，仁恒规划了155-240平的高层，叠墅类产品是225-355平
这么做是为了产品有梯度之后会更加有活力，也因为面积有分层客群会相对丰富
而这一切背后
其实来自市场端和客户端前期大量的走访调研
第一在市场端，通过整个区域高层+叠墅的一二手对比分析，得出高层150平以上面积段供应稀缺，200平-300平以上叠墅面积成交相对集中
第二在客户端，得出改善自住用户为主，尤其是一对一访谈客户，发现用户更在意功能性，以及住宅本身的产品力
所谓的学会拒绝，也就是如此
所谓的尊重客户，也就是如此
看似感性的执念，其实都是极度理性下的决定
在我眼里如今整个仁恒的模式已经是少有的不依赖土地进行的项目开发，而是全面的在拥抱客户进行产品输出，围绕客户需求进行产品迭代
这样一句看似有点喊口号的话，但是在仁恒内部就是运作模式
包括为了把这件事做的彻底，我发现这两年仁恒也沉淀了服务：
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仁恒邻里圈
这个品牌之所以被很多人热爱，一个很重要就是仁恒物业的高质量业内业外都有口碑
我就说一个细节，仁恒社区的物业费收缴率
仁恒在业内创造了一记录到目前为止还有没有一个项目可以破的，在仁恒河滨花园的物业费收缴率达到99.8%，行业内最高
做物业的朋友可能都知道这个数字有多夸张，业主愿意主动自愿的缴纳物业费，本质上也就代表着他对社区的认可
而两年过去了，如今仁恒又沉淀了新的变化
在仁恒邻里圈
你会发现邻里圈里的社群活动，居然是由仁恒业主自发开始
我们可以想象下
爱好茶饮的朋友可以邀请邻居们以茶会友，喜欢音乐的可以举办一场音乐会，类似高尔夫、羽毛球等运动在社区内就能找到很好的邻居伙伴
因为本来这些客户都是高端客户，所以这些客户又成了仁恒最大的资源
而仁恒更多是扮演协调者的角色
于是当用户也成为服务的一环，整个社区开始正向自驱，呈现出超越一般小区社群的“热闹与烟火气”
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在项目还没来得及交付之前，已经有大量活动在自发组织发生，从而共建出一个真诚、温暖、有趣的邻里生活
这是当初所有操盘手都始料不及的
这也是为什么项目整盘推售能卖出20亿货值，创下海口近五年销售记录，很有意思的是，其中海口仁恒的老业主就占到20%以上
所以你看，客户其实都很聪明，谁真对他好，他一定会真给你极大的反馈
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好，写到这里，或许可以回答我的标题：仁恒最近去了哪里
其实我一直觉得很多时候我们对市场的理解，都停留在很多舆论层面的想
本质上过去20年地产发展的快，很多时候我们习惯了通过数字、通过榜单去判断一家企业的成败，但是数字不会留下印迹
但楼盘是会写名字的
20年后这些项目还会以什么样的身份存在，当房子卖完之后，又可以给这片土地给生活在土地上的人带来什么样的生活
这些都是仁恒一直在想，也真的在做的事情
有没有想过为什么仁恒的产品客户都很认，不仅仅是规模数字，而是因为这个品牌这么久以来都是一以贯之真的用做好产品占据用户口碑
所以你说仁恒变了么
其实没变，靠的还是交付一批又一批的项目业主都满意，才能把高端定位在单点城市立住
那你说两年后的仁恒没变么
其实也变了
变得不在于一个个营销数字，不在于一个个口号，而是在于交付的一个个楼盘以及输出的服务上
来证明自己在这个时代做着什么事情
最后真心建议各位去现场看看仁恒这个项目，其实从来都可以在末端找寻到逻辑
以上为正文，来自Moon
这是真叫卢俊公众号的第5482篇原创文章
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