这周末关注度比较高的就是城中村改造了。因为7月21日国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，要求成熟一个推进一个，实施一项做成一项，加大对城中村改造的政策支持。这一政策的推进预示着城中村改造将有望提速。

前几天还在热议老旧小区改造，这次终于轮到城中村改造了。市场这几天对房地产行业（主要是股市）期望值打的很高，不过还是需要理性看待城中村改造对房地产市场的影响。

首先，城中村改造并非新的政策举措。如果我没记错的话，城中村改造早在2020年十四五规划建议稿中就已经被提出，2021年初公布的“十四五”规划里很明确的写了“加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩”，里面就很清晰地点了城中村。这一政策并非新增的利好，而是对城市基础设施和环境进行提升的延续和加强，本身没有太多政策增量。

事实上，近年来许多大城市一直在推进城中村改造工作。很多人看到广州怎么有这么大的城中村改造体量，就觉得城中村会有非常多的机会，但这是因为广州作为一线城市里房价最低的，才是这次城中村改造的大头。而一线城市里面越是房价涨的好的，北京、上海这些城市，城中村很多早就在2020年之前改过了。广州一年能搞120多个城中村改造项目，而上海三年才30多个项目。

其次，有人将城中村改造与当年的棚改相提并论，认为其将刺激地产行业。然而，城中村改造与棚改是完全不同的两回事。棚改涉及的利益主题比较少，容易拆迁和安置居民，但城中村涉及的各方利益冲突较多，需要考虑的问题复杂而繁多。因此，一个城中村改造项目的周期可能较长，短则5年，长则10年，平均需要7-8年。前期需要投入巨大的资金，而项目周期很长，现金流回流较慢，难以迅速产生显著的效应，对地产公司的资质和运营能力要求也很高。

再次，2014-2016年这一轮棚改最重要的刺激在于货币化安置政策，通过货币支持形成购房需求，从而推动房价上涨。这也对应经济学上，没有购买力支撑的需求都不能算需求。然而，现今的货币政策导向难以更加宽松，上一次货币化安置的“教训”谁也不敢再犯，城中村改造不太可能再获得大规模的货币支持。因此，城中村改造对房地产市场的推动作用相对有限，不会显著影响房价。

综合以上三点观点，可以得出结论，城中村改造对房地产市场的推动作用相对较小，投资者不应过度高估其影响。

相反，对于投资者来说，建筑建材行业或将成为更加确定和有看头的增量业务。城中村改造过程中需要大量基础设施建设，包括新的住房、公共设施等，这将直接带动建筑建材行业的发展。

地产和建材之间，两者谁更“香”，不言而喻。