房地产风风雨雨40年,出现过许多次多空对立的盛况,其中"空军派"以谢国忠、易宪容、牛刀等为代表人物,“春天派”以任志强、陈宝存、欧成效等为主力选手,双方各执一词,各有论据,各自带领一帮拥趸,你来我往,好不热闹。
在2015年前,虽然涨多跌少,但是空头始终占据舆论主流,多军大都是闷声发大财,反转在2015年330政策,配合涨价去库存和货币化棚改两大神助攻,全国楼市首先由深圳引爆,接着传导至一线和新一线城市,2016年二线城市全面开花,2017年三四线全面跟进,到了2018年连县城乡镇都涨了一波。
这一场前后延续三年,全国轮动上涨的浪潮,史无前例,可以算得上是震古烁今,彻底刺激了民众,也激发了全民集体看多的预期和信心。
从2015年开始,空军完败,也是这一年开始,空军的代表人物纷纷退出了江湖,消失在公众视野之中,多空分歧暂告一段落,多军迎来前所未有的盛世。
2021年1月1日开始,房企三道红线全面施行;2021年2月8日,深圳推出历史级调控杀手锏"二手房指导价";2021年2月18日,对22个重点城市实行土地集中出让;2021年4月30日,深入贯彻住房不炒,严厉打击学区房炒作;2021年5月6日,积极推动房产税立法和改革;2021年7月,加速推进保障房供给,推动租售同权;2021年8月,防止大拆大建,棚改按下暂停键;2021年10月,积极推动房产税试点工作。
2021年是调控大年,是政策大年,从上到下都在向民众传递打击房价,遏制炒房的信号,再配合大型房企纷纷暴雷破产以及对资本市场的打压和限制,消失6年的空军,出现了复燃的苗头。
在2021年的密集攻势下,2022年是房地产的惨淡和隆冬之年,其惨烈程度超过2008年全球金融危机下的楼市表现,为历史之最。开发商,特别是民营开发商大都深陷债务危机,困难经营;新房告别打新潮、抢房潮,取而代之的是打折潮、降价潮;二手房陷入流动危机,中介门店门可罗雀,纷纷关门歇业。空军由此壮大兴盛,其声势和规模甚至超越以往任何时候。
当前楼市再现史诗级多空分歧,犹如2015年330政策前,如何决定,再次成为每个普通人面临的深刻问题,下面我们仔细捋一捋,希望大家能多读几遍,反复揣摩,也许这又是改变你人生轨迹的历史性抉择。
一、2015年前宁可买错不可错过,如今宁可错过不可买错:
2015年前的房地产是野蛮生长的市场,这个阶段是增量阶段,失衡的供需关系会让个体缺点无限弱化,每一套房产都能享受到时代红利,因此那个时候上车是最重要的,房子与房子的差距无外乎涨多还是涨少的问题。
而当前的房地产是饱和成熟的市场,这个阶段是存量博弈,房子总量过剩是现状,个体的缺陷会无限放大,房产需要的是精耕细作,因此这个时候买对房是最重要的,房子的居住属性和金融属性要足够强悍,否则亏损深套只是时间问题。
二、房产仍是普通人最主要且最靠谱的家庭资产配置方式:
在早期,家庭抗风险和保值增值的方式大体是储蓄和炒股,后面随着金融产品的丰富以及理财意识的普及,P2P、银行理财、基金、债券、黄金等都走入了千家万户,时至今日,股市依然徘徊在3000点上下、P2P暴雷后基本消声殆尽、银行理财取消保本刚兑、地方债岌岌可危、明星基金昙花一现转瞬即逝......连浓眉大耳的储蓄存款都出现了这样那样的幺蛾子。
蓦然回首间,唯有房产才是普通家庭最靠谱的资产配置和投资方式,有的房子价格可能下跌了,但是至少还有钢筋水泥能让你拥有,有的房子可能烂尾停工了,但是至少政府还会为保交楼而努力,其它的虚拟投资没了就没了,一地鸡毛,只能个人承担。
三、房地产仍是国民经济的"压舱石"和"顶梁柱":
2003年,首次在官方文件中明确房地产业是国民经济支柱产业,此后20年房地产在经济发展中扮演了举足轻重的角色。去年底的经济工作会议,很好的解读了房地产行业的重要性:
房地产链条长、涉及面广,占GDP的比重为7%左右,加上建筑业则占到14%;土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半,占城镇居民家庭资产的6成,房地产贷款加上以房地产作押品的贷款,占全部贷款余额的39%。
房地产的角色不变,定位不变,就代表未来依然大有可为。
四、住房不炒不等于否定房产投资:
炒房的本质是快进快出,利用各种手段和方式短时间内制造房价暴涨从而达到获利目的,这是扰乱市场秩序的行为,也是破坏房地产健康发展的行为,被打击,被遏制是理所当然的,对于房地产而言利大于弊。
房产投资是房产作为一种商品天然具备的功能,这是市场的基本规律,除非房地产全面回到福利房分配时代,否则商品房投资的属性就无法掩盖,也无法漠视。
既然有投资功能那么价格就会有涨有跌,影响价格的核心就是两个属性和一个关系,即金融属性、商品属性和供需关系。
五、租售同权比房产税对楼市更具威力:
很多人总是想当然的认为房产税是对楼市的最后一击,只要房产税推出来了,楼市必定崩盘,这完全是本末倒置的自以为是。
房产税推出的本质是为了收税,如果楼市崩了,税基都没了,还从哪里收税?房产税它不是调控政策不是为了打压房地产,而是税制改革和扩宽地方收入的手段。
房产税更多的是情绪面的影响,是对一个未知事物的天然胆怯。对楼市真正产生本质影响的是舆论上并不活跃的租售同权,中国人热衷买房除了传统的观念——有房才有家,更多的是特殊国情催化的。
因为我们有户籍制度,户籍背后挂钩的有入学、就业、居住、医疗、养老、公共配套等等民生福利。在过去房产是和户籍制度深度绑定的,售权无限放大,租权朝不保夕。但是现在租权在不断释放,特别是保障性租赁住房的租权目前已经等同于售权甚至会大于售权。
租售同权会导致过去依赖户籍绑定产生的房产溢价大幅弱化,比如学区房、老破旧,更加注重房产本身的综合居住舒适度。
六、纯自住来说买房不在是唯一选项:
从全国来看房子过剩是现状,从局部来说房子不足是事实。一二线城市怎么发展都不可能满足全国人民的购房需求,但是必须要满足常住人口的居住需求,这是民生问题,再困难也要实现,那么这个矛盾如何解决?就是大力发展保障性租赁住房和推进租售同权。
将来一二线城市中50%的常住人口通过租房来解决居住问题,30%的人口通过购买共有产权房解决拥有房产的问题,剩下20%的人口通过购买商品房解决居住品质和房产投资的问题。
困扰当下的房价贵、难买房、压力大、房贷高等等民生矛盾都会逐步解决,每个人都可以根据自身情况找到对应的自身定位,买房不再是唯一选项。
总结,当下的多空分歧和过去相比,既有很多相同又有很多不同,过去多空对峙结局只能有一方获胜,现在多空对峙却可以实现皆大欢喜的双赢。房地产的下半场依然充满了机遇、充满了可能,但路上多了很多荆棘、很多挑战,躺平非吾所愿,唯有披荆斩棘,方能不负此生。