本文以乐有家、克而瑞、世联等发布的2023上半年相关楼市数据为基础，再结合其它查阅信息补充，进行针对性解读。

一、新房

1.2023上半年共成交16209套一手住宅，网签面积166万㎡，对比2022年上半年16126套成交，网签面积171万㎡，貌似感觉还过得去。但要知道2022年上半年新房住宅供应为17353套，而2023上半年为26647套，以同比增长50%的供应，却只多增长了0.5%的成交，可谓是一份惨淡的答卷。如果说2022年是深圳有史以来二手房市场最为惨烈的一年，那么2023年必将是有史以来新房市场最惨烈的一年，因为开发商不仅要直面看空氛围浓厚的冰冷市场，还要应对行业出清的阵痛和房地产发展的变局。

2.2023上半年受口罩问题放开，挤压需求集中释放的影响，楼市迎来了短暂的小阳春行情，从4月中旬开始，市场再度转冷，开发商遭遇严峻的销售压力，截至2023年6月底，深圳新房住宅库存41000套左右，去化周期达到14个月之久，处于历史高位。在进入6月份后，开发商纷纷祭出打折、转介、低首付三件套，用满满的诚意吸引买家促成交，再加上6月份海德园、云海湾、潮樾府等网红盘纷纷入市。多方合力下，在上半年的收尾阶段，新房市场稍稍挽回了颓势，并于6月29号，创造了上半年单日网签量峰值——579套。

3.2023年上半年，深圳TOP20房企流量销售金额为1020.79亿元，同比下滑26.7%；TOP20房企流量销售面积161.63万平方米，同比下滑14.2%，进一步佐证今年新房市场的困境。销售榜前五除了混合制的万科和民企卓越，剩下的都是国央企；销售榜前10也仅存3家民企，佳兆业、龙光、恒大、星河、宝能、花样年等这些曾经赫赫有名的民营房企彻底消失于视线之中，只有房地产历史中记录了它们曾经的辉煌。央企华润置地在2021年和2022年均为深圳房企销售第一，2022年在深圳共实现480.79亿元的流量销售金额，刷新了深圳房企的年度销售最高纪录，基本确定取代曾经万科的地位。另一个突飞猛进的房企就是深铁，在2020年前深铁甚至都进不了TOP20榜单中，短短三年实现了坐二望一的地位翻越。

二、二手房

1.在疫情管控结束和密集正面托底政策刺激以及金融政策支持下，2023年上半年二手住宅过户量达到16236套，同比上涨63%。数据看上去好像二手房市场走出了去年有史以来最惨淡的楼市低潮，但实际上今年上半年成交量的放大是建立在价格进一步探底和友好的政策环境中建立的。首先二手住宅挂盘均价已经连续20个月阴跌，6月份同比去年下跌3%左右，其次今年以来贷款利率下调、带押过户推行、过户税费减免、甚至指导价都已经名存实亡，可谓大动作没有，但小动作不断。但是成交量的大幅提升，并没有改变市场预期和信心，反而看空氛围愈加浓厚，截至6月底，全市有效二手在售住宅共55000套左右，相比今年1月份，增幅达37%左右，当前市场态势可见一斑。

2.不管怎么说，成交量的提升都对市场的稳定起到了积极作用，也说明当前价格下探到位，具有较强的托底势能，不具备继续一泻千里的基础。目前每周的成交量大致在700到800套区间，月成交量大概会稳定在3000套上下，虽可能会受到节假日影响导致波动，但节后基本都能迅速回归常态。在以往心照不宣的默契中，基本认定月成交量5000套属于深圳楼市的荣枯线，但这应该属于房地产上半场的划定标准；在复杂精细化的房地产下半场，市场又处在经历开发商和炒房客全面出清的阵痛之中，月成交量3000套左右应该属于当前阶段的荣枯线。

3.过去两年，虽然深圳楼市整体是萎靡的，但新房相比二手房的表现要好得多，然而进入2023年之后，势头开始互换，新房市场逐渐遇冷开始全面滞销，二手房市场缓慢恢复并渐渐稳定。再加上新房交付频频出现质量和品质问题，新房烂尾也开始司空见惯，一二手价值也在不断缩小，所见即所得的二手房慢慢又重归购房的视野之中。

4.南山、福田展现了作为深圳核心区域应有的成色，成交量同比增幅均超过平均增幅；罗湖、龙华、龙岗表现中规中矩，成交量同比增幅达到平均增幅的水准；光明、坪山还是以新房市场为主，一方面存量楼盘少导致成交样本少，另一方面将来次新楼盘集体入市将会造成二手市场的踩压，因此这两个区成熟二手市场的建立还任重而道远；宝安最令人失望，作为除大鹏外占地面积最大的行政区，这个成交量是无法让人信服的，上一轮暴涨中，南山、宝安、光明是聚焦的中心，光明以炒作新房为主，出现了最多的日光盘，南山和宝安则以二手房为主，南山的成交量说明了水分已经挤的差不多，而宝安的成交量则说明了还有不少的泡沫需要​时间去刺破；盐田最为失落，作为曾经的市区大家庭一份子，貌似现在只能缅怀曾经的荣光，达到了不以物喜不以己悲的状态，楼市周期和​它无关，它只需要面朝大海春暖花开。

三、对比

1.在指导价没有松开的时候，深圳业主还在保有最后的倔强，认为糟糕市场的罪魁祸首就是指导价，结果指导价名存实亡后，6月份挂盘价格相比指导价的还在的1月份​进一步下挫。​幻想破灭，只能接受这残酷的现实。令人意外的是，挂牌价格跌幅第一的竟然是后海片区，达16%，唯一能给的合理解释就是豪宅区也开始绷不住了​；跌幅第二的是光明的公明片区，大概率是被天汇城带崩的，在上一波暴涨中，天汇城作为光明仅存的有配套、有商业、有地铁且价格合适的二手刚需盘，自然格外的被青睐，那么这一轮挤水分也自然首当其冲；跌幅第三为红山片区，因顶级学区而疯，最后也因大学区改革和片区新盘的涌现而被刺泡沫。 ​

2.议价空间的变化，完美呈现了深圳业主心态的变化，当前受到看空氛围的影响，以及经济形势和国际形势的不确定性，业主心态重回去年的状态，可谓​丧到极致。在客户比金子都珍贵的当下，卖家只能极度内卷，比的就是谁对自己更狠。

3.进入6月份后，二手成交价格整体来到了本轮楼市周期的新低，一直被诟病的指导价不仅不是楼市的罪魁祸首，反而是​房价的护身符。二三月份趁着小阳春冲进楼市的购房客，毫无意外再次站岗，短短3个月，跌幅在5%到10​%之间，个别楼盘可能达到15​%左右。

4.在楼市低谷期，成交量高的楼盘不一定是好事，因为这意味着这个楼盘要么炒房客投资客多、要么刚需多，他们之所以能成交，是用地板价换来的。当前成交边际效应无限放大的情况下，每一次低价房源的处理都是对该楼盘口碑​深切的伤害，以及对该楼盘整体价格体系的一次深度重构。

四、展望

深圳楼市每一轮周期中，当新房市场开始全面滞销，开发商开始疯狂打折、转介并想方设法包装低首付的时候，就意味着楼市来到了波谷阶段，这属于标识​性的事件。

而从6月份开始，开发商的集体异动，表明本轮周期的波​谷正式来临，无论是投资客还是刚需改善，在大动作出台之前的这段时间将迎来最佳​买入时间节点。

​什么时候会有大动作？没有人能预测，但信心和预期的扭转会在一瞬间完成，与其届时手忙脚乱不知所措，不如把握机会从容不迫的去​选择。