2023年第18周,深圳二手房周网签量552套,继上一周后继续在生死线(600套)以下低位运行。从客观角度去分析,过去两周成交量不如人意,有五一假期的影响,但真正致命的是4月20号指导价秘而不宣的取消后,除了刚开始那几天因为身边情绪宣泄的影响,导致部分购房者匆忙入市,之后就再无波澜,五一假期也是该玩玩,该乐乐,各方都准备好的黄金周买房热潮无疾而终。
一季度借助小阳春的助力,房地产行业复苏迹象明显,住宅销售面积和金额双双同比转正,结束了一年多以来的持续下跌态势。然而进入4月份,复苏势头戛然而止,楼市再次全面遇冷,深圳作为全国楼市风向标,为了稳住民众的预期和信心,在4月20号以没有官宣的方式取消了执行2年多的指导价政策,其目的就是刺激买房热情,表明对房地产托底的决心,目前看来似乎是事与愿违。
对于指导价取消影响的预判,之前也是给了全面分析的,目前看是符合预期的:
当前楼市进入了攻坚深水区,能够打的牌已然不多,对于深圳这种能级的城市,买房信心都无法被政策点燃,说明当前对于房地产行业的定位还是在南辕北辙之中。虽然,2023年以来房地产的角色被重新拔高,不仅表明是国民经济的重要组成部分,甚至被冠以"压舱石"和“顶梁柱”的殊荣,但是都被理解为应对经济环境的无奈之举,属于临时之策。大众对于房地产理解的核心还是住房不炒,认知的核心还是房地产作为"万恶之源",必须被打倒。
拯救市场的本质是拯救人心,但政策上的瞻前顾后,首尾两端,导致人心浮动,既需要你大踏步的入市买房,又不给你买房后更多的期许,这场看似轰轰烈烈的救市,很可能以惨淡收场。楼市着实到了危急存亡之际,这种存亡并不是说楼市要崩,而是说畸形的市场让参与者无法适从。
那是不是楼市就是彻底歇菜不可为了?
当前混沌的根源是房地产处于新旧模式的转换期,过去房地产开发是摊大饼且民生保障投入少,一切都是为GDP和财政服务;未来房地产开发是精细化且兜底民生保障,以大庇天下寒士俱欢颜为主,GDP和财政贡献为辅。
对于一二线城市而言,有严重的供需矛盾,但必须要解决常住人口住房问题,这里面的核心就是大力发展保障性租赁住房,未来60%的人口通过公租房解决居住问题,20%的人口通过共有产权房解决拥有产权问题,剩下20%的人口通过商品房解决居住品质和资产配置问题。
新旧模式的转换期不会很快就过去,至少要持续到明年中,所以这个阶段楼市会在波动中前进,有热点但没有高潮,有寒意但没有冷冬。