98成新大套三小洋房，200多万爱上龙湖

买过房的人往往有两大遗憾，一是没买到心中的完美改善，以至于蜗居多年意难平，二是没有用昨天的价格买到今天的房子。

嘿嘿，事无绝对，今天安排一套房源，2020年的98成次新小区，首开和龙湖两大开发商操刀，绝对满足刚改的定位。与此同时，还能用（接近）2019年的价格（开盘价）买入2023年的房子（二手房），真的是心动了。

小区：首开龙湖景粼玖序一期板块/地址：十陵/龙泉驿区外东洪路北段55号面积：113.384m²楼层：4楼/总11层梯户比：1T2户总价：255万（可议价）单价：22491元/m²朝向：南北通透/东南户型：3室2厅2卫1厨房龄：2020年装修：开发商精装，自住软装中介费：0中介费税费：满二不唯一，0增值税

1、板块配套

△首开龙湖景粼玖序区位图

景粼玖序位于东三环边，属于十陵板块，区域内生态资源丰富，尤其是占地约30000亩的青龙湖，人气旺盛，是成都主城最大的湿地公园，“成都十大跑步胜地”之首、成都最大的野外鸟类观测地，是易危、濒危鸟类和珍稀植物的后花园。项目距其约2公里，在城市中享受自然静谧。

△青龙湖实景图

从商业角度来说，当前新楼盘较多，但是商业氛围还不是很足，以零散底商为主，但是往东一公里多有华润时代之城的商业街区，占地1.4万平方米，未来是9、12号线的商业TOD概念聚集地。往西进入三环内，近一些的有杉板桥龙湖天街、万象城等商业巨头，未来还会有更多的商业呈现、完善。

从教育角度来说，小区旁边就是友谊幼儿园，友谊小学，（所属的江宁社区）目前大概率对口华川中学（以前的龙泉三中）。而确定的消息是，华川中学校将由成都树德中学正式领办。领办后，学校将与成都树德中学实现课程资源、教学资源、教师资源的“三同步三共享”。

从交通角度来说，沿着外东洪路直接南下900米左右，即可到达4号线来龙地铁站，通过4号线接入成都地铁路网，1个站即可到达槐树店，此时通过7号线北上南下都很方便，通过4号线继续往西可以快速到达万年场、骡马市等核心区域，站点可以自己数一数，查一查，真的非常快。

十陵板块虽然是正儿八经的二圈层，但也是正儿八经的三环边，所以从环线概念来看和其他主城三环差别不大，以到市中心骡马市上班为例，单边通勤约为40分钟，属于比较正常可控的范畴，市中心或者东门的刚改家庭应该会喜欢。

2、小区特点

△楼盘区位图

龙湖是钟爱东门的，这是它在东三环最后珍藏地之一，2018年12月龙湖拿下十陵纯住宅地块，根据地块位置和属性，选择将从来没有进入过成都的景粼系用在了这块地上。

最终打造出来的首开龙湖·景粼玖序总占地面积约143亩，由三个独立的地块构成，三个地块之间被两条市政道路分开。项目包含配建总占地220亩的纯居住低密社区，主要规划洋房、联排、高层3大业态。

本房源所在的1号地块，占地面积约42.48亩，采用了多层+小高层规划，共9栋住宅，其中临东风渠的三栋规划为7层的多层产品，其余均为11、13和15层的小高层产品。

整个地块采用了南低北高的规划，南面紧邻规划中的东风渠滨水公园，这个方向目前也没有其他高层遮挡，大部分户型都能享受到不错的景观视野。

△小区一二三期楼栋分布图

仔细看一看，该房源位于一期的7栋3单元402，整体的视野界面还是很不错的。

3、房源简述

今天我们推出的这一套房子，是建面113.38平的套三双卫，是家庭初改的范本。

这套房源位于首开龙湖景粼玖序一期，7栋3单元402，对比前面的楼栋分布图大家可以清晰看得到，这套房正对小区中庭，有较为明显的小区绿化视野。

从户型来说，由于是T2产品，所以可以称之为南北通透，整体朝向是东南，采光良好，客厅带有独立的阳台，开间接近4米，主卧尺度感也非常喜人，最小的卧室套内都有10.4平，最大的主卧不带卫生间都有18.5平，不仅对主人友好，对家里的其他成员也十分友好。

△户型图，东南朝向，套三双卫，采光良好

这套房位于4楼，由于是总11楼的小洋房设计，因此也并不违和，还属于中楼层之列。

龙湖擅长主打园林景观和房屋品质，所以当时选房就考虑的低楼层，3楼有腰线，2楼采光不好，所以选的4楼。

该房源面对中庭，无遮挡，采光非常好，晴天的时候阳光可以穿过阳台照进屋里，板式结构通风也非常好，客厅和主卧非常安静，两个次卧临友谊西路，有点小噪音，关上窗户隔音效果比较好。

当时开发商的精装装标是4450元/㎡，从装修配置明细来看，包含了精装三大件，中央空调、地暖和新风，主材采用的也基本都是知名品牌，如欧派的玄关柜、圣象的地板、方太的厨具、杜拉维特，汉斯格雅和摩恩的卫浴等等。房东升级了软装，都是自住装修，环保有品质。可拎包入住，省下一笔不小的软装费用。

4、价格优势

目前该房源全网挂牌是255万，折合单价约为2.25万，这个价格在同户型里挂牌算高的，但是我和房东沟通过，还有砍价议价空间，总之价格其次，诚心最重要，说不定有惊喜哈。以下通过三个维度说下价格体系。一是挂牌行情，目前同户型挂牌的房源，挂牌在242-255万之间，其实总价差别不大了，但细化的区分可以实地感受下楼层、视野、采光等综合问题（有瑕疵和无瑕疵的差别确实存在）以及软装问题（品牌家具家电衣柜等，确实要花费不少钱）。二是成交行情，目前该小区的同户型成交数据还没有，毕竟太新了，但同小区的成交单价可以参考，大概是2.07-2.27万之间，对应挂牌价格来说，已经在成交范围之间了，但我建议还是可以好好面谈价格。