原创张岳

“周末两天我们每天有130多组客户到访，18日就成交了6单。”——上海普陀某新盘（上海证券报）

“新政当晚拿证推新，晚上11点售楼处仍然挤满了购房者，不到一天就卖了50多套。”——深圳龙华某新盘

“随着政策密集出台，新房、二手房都在寻底，很多前期看好房子的客户，最近出手了。”——北京西城某学区房销售（中国证券报）

“新政后，仅2天，近3万人次看房，相当于新政前四天总量的 8 成左右。”——广州贝壳数据

随着史上最宽松政策出台，一线城市楼市显著升温。然而，一个问题仍然困扰着许多人：在这个时候，真的是购房的好时机吗？

01

时机真的到了吗？

5月17日，央行射出“三支箭”：

首付比例降至历史最低——首套15%，二套25%；购房利率下限取消；更低的公积金贷款利率——首套2.85%，二套3.325%。

15%的首付比例，意味着楼市的杠杆率加大到了历史最高值——6.67倍！

使用高杠杆购房会放大收益，假设房价翻一番，过去赚1000万，需要300万首付，现在只需要150万。

同时，高杠杆购房也增加了风险，房价只需要下跌15%，首付就会亏完，也意味着你的资产净值归零。

那么，现在到底是不是买房的好时机，这取决于你对未来经济环境的预期：通胀or通缩。

通胀适合负债，持有资产；通缩适合储蓄，持有现金。

回顾过去二十多年的经济数据，你会发现：通胀是常态的，通缩是偶然的。

下图是从2000年以来，M2总额和GDP总额的比值，当M2远快于GDP增长时，意味着经济中的货币供应量增加，通胀预期升高。

可以看出，虽然在一些年份这个比值有所回落，但整体趋势是上升的。到2022年末，M2（广义货币）总量已经是GDP的2.2倍，创下了新世纪以来的最高点。

采用公式 “M2同比增速 - GDP同比增速”可以计算出更全面、也更真实的通胀率：

上图所示， 2023年通胀率是4.5%，而不是CPI的0.2%；2022年是8.8%，而不是CPI的2.0%。

事实上，在现代经济体中，长期通缩是非常非常罕见的。

因为世界各国央行和政府均采取凯恩斯主义的政策工具来刺激需求，防止经济陷入长期通缩的困境。

比如从去年四季度至今，各地燃气、电、水，以及高铁票等价格上调的消息不断传来，国家正通过促进整体物价的温和回升，从而打破通缩预期。

从长远看通胀是大概率的，是常态化的。普通人的主要任务是防通胀，不是防通缩。

“通缩”或“通缩预期”时出现的资产价格低点，往往是上天赐给你的财富机遇，就看你会不会抓，能不能抓得到。

02

上海楼市将有“新突破”

随着房地产“三支箭”的落地，第一波需求的释放，一定是改善群体。

一方面，新政后购房门槛和购房成本都大幅降低了。另一方面，改善群体因家庭需求变化，有更强烈的购房意愿，而且通过“卖一买一”的置换链条，这类群体的购买力也更强。

除了首付、公积金、利率下限三连降，改善群体更应该关注一个政策——以旧换新。

如上海，就在5月3日推出了住房“以旧换新”活动。

以旧换新”并非新鲜事儿，但各地住房“以旧换新”的模式却不同，主要有三种模式：

1、帮卖模式：由房企和房地产中介机构自发组织“以旧换新”活动，主要是提供流程便利，置换成功与否取决于市场行为。

2、收购模式：由国企出资直接收购购房者的二手房，购房者可置换国企指定的新房房源。

3、补贴模式：对卖旧买新提供事后补助，操作较便捷，可直接降低置换成本，但一般力度较小。

以上三种模式，第二种收购模式无疑更有想象空间。

收购模式为购房者指定了二手房的交易对象，有利于缩短二手房交易时间，降低购房者的时间成本和资金负担。

目前，一线城市如上海，深圳均停留在帮卖模式。购房者先与开发商达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。

这种“帮卖模式”存在一个痛点：即当下二手房交易周期较长，在一定期限内，旧房未成功出售的就无法完成置换，导致改善需求“卖一买一”流通不畅。

为解决这一问题，华发股份（下称“华发”）作为国企，肩负起责任和担当，将率先在上海推行“收购模式”。

这不仅是上海楼市“以旧换新”的一大突破，也是一线城市中的首例。

在这一模式下，华发将直接收购旧房（考虑使用旗下符合当地购房政策和房源可购数量的公司直接收购符合条件的旧房），售房款用于购买华发在上海的新房项目，免除了中介“帮卖”环节，解决了置换群体“卖房难”的痛点。

珠海目前已试行收购模式，反响相当热烈。活动一经推出，单日电话咨询量超过百组，单日成交超过15套，在五一小长假期间成交量突破70套。

而相较于珠海，上海市场规模更为庞大，置换需求更加旺盛。如果在国企华发的引领下，更多企业学习“收购模式”，将对整个市场产生积极的提振效果。

03

“以旧换新”的痛点

自去年以来，全国超过40个城市推出了住房“以旧换新”政策，但“以旧换新”能否畅通落地，有一个核心问题：市场上不缺房子，缺的是“好房子”。

如何定义“好房子”？首先是地段选择的转变。

随着“买房看环线”的旧理论逐渐过时，房地产市场的焦点，已经从简单的地理位置转移到产业支持和科技创新的能力上。

这种转变揭示了一个基本事实：真正的财富增长和资产价格上涨，往往源于产业的发展，尤其是科技创新产业。

如被誉为“中国硅谷”的张江板块，这里汇聚着中国大量的高精尖科技公司，有着大量高学历、高智商、高收入人才，从而推动了房地产市场的活跃和价值提升。有媒体统计过去18年上海涨幅最高小区，张江汤臣豪园（二期）位列第一，涨幅达到惊人的1324%。（数据来源：小胖看房，仅供参考）

华发对这一趋势有着深刻的理解和前瞻性的战略部署，其新开发项目均位于上海重要科创极点。

如华发·海上都荟，是人工智能领域的风口之地。

在资本市场，人工智能已成为最热门话题之一，任何拥有人工智能核心技术的公司都能看到市值飙升。例如，英伟达的股价在过去一年多飙升8倍，总市值超过2万亿美元，成为美国第三大上市公司。

而海上都荟所在的洞泾，不仅是G60科创走廊的起点，也是国内首个国家级人工智能特色产业基地。

目前区域内已入驻的企业就已经超过3000家，共有人工智能相关企业100余家，主要集中在工业机器人、工业互联网、服务机器人、智能传感器、供应链管理与服务、数字工厂等领域。

规划示意图

还有华发·虹桥四季，位于上海比肩张江的另一个科创极点。

“东有张江，西有赵巷”，“赵巷”于大虹桥，正如现在的“张江”于浦东。大虹桥自概念提出以来，凭借“大交通”、“大会展”、“大商务”、再到“大科创”的发展路径，区域价值不断提升。

而虹桥四季就位于大虹桥科创核心区赵巷，紧邻市西软件园，到2025年，市西软件园产值预计将超过1000亿元，同时预计将提供15万个就业机会。

产业示意图

对于寻找上海下一个“印钞机”的投资者和购房者而言，关注以上科技创新密集的区域是明智的选择。

关于“好房子”的另一个定义，则是房子本身。

今年3月9日，在“两会”上，住建部长七次提及“好房子”，强调了房子本身的质量和功能的重要性。

仅仅几天后，3月15日，上海松绑了对商品房的“7090”政策，释放出房地产市场支持多样化改善性需求的重要信号。

紧接着在4月，华发公司在行业内率先发布了“新一代好房子华发科技+产品体系技术标准”，与华为、顺丰、亿航等行业领头企业合作，将诸如鸿蒙系统、无人机配送等先进科技融入到住宅建造中。

出色的选址策略和卓越的产品力，也让华发在上海市场大放异彩。

2023年，华发的销售业绩跻身上海房企操盘金额排行榜TOP3，充分展示了其在上海市场的竞争力。

来源：克而瑞

在上海这个中国最大的房地产市场，二手房交易量居全国之首，改善型需求尤为强烈。

华发的“收购模式”为上海住房的“以旧换新”提供了一种创新方式，极具吸引力。