在一个平平无奇的下班路上
我看到路口围着一群热情的中介朋友
和这样一个牌子
招商虹桥公馆二期出售和出租的广告
粗粗一算，二手房差不多卖到5、6万一平
在我印象中这也算是当年的红盘了，开盘均价就6万出头
三年前的记忆开始攻击我
而这一切，都可以从2020年下半年爆火的上海楼市开始说起
2020年上海高认筹板块及项目，数据来源：中指监测数据
一边，是2020年的上海楼市，仅一个月就出现十几个“千人摇”的新盘
另一边，是不受限价控制的二手房开始疯狂涨价
于是，在当时的上海楼市形成了非常明显的一二手倒挂格局
而2020年在上海手上有点闲钱的人，想要投资就去“打新”
因为一二手倒挂给人一种买到就是赚到的感觉
很快，在2021年1月，上海发布了“沪十条”调控政策，开启了积分制
但调控需要时间，一些耀眼的倒挂盘，短期内投资客依然对其趋之若鹜
上海楼市进入一个魔幻的时代，很多楼盘开始出现惊人的高积分
云锦东方三期认购现场 图源：新闻透视
还记得东方云锦三期么
2023年开盘的东方云锦三期，仅105套房源遭超过950组客户哄抢，认购率约903%，平均9个人抢一套房
也因此触发了118.32的积分，成为上海新房史上第一个满分神盘
如今回过头来看，市场在不断调控中越来越稳定
从数据可以清晰地看到，触发积分项目比例从2021年高峰的47%逐年降低到了2024年的11%
积分制也渐渐在楼市中扮演越来越不重要的角色
那么当时高积分买房的人，现在后悔了么？
01
当年那些积分最猛的楼盘
大家觉得多少分算高积分？
我们来按照2021年的积分制来算一算
首先，上海无房家庭的基础分能达到60分
在这个基础上，每加5分，都需要缴纳4年零2个月的社保（系数为0.1），这还只是部分人群
而当年那些刚工作三四年的年轻人，因为社保时间还不够长，大部分会卡在60-65分这个尴尬的区间
所以从积分获取的难度上来说，65分已经足够拦住很大一批人了
事实上，数据显示
从2021年-2023年3月，上海共入市了613个新盘
其中267个新盘触发积分制，占比约43.56%
而这267个积分楼盘中，102个入围分在65分以上
也就是说如果你有65分，这三年至少83%的楼盘任君选择
好，我们整理一些2021年到2022年初，积分势头最猛的那一年部分触发积分的楼盘，一起来看看
首先，你第一眼一定能看到，有两个特别耀眼的楼盘
没错就是积分超过100分的
112.8的复兴珑御和102.24的翠湖五集
按照当时的时间点来算，积分制满分113.04，复兴珑御开出了112.8，几乎就是当年的满分盘了
在90-100分这个档次的五个楼盘
九庐、中粮瑞虹·海景壹号、百汇园、碧云尊邸、首创·天阅滨江，都是当年红极一时的楼盘
并且不出意外的都位于新天地、陆家嘴这样很好的地段
而这些触发积分的项目中，郊区楼盘更多
既有像宝山上大、宝山杨行这样的近郊
也有浦东周康、青浦新城、松江泗泾等因产业而兴起的居住区
不过虽然是郊区楼盘，但也都开出了不低的积分
浦东外高桥开出了82.42分的森兰星河湾
青浦徐泾开出81.23分的蟠龙天地
浦东金桥开出78.06分的浦开仁恒·金桥世纪
也算是板块和产品的相互成就
那么当年风头无两的高积分项目，现在的涨幅怎么样呢？
02
当年的高积分楼盘，哪些成交价在上涨
熟悉积分制的朋友知道
触发积分制的楼盘5年内限售
所以，虽然第一批触发高积分的项目已经有交付了，但因为限售其实并没有成交数据
于是，我们想到了相对靠谱的参考价格
这些高积分楼盘，同一个小区里其实存在不同批次，其中有的批次正好卡在积分制政策前几个月推出
不仅交付之后不限售，甚至因为在相同的小区、开盘时间接近
也拥有几乎一样的销售均价
那么当我们观察这批正好卡点不限售的房子，就可以从已经产生交易的数据里，对当年高积分楼盘现在的市场
窥见一二
于是我们开始在21年触发积分的项目中搜索
哪些是在20年下半年有过开盘，并且在最近有过交易记录的项目
还真被我给找到了不少
可以看出，在有成交数据的项目中
虽然大部分的项目最后都涨价了，但是还有接近 20%的项目市场表现不如意
我们再看看具体到每个项目的涨幅
数据整理自：链家、兔博士APP
个别项目确实有不错的涨幅，比如翠湖五集
为了让结果更清晰，我们还查了翠湖隽荟，也就是翠湖四期的成交情况和五期做个对比
数据整理自：链家
你可以永远相信好地段下的好产品
就像同样开出高积分的复兴珑御，作为当年黄浦区老西门唯一在售的新房，拥有绝对的好品相和好地段
往西是新天地及淮海路商圈，往东是豫园商圈，往北人民广场，社区还自带16000㎡的商业配套
其实复兴珑御在2021年之前已经开过几次盘，2018年那次日清，2019年当天去化近八成
在2021年开盘的这次，是最后一次，一共47套
所以才会开出112.8的入围分
43.18%的涨幅虽然不是特别高，但相信以后复兴珑御还是会继续上涨的
毕竟好产品和好地段永远是稀缺资源
不过，其他项目的涨幅就不尽人意了
超过一大半的楼盘涨幅都在10-30%之间
其实不乏百汇园、保利天汇、首创·天阅滨江这样单价超10万的项目
甚至还有四个项目涨幅在1%-3%左右
算上时间成本、交易税，可以说不赚反亏
特别是大华·公园城市
我们注意到，其实大华·公园城市和大华·朗香公园里是位于同一板块的楼盘
两个项目的直线距离不过2.2公里
并且两个项目拥有相似的户型、相近的面积段
但可能就是因为大华·朗香公园里1.7的容积率更低、距离地铁口更近
所以开盘时大华·公园城市的均价明明更高，但从四年后的成交来看
反倒是大华·朗香公园有15.09%的涨幅，远超2.52%的大华·公园城市
不过，上涨2%、3%已经跑输理财了
那些甚至还下跌的项目，又是什么情况呢？
03
当年的高积分楼盘，哪些成交价在下跌
在给出数据结论前，不要忘了这篇的研究对象
是那些在一二手倒挂严重的时期，上车新房的投资客们
当然投资的金额有多有少，好地段高价位的有人买
那些当时看来有发展前景、且价格合适的楼盘也会受到投资客的关注
数据整理自：链家、兔博士APP
不算很意外，成交价格下跌的楼盘几乎全都集中在郊区
像青浦徐泾、浦东周浦都是曾经热门的置业板块
考虑到这些楼盘的投资属性，很可能是区域能级在这么短的时间内其实还不能支撑投资的野心
但本质上还是产品品质对价格有直接的影响
比如毛坯交付的铂翠廷
不仅下跌最多，达到33.10%，降了整整1/3啊
而且链家的工作人员也反馈，特别是铂翠庭小区毛坯交付的叠墅在当前的市场很难卖出好价格
甚至连成交周期都会被拉长，最近一套的成交周期长达197天
大半年才成交一套
其实，没有产生交易的项目也能从当年的积分差看出一些端倪
因为不仅曾经高积分的楼盘成交价在跌，有些楼盘的积分也在下跌
很多2021年开出高积分的项目，随着时间的推移，后续开盘的入围分在不断减少
甚至到22、23年的认购率已经不足以触发积分了
我的同事水水就是2021年的买房人之一
在楼市积分最猛的那一年，被市场催生焦虑的她以60多的积分上车新房
但是时隔一年之后这个楼盘的积分越来越低
到后来，市场上触发积分的楼盘越来越少，同样的积分其实已经可以买到更好的地段了
不仅是个人，从行业的角度回过头看三年前火爆的市场，也是有一些遗憾的
大家还记得前几年上海的项目维权潮么？
当时确实有一些开发商为了抢倒挂红利而放弃品质，于是出现了一批楼盘，甚至是位置还不错的楼盘，依然选择简装甚至毛坯交付
敷衍了事的开发商虽然看似赚了钱、周转快
其实更可能面临的是在交付后维权的口碑中被反噬
所以当时才会出现那么多业主维权，本质上还是因为产品品质不足以匹配当时的价格
那么这些房子现在的下跌，也无可厚非
04
最后的最后，还是想说
房子最终会回归到它的居住本质
那些当时以为是投资的行为，即使在当下看起来非常正确
其实可能也没有那么理性
所以真诚的建议
买房这件事更重要的还是要追寻自己的内心
高积分项目并不一定赚钱，甚至还可能出现维权的情况
为了逐利 all in 去买高积分楼盘
不仅算不上稳妥，反而容易得不偿失
