购买二手房，签订合同前需谨慎！查清房屋产权、上市资格与户口迁出，避免“钱房两失”风险！

一、查清房屋的产权情况

在签订合同之前，购房者对所购房屋的产权有清楚的认知，不但可避免受到坑害，而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。购房者需要做的是:

1) 要求业主提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格，如代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书等。其他证件是指出租房产的，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明，共有房产的，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明等。

2)向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括业主、档

案文号、登记日期、成交价格等。3)查验房屋的债务情况。在房屋产权记录中只记录了业主拥有产权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中是否曾经发生过债务和责任，则需要查验有关的证明文件，主要包括抵押贷款的合同和租约，另外还要详细了解贷款额

和偿还额度、利息和租金的金额。4)了解房屋是否已被法院查封等问题。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向业主索要一切产权文件，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

二、确认房屋的交易资格

根据国家规定，以下几种类型的房屋买卖将受到限制:

1)违法或违章建筑。

2)房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖。

3)教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑;著名建筑物或文物古迹等需加以保护的房屋。

4)由于国家建设需要，征用或已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖。

5)单位不得擅自购买城市私房。

6)出租人、共有权人、出典人的房屋可以出售，在同等条件下，承租人、共有权人、承典人有优先购买权。

7)出卖享有国家或单位补贴廉价购买或建造的房屋有一定限制。

8)已购公有住房和经济适用住房的规定。购买公房和经济适用房，必须审查该房屋是否已取得产权证书和政府对已购公房的上市批准。

①已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。

②已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款

③买卖的房屋应能保持正常使用功能，超过合理使用年限后若继续使用的，产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

根据国家规定，以下几种类型的房屋是禁止买卖的：

1)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的.

2) 依法收回土地使用权的。

3) 共有二手房，未经其他共有人书面同意的。

4)权属有争议的。

5)未依法登记领取权属证书的。

6) 已抵押，但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的。

7) 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

三、了解房屋户口是否已迁出

由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地，买方的户口也就无法迁入。

为了避免因户口问题而引发房产纠纷，购房者要做好以下几个方面的工作:

1)要求业主出示户口本，通过审查业主的户口本，可大致了解业主家庭的户籍情况。但户口本只能反映业主家庭成员的户籍状况，而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能。另外，户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。

2)在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。购房者可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料的话，购房者可以要求同业主一起到派出所调阅。如果业主拒绝配合的话，则房屋的户口极可能存在问题。

3)约定适当的付款方式和违约责任。要求在合同中约定只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款，并明确违约责任。总之，在二手房买卖签约前，买卖双方应该认真核实各方面的情况和细节，确保自己的利益得到保障。同时，应该保持冷静、理性地思考和分析问题，避免出现不必要的风险和纠纷。