距离香港撤辣刚好一个月，香港楼市可谓火了一把，频现日光盘，成交大涨等积极信号。

似乎跌了许久的香港楼市瞬间就起死回生了，真的是这么回事吗。根据公开成交数据显示：2月28日-3月26日，全港共成交一手3814套，大涨1826.3%。

取消所有外地买家印花税后，确实是有很多内地居民赴港买房，各种看房团都走起来了。香港楼市发展非常成熟，经历过多轮周期，像惠州大亚湾这种脚踝斩的，他们早就经历过了。

2019年是香港房价高位转跌的时候，之后就是三年疫情，彻底阻断了内地去香港的热情，虽然现在西九龙高铁站已开通，从琶洲坐船也可以直达中港城了，虽然街头的游客多了，但也很难回到以前那个香饽饽的年代了。

香港不香了。今天我们就聊一下两个话题，第一，为何说内地楼市香港化；第二，香港的房子还能不能投资。

香港最值钱的地段在港岛，港岛早在二十年前就开发完毕，全是密密麻麻的写字楼和住宅楼，住宅楼都是单体楼，别说小区了，连停车位都没有，跟内地城市的老城区非常类似。

老房子，密度高，没花园，户型过时，但是地段好，配套好，工作方便，租金非常高。

外地人肯定不会去买这些老旧房子用来投资的，他们一般会去买新房，这个跟内地楼市差不多。

香港是一个存量市场，但这些年也陆续开发了很多郊区，郊区的房子非常多。

过去几年，香港房价平均跌幅是20%多，新界有大量的新房，很多也是腰斩，类似于广州的南沙，深圳的龙岗。

现在让你去香港买房的，一般都会告诉你租金高，比如500万的房子，每个月租金有两万，租售比去到三四个点了。租金是挺高的，租金是没有太大泡沫的，因为没有金融杠杆，但是买房靠的是增值，不是靠租金这些零头。

租金高并不见得就一定是好房子，是值得买的房子，相反，是因为房价不涨租金涨，才导致租售比上升。

越秀的老房子，才200多万，稍微装修一下，都可以租到四五千，租金也不低。

核心区之内，这些老房子拆不掉，但是地段好生活配套方便，因为楼龄和结构问题，早就没有太大金融属性了，但是租金却很高。

香港的房价确实很贵，大部分刚需房子户型都是在30-70多方之间，分为单间、一房一厅、两房一厅，如果是三房的话就是豪宅了，你看现在广州核心区不也一样吗，60多都做三房了。

按单价来看，基本是25-35万/平之间，当然，豪宅和望海的会更贵，这个主要是指刚需，港岛的老房子和九龙的老房子，以及近郊新房也是差不多。

按总价来看，大部分也是500-1500万之间，这个和一线城市核心区的套均成交类似，只不过香港的面积更小，而且按实际套内来计算。

类似于珠江新城的一房两房的总价，差不多也是在500-1200万之间，而同样总价的租金差不多也是在8000-12000元，是比香港的要低一些。

如果内地楼市再经历一轮周期的话，内地的楼市也大概率是面积越做越小，使用率越来越高的，总价差不多的趋势了。

像下图这种肯定都是大面积豪宅了，不是普通人能投资得了的，即便这几年跌得很厉害，也依然很贵，今天我们就不讨论这些超级豪宅。

最后我们说一下香港的房子还能不能投资。

那些告诉你租金高的，说明这些房子只剩下出租功能了，是不能投资的，如果你纯粹为了租金的话，北上广深核心区的公寓租金就很高，去买公寓就好了，没必要去香港。

香港本地人已经非常清楚了，很多房子是没有价值的，只能居住不能升值了，即便是在港岛中环。

其次，2020至2022年，香港已累计流失人口18.73万人，按年分别减少9.38万人、2.52万人和6.83万人。

香港主要以金融旅游等服务业为主，业态较少，对内地中产的吸引力在减弱，很多推销香港身份的也都是为了小孩在香港读书，自己本身还在内地或珠三角工作。

买房投资是因为供不应求，有本地接盘侠，人口不增长，收入不增长，房价也缺乏购买力。还有，香港是一个自由之地，资本操控痕迹明显，普通人想要凌驾资本之上攫取利润是很难的。

所有卖楼的方式都是香港发明出来的，从楼花、期房、放水到公摊、使用率、TOD，再到以租代售，买房返租等，能卖楼的所有方式都玩了一遍了。

真正能买的也是那些豪宅大平层，能望海的，有稀缺性的，总价起码也在2000万以上了。这一点和北上广深很像，值得买的房子很少，总价也越来越高。

如果单论房子能不能买，哪里的房子都可以，但是不能随便买，特别是跨了一个区域之后。像前文提到的成交量，能不能继续维持下去，这个很难说，就像现在的北上广深，政策已经很松了，但是购买力还是上不去。

而香港失去竞争力的房子，跟内地一线城市比，内地居民更愿意选择更容易的一线城市。

当然，还有很多其他各方面因素，就不太方便一一说明了。