大家都知道，2021年之后广州一直在出让核心区土地，特别是天河海珠荔湾，很多不好的地块都在最高位卖出去了。有些地块是临时改了规划，把商业又改成了住宅，或者把住宅增加了容积率，总是想多卖点房子。

这里面比较典型的，一个是海珠西，虽然中海连着抢了几块地，而且是高价拿地，现在都已经收楼了，但是周围城市面貌变化不大。

另一个是大观路，臻颐府是地王，观樾也是地王，后面还要继续开发世界大观二期三期，以及广东电视台地块等。

还有盖了一堆房子的白鹅潭，从广船滨江上都到华润悦府，再到幸福湾，再到保利东沙项目，几乎要把整个沿江一带都卖掉，全部都盖成房子。

上面那些虽然也在核心区，但是位置上还是属于外溢地带，虽说会陆续发展，但想要变成配套完善的建成区，还是需要好几年的，毕竟现在还是很荒，周围都是工地，完全一个待开发状态。

其中，最成功的当属琶洲南TOD了，现在二期又要来了。

单纯靠卖这些地方也不行，一旦房子多了，后面再拍地，价格也还是上不去，事实证明，过去两年拿地王的开发商们也得站岗了。

为了让购买力不要萎缩那么厉害，广州逐渐取消了限购，几乎是不认房不认贷了，同时还在加快推进城中村旧改，各种利好叠加降息，但市场并没有买账。

现在不是购买力不行，是稀缺度不够吸引人，要么有倒挂，要么稀缺性足够，即便横盘下跌也不怕有风险。

倒挂有吗，几乎没有了，哪个新盘不比旁边二手贵了一大截，稀缺性有吗，有，但都是人为制造的，过去两年，大家发现，从追求外立面，现在到使用率超100%，追完这个又出来那个，卖完又有，热点转移又快，稀缺度根本不够用了。

比如以前只有一个保利天汇的时候，大家去抢，后来保利天瑞来了，天瑞还没卖完又想等大境上市，大境都还没开卖又想上琶洲南，最终上不了，才发现，原来是自己买不起。

这些已经出过地王的地方再出一个地王，并不是那么容易了，前面的都没有卖完，后面再拍个更贵的出来，恐怕更没利润了。

但是不要紧，换个地方就可以了。

珠江新城的马场早就在炒了，炒来炒去一点动静都没有，光是几个退租的说服不了什么，内部股权结构不捋清楚，还是难搞，不是说马场不值得期待，反正不是这个周期的事。

冼村保利天御本来应该是在楼市高位时卖的，现在都下行期了还没有出来，提振珠城的信心又少了一样，如果保利天御真的能尽快出来，珠江新城的热度还是会非常高的。

不至于现在老是被琶洲金融城抢了风头，虽然不是同一个批量级的买家，但起码能进一步拉高珠城的货值平均值以及均价上限，增加珠城亿元豪宅的对抗筹码。

接下来就是我想说的两个，一个是金融城，另一个是琶洲万胜围。近日，金融城地标项目已经开启建设了，通告显示已经完成了一系列程序。

这个地标有可能会更名为广州中心，超过西塔成为广州第二高楼，具有划时代的意义，要知道琶洲建了这么久也没超过400米的。这么大的动作之后，就要为后续金融城东区卖地做准备了，也是今年初刚改的规划。

这块地的周边有尚品宅配、澳门银行，酷狗音乐，还有一栋330米的地标。

金融城起步区有回迁住宅龙蟠花园，还有一个老妖盘江源半岛，都什么年代了，二期产品真的是一言难尽，既然起步区没法卖地了，东区就应该支棱起来了。

这两块地，一个容积率7，超高层，起拍价4万，一个容积率4.6，起拍价4.9万，已经有不少开发商有意向了，去年取消了封顶摇号，价高者得，这次不知道会拍到什么夸张的程度。

金融城东边的臻溋铭铸卖到了18万加，商业大平层珠光金融城壹号和鹏瑞壹号都超过20万了，你说这个宅地到时会不会一跃成为广州最贵的一手住宅呢，而且还能南向望江哦。

另一个就是也是才出的规划，琶洲万胜围地铁上盖，会展世界城旁边的那块空地。

占地10135平，建筑面积41062平，容积率4.1，限高100米，大概也就两三栋楼。

琶洲出让的宅地本身就很少，去年琶洲樾隔壁拍出了地王，楼面价跃至广州第一，75670元/平，这次拍的地块虽然不靠近琶洲西区，但是周边居住氛围，生活配套更好。

而且旁边也规划了教育用地，还有海实三小和六中珠江傍身，又是万胜围地铁上盖，对面是保利广场。

要知道，琶洲在2022年10月28日正式升级为省经开区，并明确不得再开发房地产项目，一转眼，一年多过去了，该卖地还是得卖地了。

正对面是琶洲眼的规划，读懂中国永久会址等一系列地标，和金融城又正好是隔江相望。

目前整个广州最大的豪宅小区就是保利天悦了，成交价接近18-20万，而且成交非常稳定，我们也有不少VIP买在这里。参考地价的话，应该是不会低于去年琶洲的地王，参考房价的话，也不会比琶洲南便宜。

因为这个地方可做的文章真的是太多了，再往东去就是正待开发的琶洲超级总部了，以前也分析过，肯定需要时间。

如果这两块地要拍，未来肯定会创新高的，会进一步刷新广州楼面价TOP10。在楼市不好的时候，就是需要这些优质地块来撑场面，表面立场和态度。

这两宗地是临时改的规划，实在不容易，从牙膏缝里挤出来的，有利于提升拿地的开发商和买家们信心。

也许这两块地并不见得能卖多少钱，多少房子，但是它会进一步推升整个核心区的新房均价，拉高琶洲金融城的房价体系，未来再进入二手市场时候，又要上一个台阶了。