文房机构总经理张渊
回望2024年，楼市虽然在回暖，但大多数购房者还是很迷茫：
2025年的房子，普通人还能不能买？
明年重庆的发展趋势如何？投资机会点在哪里？
很多粉丝都私信我，希望我写篇文章分享和预判一下。
于是开年，我特地重磅邀请到了一位行业大咖——文房机构的张总一起探讨。
张总是前国内头部房企大牛，从地产转型创业5年，如今他创立的文房机构，已做到重庆商业资产交易头部服务商。
听过这位行业大咖不同视角的分享后，我对重庆楼市的机会点，有了更系统的预判。
所以今天这篇文章，都是精华，希望大家认真看。
01
“豪宅税”，关系着重庆房地价天花板
我跟张总先聊了最近讨论热度很高的：“豪宅税”。
他认为重庆目前执行的房产税政策，虽然把“豪宅税”的免征面积上调到180平方米，起征点同比上调了391元，但减负力度远远不够，最好能：
学习北上广深，变相取消“豪宅税”。
（图源网络）
毕竟重庆“豪宅税”是房地产价格上涨时期的产物，当下楼市调整期还继续收取，不仅容易“误伤”本地改善需求，对来重庆买房的外地购房者来说也不太公平。
更重要的是：
“豪宅税”还会压制重庆地价天花板，始终形不成阶梯化的房价格局。
比如重庆最新地王的楼面价是15711元/㎡，如果没有“豪宅税”，我相信当时参拍举牌的开发商会更多，哪怕楼面价2-3万元/㎡可能都有人买。
但是有“豪宅税”的压制，开发商都不敢盲目拿地，给出高溢价，毕竟再加点钱都会碰到豪宅税线了。
而反观隔壁成都，没有“豪宅税”限制，开发商参拍动力十足，觉得开发想象空间大，敢拿高价地，所以我们看到，成都2、3万元/㎡的地价比比皆是。
因此我和张总都一致认为：
只有变相取消“豪宅税”，重庆才可以快速形成5w-3w-2w的房价格局，新的地王才有可能出现！
即便不能变相取消“豪宅税”，重庆也可以考虑：
把“豪宅税”起征点上调2.5-3倍；
把免税面积从180㎡，继续上调到240㎡。
毕竟经过这两年房价回调，重庆以建面均价2倍定的“豪宅税”单价标准，连隔壁成都的普通改善住宅均价都达不到。
（图源重庆住建委官网）
如果同样总价的房子，买在成都不要“豪宅税”，买在重庆却要征税，岂不是很下头？
而且市场分化下，重庆楼市已经进入“高端局”：
在售新房很多都在144㎡以上，随着四代宅涌入市场，今后180㎡以上或总价500万以上的高端住宅会越来越多，180㎡就失去了“豪宅”属性。
总之如果能上调“豪宅税”起征点和免税面积，可以很好的刺激改善/豪宅市场的购房需求，促进高品质二手房流通；还能打破户型限制，让开发商敢打造大户型，升级重庆人居体验。
而如果能一步到位，直接取消“豪宅税”，对重庆楼市更是极大利好。
02
市场分化下，住宅的投资机会点在哪里？
张总还分享说到，不管有没有“豪宅税”，未来房子都有投资机会点。
只不过普涨时代已成过去，2025年楼市全面进入“分化元年”:
一线城市与强二线城市之间、板块与板块之间的阶梯式分化格局，会越来越明显。
所以不是什么房产都值得买，而是应该重点关注：
核心城市、核心区的优质资产。
为什么要关注核心城市？
因为像北上广深，还有重庆这种拥有“国家中心城市”高能级定位的核心城市，捆绑了一系列的稀缺资源和优质福利，产业人口虹吸力更强；
在当下大放水的时代，核心城市的优质房产，作为固定资产的锚定物，更能保值增值，也更有长期定价权。
所以我们看到一线城市的楼市热度，已经明显高于二三线城市；
而重庆这边，也有很多外地有钱人进场，托起了楼市“量价齐涨”的格局。
而为什么要关注核心区？
过去重庆因多中心发展，造成了房地价扁平，但随着城中村改造拆迁、新版土地定级、轨道交通加密、重奢商业加码......重庆版图已经开始极核化发展。
未来重庆核心区和非核心区的房地价差，会逐渐拉大，城市价值回归核心不仅成为了购房者们的共识，也是未来十年楼市的常态。
那么在核心区，又怎么去选筹优质资产？
建议大家重点关注：
地段好、配套资源稀缺、产品改善品质好、品牌好、物业好、入住率高的“六边形住宅”。
比如：地形平坦开阔，离轨道商圈近，有学区资源，低密洋房大平层，得房率高的四代宅......这些要素都可以优先纳入考虑。
总而言之：
虽然2025年市场分化时代，注定是少部分城市、少部分区域的狂欢，但楼市依然是巨大的资产蓄水池。
只要正确的配置好资产，就能跑在别人前面。
03
优质商业资产，迎来投资黄金期！
除了重庆的优质房产值得关注之外，重庆的优质商业资产也到了值得重视的时刻。
通过跟张总的交流学习，我发现对于手里拥有多套房产的家庭，更不能忽略商业资产的配置。
1、现在是商业资产的最佳买入时机
很多人一股脑鼓吹商业性质楼盘没有投资的价值，这完全是在走极端，是资产配置的大忌。
要知道，2012-2018年期间重庆的商铺价格，通常能轻松卖到住宅价格的2-3倍，所以很多人蜂拥而上买商铺，导致了供大于求，很多人买在了商铺定价高点。
前几年住宅房价动不动就翻倍涨，于是很多人觉得商铺的回报，经常达不到预期。
但现在！
泡沫褪去，楼市进入调整期，一年定期存款利率降到了1.1%，各种投资渠道都有阻碍；
而反观商业资产，定价早就回归理性。
现在很多商业资产价格比住宅便宜，同样位置的商业价格同比2012-2018年高峰期只有6折左右，现在商铺回报率一般都能达到5%-6%，远远高于银行利息和一些理财产品。
（浮云实拍）
尤其是商圈商业，回报率可以达到5%-8%。
只不过商圈商业更注重通过专业运营，减小风险，实现回报率的更大化。
像观音桥、东原D7、巴南万达广场这些商圈商业，依靠强大的开发运营和专业的商业管理团队，回报率甚至可以达到10%左右。
而社区商业，回报率没有商圈商业那么高，天花板大概在5%-6%;
一般在没有运营的情况下，收益回报也比较稳定。但如果有运营管理的话，收益回报的稳定性会相对更好。
比如紫薇路社区商业，原本老旧不起眼，但是通过运营后爆火，成了重庆新晋网红商业。
所以不管是社区商业还是商圈商业，运营得好的话，回报率还会再上一个台阶。
因此大家投资商业资产，最好多重视一下专业运营机构。
像文房机构，作为专注于中国商业资产交易服务的机构、重庆市房地产协会商业委员会执行主任单位：
其业务涵盖商业、车位营销代理、商业资产管理运营，资产收购等。在商业资产领域买、卖、租环节有丰富的资源、多年的经验和专业的管理团队。
像这种专业机构，就可以重点关注一下。
总而言之，优质商业的售价已处于历史低位，回报率非常香，当下投资商业资产是一个非常不错的时机！
除此之外，从重庆的商业消费环境来看，当下也非常适合投资商业资产。
国家战略支持重庆建设国际消费中心城市，这是其它城市羡慕不来的投资机遇。
而且相比起没有夜生活的江浙沪，重庆的夜经济很繁荣，而且重庆人好客爱交朋友，消费意愿强，所以江浙沪等地的投资者，都很喜欢来重庆投资商业。
尤其是重庆核心区域，人口密度高，消费相对集中，所以商业更好运营。
（浮云实拍）
2、商业的生命周期长
随着四代宅涌现让高层产生危机，22城试点房屋养老金让旧房持有成本增加，越来越多人意识到：住宅越老越难增值。
但商业资产却像古董，越老越吃香，是长线持有的固定财富。
比如观音桥、杨家坪、大坪等传统核心商圈的商铺，虽然老，但大多早就回本了，回报率一直都很高。
（浮云实拍）
而且随着商圈成熟、人客流稳定增加，商铺的租金和价值还会逐年增长。
因此，商铺不存在折旧的问题，反而会越来越值钱。
3、未来实体商业机遇大
有些人可能会问，实体生意还有前途吗？
我认为答案是肯定的。
因为实体商业与线上电商是融合共生的关系，线上电商永远无法完全取代实体店面。
现在的年轻人更喜欢体验式消费，所以我们看到，胖东来火了，光环购物公园火了、city walk火了......随着体验式消费和个性化服务迅速崛起，实体店又会成为新宠。
另外，实体商业可以用来开店给自己打工，也可以买来稳定收租，还可以作为给子女创业、经营爱好的兜底保障，甚至可以作为抵押物进行贷款，未来用途是很广泛的。
总的来说我认为：
重庆优质商业资产的价值，当前是被低估的，对于手里有多余资金的家庭，不要错过这一轮“商业复兴”的风口！
04
重庆城运爆发，资产价值迎来重估
其实随着重庆城运爆发，不管住宅还是商业，都会迎来资产价值的重估。
春晚分会场落地重庆后，重庆会像西安、喀什一样迎来旅游经济的爆发增长，涌入更多游客和投资者。
（浮云实拍）
随着东部沿海地区产业内迁和西部金融中心建设，重庆还会吸引更多金融机构、新兴产业、高端人才落户；
当更多外来人口把重庆当做资产布局的首选地，势必会带动一波重庆资产价值提升。
而且包括城中村改造拆迁在内，重庆接到的重点项目投资规模，让隔壁成都乃至北上广深等一线城市都羡慕不已。
2025年一季度，重庆的重大项目总投资额更是同比翻倍（项目数同比增长176%，总投资额同比增长234%），这说明了什么？
国家对重庆的投资建设力度持续加大，重庆作为西部经济领头羊城市，是受到特殊关照的。
所以这样一座产业人口虹吸力强、经济发展预期稳的投资热点城市，住宅和商业资产的价格，翻倍往上走才正常。
05
结语
在与文房机构的张总深入交流后，我们不约而同地达成了一个共识：
现在正是投资重庆优质资产的黄金时刻。
无论是地段优越、配套完善的高品质住宅，还是潜力巨大、回报可观的商业资产，都有投资机会点。
同时，我们也希望重庆能够跟进一线城市步调，进一步优化政策，通过取消或优化“豪宅税”等措施，让更多资金顺利进入重庆市场，降低老百姓的投资门槛，激发重庆真正成为：
开放的重庆，投资的热土！
E·N·D
