核心板块、靠地铁!南京龙年首批次出让地块,有多猛?

老房说南京地产 2024-02-29 17:11:11

下周五(3.8),南京将迎来春节后的首场土拍,共5幅涉宅地块,总建面41.93万㎡,起拍总价100.65亿元。

春节后首批次出让地块虽然数量不多,但皆为置业热门板块中的核心区域,地块素质较高,或将吸引不少房企报名,给今年的土地市场拿下开门红。

一、地块量少质高。5幅涉宅地块,分别位于河西、徐庄、安德门、雨核、江核,均为板块核心区域,既临靠地铁站、交通主干道,又有商业、教育等完善的生活配套;

二、填补板块新房供应。河西北、徐庄以及安德门,板块发展成熟且长期新房断档,此次土地出让将填补板块空白,给买房人提供新的置业选择。

另一方面,板块新房长期空白,意味着置业需求高、去化压力小,在一定程度上也能吸引房企关注。

春节后,杭州等城市迎来土地市场回暖。南京节后的首场土拍,同样对南京楼市有重要的风向标作用——既检测房企对土地市场的信心、资金实力,又对即将到来的金三银四乃至全年楼市行情,带来直接影响。

河西北G01

地块四至:东至现状住宅;南至现状住宅;西至江东中路;北至福园街

地块性质:二类居住用地

容积率:1.0<Far≤2.2

出让面积:29808.63㎡

建筑高度:≤80米

起拍总价:235000万元

起拍楼面价:35835元/㎡

节后首次土拍,怎么能少得了南京头部板块助力。

河西北G01位于江东中路以东、福园街以南,属于发展较为成熟的区域,从地块位置到周边配套,堪称无敌。

从实探来看,G01紧靠江东中路、江东快速路,和水西门大街、集庆门大街、云锦路一起,构成G01地块最佳交通网;

从2号线集庆门大街站出来,步行1分钟即可到达地块位置。

值得一提的是,根据出让条件,该地块已预留地铁接入口,成交后竞得人应与市地铁集团对接具体接入事宜。也就是说,未来小区出入口或将“直面”地铁口。

以G01地块为中心,一公里内有万达广场、金鹰世界、吾悦广场、大润发M会员店等大型成熟商业,逛街消费选项足够多。

G01所在板块发展成熟,却在新房市场上缺席已久。与之为邻的是莺歌苑、枫雅居、金地名京、悦府、世茂天誉等成熟住宅小区,居住氛围相当浓厚。上次有新房供应,还是2020年拿地的璟华府。

此前G01地块为科研设计用地/商办混合用地,去年底才刚刚调整为二类居住用地,容积率从≤2.4降为≤2.2。

G01地块的稀缺程度可见一斑。

去年,河西在豪宅市场大杀四方,土地供应更是及时跟上。距离河西北G01地块不远的就有3个新项目:

中建东孚G42,拟建5栋18-23层住宅,社区内将配建下沉庭院,其中1、3号楼有架空设计,户型面积段或以约180-240㎡为主;

绿博园G55,绿城&华发联合开发,拟建14栋19-22层住宅,起步户型建面约200㎡,约7米挑高创新户型;

奥体建设G88,2023年12月14日出让,成交楼面价34314元/㎡,暂无更多项目信息。

可以预见的是,待河西北G01成功出让后,不仅河西豪宅天团再添一员大将,更能填补河西北、万达周边的置业空白。

玄武徐庄G02

地块四至:东至途牛总部大厦;南至紫气路;西至中星微电子产业园;北至苏宁大道

规划用地性质:R2二类居住用地

出让面积:68363.61㎡

容积率:1.0<Far≤1.1

建筑高度:≤18米

挂牌起始价:151000万元

起拍楼面价:20080元/㎡

同样暌违南京新房市场已久的玄武徐庄,也推出了一幅优质宅地——徐庄G02地块,容积率≤1.1、高度≤18米,未来或可打造低密洋房产品。

从实探来看,G02地块远比地图上显示的更加优秀。

交通上,苏宁大道、紫气路分布左右,更有绕城路、玄武大道、智谷大道环伺,自驾出行颇为便利;

4号线徐庄·苏宁总部站就在地块附近,一站后可在金马路换乘2号线,快速通往河西;

产业上,徐庄软件园汇聚多家企业总部,是软件工程、信息技术、医药产业研发聚集区,源源不断地吸引着高学历、优质人群。换句话说,这里拥有较为优质的置业人群;

环境上,距离紫金山不远,远眺可将山景风光尽收眼底;商业上,距离仙林金鹰湖滨天地不算远;

除此之外,新房断档已久,同样是吸引房企关注的原因之一。

G02地块周边多为产业园区、研发总部,距离最近的小区是紫气路9号院、苏宁公寓以及徐庄高管公寓。再远一点是紫气钟山、保利紫晶山、朗诗钟山绿郡等改善社区,房龄普遍超10年。

土地供应上,距离G02最近的是去年12月份出让的仙鹤门G78,南京玄武安居绿色建设发展有限公司拿地,成交楼面价14191元/㎡。

而与仙鹤门G78相比,G02体量更大、密度更低,且靠近地铁、背靠产业聚集区,上市后所面对的客群也将存在较大差异。

毋庸置疑的是,未来G02上市,将解渴板块置业需求。

安德门G03

位置示意,仅供参考

地块四至:东至邓府路,南至规划支路,西至安德门大街,北至现状

规划用地性质:R2二类居住用地

出让面积:36703.01㎡

容积率:1.0<Far≤2.2

建筑高度:≤80米

挂牌起始价:184000万元

起拍楼面价:22787元/㎡

自安德门自行车厂大片待开发区域亮相后,安德门以东区域宅地何时出让,便成了雨花台区新房市场新的关注热点。

按照规划,安德门自行车厂地块总占地面积约287.4亩(住宅229.2亩、商办58.2亩),规划二类居住用地和商办混合用地,其中住宅部分细分为四个子地块,容积率在1.2-2.4不等。

此次挂出的G03地块,位于整片待开发区域的中部,是规划宅地中距离安德门大街和1、10号线地铁换乘站安德门站最近的地块。

从实探来看,整片待开发区域尚未被分割,暂无明显边界线,地块内部可以看到有工程车、挖掘机正在平整土地,部分区域还有待处理的树木和积水坑。

G03地块处于发展较为成熟区域,周边2-3公里范围内,有虹悦城、雨花客厅、宜悦城、菊花台公园等诸多配套。另外,安德门组团地块内还将配建一所30班初中,已引进金陵中学,计划2026年完工;配建9班幼儿园、24班小学各1所。

目前来看,地块周边多为成熟小区,暂无新房供应,未来G03上市后可填补板块置业需求;另一方面,距离河西、软件谷、雨核、南站等板块较近,可承接部分外溢客户。

近几年来,雨核、软件谷板块在南京楼市的热度只增不减,且安德门G03地块区位优势突出、未来周边规划完整、生活配套完善,或将成为雨核、软件谷乃至周边板块的置业新热点。

同时,G03的出让情况,一定程度上给组团内剩余宅地奠定了市场基调,下周五的拍地结果,令人期待。

雨核G04

地块名称:雨花台区西善桥街道数字大道以北、霖梅路以西地块

地块四至:东至霖梅路;南至数字大道;西至宁芜铁路;北至明理路

规划用地性质:R2二类居住用地

出让面积:61353.3㎡

容积率:1.0<Far≤2.8

建筑高度:≤100米

挂牌起始价:385000万元

起拍楼面价:22411元/㎡

雨核G04地块的位置非常好找,紧邻数字大道,与建发璞云、万科朗拾|雨核等在售楼盘为邻。

周边配套上,有已建成的中华中学雨花校区、中华中学(初中部)、江苏省人民医院(省妇幼保健院雨花院区)、华润万象系综合体(在建)等,待周边小区交付、入住后,生活氛围将大幅提升。

据悉,华润万象系综合体或于今年6月建成、开业,省妇幼保健院雨花院区计划在今年9月份主体封顶、2026年3月竣工交付,届时将为周边楼盘的去化,再添一份助力。

近几年,雨核的土拍以及新房市场势头颇足,也得到了优质房企和买房人的认可,加上板块相关配套逐步落地,G04地块的优势也更为凸显。

再看一下周边在售楼盘情况:

万科朗拾|雨核:在售建面约99、115、139㎡,精装销许均价约45599元/㎡;

建发璞云:在售建面约99、115、128、143㎡,精装均价约45482.5元/㎡;

华润云上润府:在售建面约108、141、171㎡,部分全装修部分毛坯,销许均价约40359元/㎡,另有3500元/㎡升级装修包可选。

相对于万科朗拾|雨核(起拍楼面地价24540元/㎡)、建发璞云(起拍楼面地价24558元/㎡),雨核G04的起拍楼面价下调约2000元/㎡,为拿地房企预留较大的利润空间和品质打造空间。

江核G01

地块名称:江北新区横江大道以东、七里河大街以南(NJJBd010-21-10)

地块四至:东至胜利路;西至规划道路;南至规划道路;北至七里河大街

地块性质:商住混合用地

容积率:1.01<Far≤1.8

出让面积:14428.06㎡

建筑高度:≤100米

起拍总价:51500万元

江核G01紧邻2022年11月出让的江北建设G12、新居建设G13,滨江风光带和启龙亲江公园等都在附近。

江核G01地块周边有在售的花语天境,已出让的江北建设G05-07、G12,新居建设G13等暂无更多信息,未来上市后,将进一步加大板块内新房去化压力。

因此,相比同批次内的其他地块,江核G01就显得“不太出众了”。

小范围内来看,G01地块为商住混合用地,未来商业部分可满足周边住区的消费需求,且根据出让公告,地块邻近规划地铁15号线,未来公共交通也将十分便捷。

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