除过外部的中美博弈因素外，其实影响2024年股市最大的因素，就是房地产能否软着陆。逻辑很简单，房地产绑架了金融系统，如果房地产出大事，金融一定出事，金融系统出事，股市也躲不过。相反，只要房地产的危机能慢慢化解，房价慢慢跌不要崩盘，用时间换空间，那在2024年经济缓慢复苏，各种支持政策量变到质变下，股市还是很有可能有一轮行情的，至少不会下跌。 所以房子绑架了股市、经济和老百姓的生活，这是谁也绕不过的话题，今天我们就聊聊这次房地产救市政策，这次救市政策，是来自高层，是多部门联合发出的。所以我们要站在最高层的角度看问题。那高层最关心的问题是什么？是：银行为核心的金融安全、经济安全和地方财政安全，这是关乎国本，和最核心利益的事，至于普通人的家庭房产缩水，还贷压力大，甚至炒房客被套牢，这不是高层所主要关心的事。 所以从这个逻辑分析，以及本次仅仅出台3000亿再贷款的规模看，这种政策力度不足以影响十几万亿元的，新房和二手房的抛盘量，不会改变房价中长期下降的趋势。 基于此，我个人对本次重磅政策和后面房地产发展趋势有几点看法： 第一，上面不会再让房价上涨，本次政策只是放缓下跌速度，防止危机扩散。从2024年1月开始尤其是一线城市，短短三四个月房价下跌百分之十几二十。这明显超出高层的预料，照此下跌速度，跌百分之五六十都是有可能的。所以我们必须要避免当年美国房价短期下跌40%，多引发的金融危机，日本下跌70%以至失去的三十年。最好就是让房价慢慢跌，同时加快经济转型和增长，提高居民收入，并通过货币贬值来稀释高房价和高负债，但这需要三到五年时间来做。当然，本次重量级利好政策，房地产市场肯定会有反应的，比如未来两三个月买家会增加，一些城市房价止跌或小幅上涨。所以这个短暂的窗口期对房产投资者来说，本次反弹或止跌是个不错的卖房机会。 第二，三条重大购房政策和国家队救市，会不会像2015年那样发动一轮房价大涨去库存呢？我认为不可能，一是上一次涨价去库存，结果导致几年后出现了更大的库存，出现了今天的困境，老路不会也不敢再走第二次了。二是接盘侠已经没钱了，2014年我们全国居民负债率处于较低的30%多，老百姓口袋里有钱，可以六个钱包凑一起买房。但现在该买的都买了，精英富人不缺房子，房产投资已经转向日本欧美等国家了，中产这几年收入下降，失业压力大，大多中产也拥有两套以上房产，他们此刻还想着解套卖出回收资金，甚至有的想移民国外呢，我身边三个北京的朋友去年移民国外，现在正找机会卖掉房子好套现。至于没钱的低收入阶层，在当下的就业和收入环境下，估计也没钱没心情买房了。 所以当下的接盘侠和六七年前比，早已今非昔比了。2017年之后 为防止资金流出，出台限售、限购锁死流动性，把资金关起来，并实行外汇管制，防止资本流出。现在要是重新打开上涨空间，那都外资、富人和开发商，都会套现跑掉，岂不前功尽弃？这正是高层所设计出来的结果，千万不要怀疑。当下正是中美金融时期，中国的软肋就是房地产，如果此时操作不慎，一步走错，给了华尔街资本出手机会，那后果不亚于当年的日本。 第三，任何泡沫总会破的，小泡沫破了远比大泡沫破裂危害小的多。如果再上涨一波，在经济和收入增长跟不上的情况下，那后面必然还会下跌，后果会非常严重。结合股市的救市历史，在2015年股灾时，国家队入场根本止不住，因为除过国家队，其它资金都是卖盘，根本买不完，最后还是从5100跌到2600，跌了一半，反而在2024年1、2月份的股灾中，大盘在底部，国家队入市，同时出台利好政策，很容易就涨起来了。当然，手中有几套房子的人，炒房客，开发商，外资，地方 和地方公职人员，他们都希望房价涨，短期好套现、卖地和涨工资，因为他们不管三年以后的事，但国家层面绝不会这么短视的。 我们既然已经错过了2015年化解房地产的最佳时机，而当下的形势也没有坏到不可收拾地步，如果再没抓住这最后机会化解和软着陆，那上天也没办法了。所以，如果再上涨一波涨价去库存，那之后下跌的代价，会是现在的十倍，中国经济很可能会向日本当年那样万劫不复，甚至还不如日本，而可能是第二个阿根廷，智利。这是不可想象的事情，如果那样，经济，股市完都完了。 第四，最好的方式和结局就是，放松房地产政策，比如限购，限售，下调利息，同时国家队保障房资金在某一时间入市，就像去年底黄奇帆先生预计的那样，2024年某一时刻，保障房资金，会在房价跌幅百分之三十到四十，将要危及银行信贷安全的时候，出手收储大量新房和部分二手房，作保障房。 当下，其实地方 也没钱，即使央行贷款，地方 也要出一部分资金，所以国家队资金是不会在高位大量买房子的，而是跌到市场受不了的时候才会大量出手，而当下高调宣布国家队入市，更多还是造势宣传，改善市场预期。何况3000多亿资金，分配到全国一百多个大城市，也没多少。据天风证券测算，光是新房的库存就达到7万亿元，加上二手房库存抛售估计在20万亿以上。以往土地财政，房地产是地 的摇钱树，现在要资金困难的地方财政，反过来往房地产里面投钱，估计他们的能力和意愿都不会太强。 最后，说这么多，我们是希望房地产不要再折腾出大事来，不要错判形势，贻误时机。要慢慢软着陆，用时间换空间，让房价回归到合理的价格和低位，让中国经济、金融体系，老百姓的生活，从房子的绑架中解脱出来。真正发展出靠科技，制造业和新兴服务业推动的经济模式，老实现百姓就业容易，收入提升，生活压力小，医疗教育有保障，否则把有限的资金投入到穷将陌路的房地产里，不仅填不满这个窟窿，还会酿成更大的危机。 所以，2024年非常重要，路不能走错，否则不敢想象。当房地产向着软着陆发展或开始软着陆之时，也是经济和股市真正开启上涨周期之日。