当下的时代，很多大事可能暂时看不懂，但过几年回头看，才发现事情的本质和运行脉络。在2022年，当时关于保房价还是保汇率这个话题，引起了很大的争辩，各路专家学者、经济学家，财经大V争论激烈。 两年后的今天，我们结合当下，回顾过去，通过汇率和房地产的政策演绎，才基本看清了这三年中国高层的经济和金融政策思路。也看明白房地产、股市等金融资产涨跌的运行逻辑和政策意图，通过这些，我们当下大概可以判断出，未来几年房地产和股市的走向。 当时争论分为两种路线：一是日本模式，一种是俄罗斯模式。日本模式就是保汇率弃房价，通过加息缩表，维护日元汇率强势，征收房产税和行政手段打击房地产泡沫，导致房市、股市大跌，从1990年开始下跌，3年内，日经225指数累计下跌56.5%，最终引发之后日本经济失去的30年。 而俄罗斯是弃汇率、保房价模式。2014年发生克里米亚危机之后，国际资本外逃，加之油价下跌，卢布持续贬值，俄央行通过加息干预汇率失败，2014 年11 月，俄央行放弃对卢布汇率的干预机制，2月起又开始连续降息，卢布在两个月内大幅贬值近50%，2014年到2015年俄罗斯股市也下跌近60%。但房价在那几年时间并没有跌，甚至还继续上涨。可以说俄罗斯是典型的放弃卢布汇率，但仍维持高房价的案例。 在2022年，我们国家当时围绕保房价还是保汇率，其实并没有定论，但两年后的今天，我们回头看，基本一目了然，那就是优先保汇率，其次才是房价。从2022年底到现在，人民币兑美元三次跌到7.3左右，最多到7.37兑一美元，这是在美元20多年最大力度加息下和人民币货币政策还相对宽松的情况下取得的，可以说是非常难得，另外外汇储备也一直维持在3万亿美元之上。可以说在这几年美元强势，中国经济下滑严重情况下，保住汇率和外储是很不容易了。 过去三年的中国经济，遇到90年代以来最严重的危机，是保汇率还是保房价？只能取其一， 站在当下，回看过去三年，为什么高层选择放弃房地产和股市，而选择保住汇率和外储呢？ 我个人分析：首先，汇率是基础，所谓的保房价、保汇率、保股市，其根本是要保经济，经济是一切的根基和前提。而保住汇率，即使房地产和股市下跌，只要经济基本盘还在，经济复苏，股市上涨是迟早的。如果汇率崩盘，经济崩盘，社会财富消失，即使房价暂时维持，最终也会下跌的，比如俄罗斯虽然暂时房价维持住，但最终还是难逃下跌。 中国是全世界第二大经济和政治大国，有独立的货币政策，和健全的经济结构，这一点和日本、俄罗斯完全不同。中国为什么能在2020年之后遭遇严重经济下滑，资金大量流出，遭遇美西方的贸易战和科技封锁，以及国内的房地产危机下，汇率仍然相对坚挺呢？大量资金虽然在外流，但也有相当多的资金在流入，高层仍然设定GDP增长5%的目标，这个底气来自哪里呢？其实这个能力就是强大的制造业，和强劲的出口。 2021年之后的中国经济，在投资、消费大幅萎缩情况下，GDP能到5%左右，人民币汇率能保住7.3，外汇储备还在3万多亿高位水平，最大的贡献就是出口，也就是说这几年我们的经济主要是靠出口拉动，否则会更难看。真实的经济数据可以看出，出口拉动经济，这与我们印象中中美贸易战，出口遭受打压的情况完全不一致，但真实的情况就是如此。 第二，当前看，其实我们国家是顶住压力，硬扛过美元从2022年3月份以来，这一轮20年来最猛烈的加息和美元回流收割周期。如果当时跟随美国加息，那后果会非常严重。 从2008年到2020年，中美货币政策几乎同步一起加息或降息，我们国家在2022年3月份美联储进入加息周期之后，并没有像欧洲、印度等国跟随美元加息，这主要是考虑到房地产问题的严峻和复杂性，担心加息后会拉爆国内泡沫严重的房地产市场，但美元加息后到2023年，也引爆了房地产美元债的暴雷，如果人民币也加息，那房企的国内债务暴雷威力，会比美元债务大好几倍，将会对经济和金融市场，产生比现在更严重多的冲击，但代价就是，股市和人民币汇率，在此期间承受了相当大的资金流出压力和贬值压力，尤其是股市承受资金流出压力非常大，这导致股市的三年熊市下跌，投资者普遍亏钱。经济衰退，房价、股市下跌的三年熊市，有很多企业和家庭的资产大幅缩水，经济压力非常大。 而美国2024年9月，很可能进入降息周期，这对硬抗美元加息近三年时间的中国人民币汇率，股市和债券市场来说，终于可以减轻压力缓一口气了，对股市的企稳上和涨，起到非常大的积极作用。 第三，过去三年，我们国家面临非常严峻的经济形势，为了防止房地产泡沫破裂，资金大量套现出逃，收割国民财富。通过保汇率，弃房价和股市。房子和股市的下跌，套牢了大量准备高位收割和出逃的资本，虽然像李嘉诚，潘石屹那样的聪明资本，提前出逃了，但还是少数的。假设2022年让汇率贬值，房价上涨，股市上涨，那之前买入的的大量外资和内资的各路资本，会在高位抛盘套现后，流向国外美元市场，而在房地产和股市高位接盘的基本上还是普通老百姓。资本完成了套现和收割，财富流向国外，会导致我们房地产和股市崩盘，甚至引发大规模的经济和金融危机，这是我们国家不可承受和极力避免的事情。 房地产和股市下跌，虽然套牢和锁定了大量热钱投机资本，但同时，广大股民和买房的老百姓，也被套在股市和房子上，客观上成为牺牲品。 第四，当下看，在2022年，甚至更早，高层可能判断到，全球经济和美国经济未来几年，会有一轮衰退，到时美元必然会再度进入降息周期。所以2022年我们不跟随加息，硬扛过美元这三年加息周期，等待美元进入降息周期，然后一起降息和货币宽松。此时，国内的房地产危机基本过了最艰难时期，再辅助以货币宽松和降息呵护，用三五年时间实现房地产软着陆。同时经济和股市迎来美元回流和国内货币宽松周期，也会迎来新一轮的复苏和增长周期。不至与像日本当年加息和房产税，导致房地产、股市、经济硬着陆，以致失去了三十年。 最后，我们总结下这三年的顶层政策逻辑就是：硬抗美元这三年加息周期，保汇率，弃房地产和股市。让房价和股市下跌，套牢投机资本避免国民财富被收割，并流向国外。同时释放房地产风险和经济抓紧转型升级。等待到美元新一轮降息宽松周期，我们再加入货币宽松周期降息放水，使房地产实现软着陆，经济和股市复苏回暖，并进入新一轮上涨周期。