曾几何时，不少人坚信房价只涨不跌，即便有人当时唱衰房地产，仍不管不顾地进入市场；而现如今，随着房价连跌几年，又有不少人对房价持极大悲观的态度，认为房价还是继续下跌。

虽然，房价可能很难重回19年之前的普涨行情了，但是在经过近4年的连续下跌后，高房价带来的风险已基本释放的差不多了。如果仍对未来的房价走势不看好，那得想想，是否是我们太悲观？

当前，房地产市场正处于从金融化属性向居住属性回归的阵痛期，我们还是需要摒弃以往"全涨全跌"的思维，从行业周期性、政策基调、城市基本面等方面理性分析。

首先，房地产是一种强周期的行业。但由于其周期变化相对比较长，很多人难以意识到这种周期性的转换，楼市走势在不同的周期会呈现出不同的特征。现在回顾一下，国内房地产市场基本上算是经历了大涨和大跌两个阶段，或者说是两个周期。而之后的走势，更可能会是震荡横盘，微涨或是微跌。具体呈现出来就是有些城市房价会上涨，有些城市的房价会震荡下跌或是横盘。

其次，从目前的政策基调来看，止跌回稳是未来较长一段时间内房地产市场的发展目标。除了以上说的房地产市场周期性规律外，也有我们自身的发展需要。

大致可以认为是从2020年起，房地产市场就开启下行调整的态势，整体成交量出现较大幅度的下滑。最新数据显示，新房成交量相对于最高点17.1亿平方米，减少了43.24%至9.7亿平方米，回到了2009年的水平。与此同时，房价的跌幅也基本上是同步的，不少城市房价的跌幅相较于最高点降了30%-40%，甚至50%以上。

但是也需要看到，房地产市场下行带来的影响也在逐渐显现。毕竟房子仍然是国内居民占比最大的财富，大家不妨试想一下，你家里占比最大的财富项在缩水，你会不会下意识的缩减消费和投资方面的支出。如果这种情况形成共振，对整体经济的影响可想而知。

所以从2022年下半年开始，房地产市场的政策就开始转向，积极支持房地产市场止跌回稳，2024年5月份开始更是在加码力度。而实际上，从去年9月底以来，整体房地产市场确实有所回暖，尤其是一线城市及部分二线城市的房地产市场表现更为突出。

在此影响下，未来市场可能会走出“大城市微涨，中小城市微跌”的城市分化趋势。可以看到，自去年以来，房地产市场大招不断。但是，只有部分城市房价呈现了止跌回涨的迹象，而另一部分城市房价表现依然乏力。为什么呢？

大家都知道，大城市在教育、医疗、就业机会等方面的绝对优势持续吸引人口流入，尤其是年轻群体和高技能人才，形成刚性住房需求。此外，房地产回归居住属性后，投资者会更看重核心城市抗风险能力，大城市房产流动性上升等等。

因此，在诸多因素的共振下，未来房地产市场难有普涨行情，但也不至于还像是前几年一样的持续大跌。如果有自住需求，那么核心城市已进入政策窗口期；而如果有投资性需求，则可以重点关注城市更新机会。对未来的房价走势，不必过于悲观。