根据成都市公共资源交易服务中心公告，6月25日、27日三圣乡板块将拍卖2宗纯住宅用地，这是继2022年出让约109亩地块（锦江上院）、约32亩地块（锦江璞园）之后，时隔两年三圣乡板块再次供地。
具体来看，2宗待出让用地均位于三圣乡板块中的梅林东片区，为连襟用地且地块相对方正，利于后期一体化开发，预计将引发新一轮争抢。小全全通过实探地块所在板块，了解到宗地以及区域的最新情况。
01
生活配套醇熟，生态资源将是最大亮点
宗地位置：锦江区三圣街道附马村1、10、11组，附马村集体
净用地面积：50.1789亩
用地性质：住宅用地
容积率：1.8
起拍楼面地价：18200元/㎡
拍卖时间：2024年6月25日
约50亩宗地实拍图
从现场来看，宗地与周边道路存在高差，四周已实施打围，内有杂草，无未拆除的构(建)筑物。根据出让要求，建筑物最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程814米，且建筑限高36米；临环城生态区一侧沿道路红线进深30米新增建筑控制线，该范围建筑高度不高于15米。
宗地位置：锦江区三圣街道附马村1、11组
净用地面积：28.0594亩
用地性质：住宅用地
容积率：1.8
起拍楼面地价：18200元/㎡
拍卖时间：2024年6月27日
约28亩宗地实拍图
从现场来看，宗地同样已实施打围，无未拆除的构(建)筑物，不过宗地内存在几处明显水塘，需要后期进行填埋处理。
据出让要求，建筑物(含所有建、构筑物及设施)最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程810米，且建筑限高36米；临环城生态区一侧沿道路红线进深30米新增建筑控制线，该范围建筑高度不高于15米。
两宗地块邻近周边均为待开发土地，不过规划道路已部分形成，可从两条铺装道路到达宗地位置。
宗地左侧赏菊路实拍图
邻近宗地的规划路段实拍图
虽然宗地路网仍有待完善，不过区域周边已开通成龙大道、绕城高速、天府国际机场高速等城市干道；轨道交通上有地铁13号线（在建）、30号线（在建）、9号线二期（规划）等，待建设落地后出行将更为便捷。
在建中的三圣花乡站站点
目前，梅林东片区的开发处在上半场，不过整个三圣乡板块的生活配套已经较为醇熟，可共享配套资源。板块内落地了四川大学华西医院锦江院区、四川大学华西第二医院锦江院区以及华西口腔锦江门诊等“华西系”医疗资源；教育资源上聚集了盐道街小学528校区、七中育才银杏校区、成都树德外国语校区、锦江区驸马小学、三圣小学等多所学校。
四川大学华西第二医院锦江院区实拍图
七中育才银杏校区实拍图
商业配套方面，伊藤广场、华熙LIVE·528、卓锦曼购中心等多个商业体可以满足日常购物消费需求。
华熙LIVE·528实拍图
需要强调的是，梅林东片区在成都的整体城市空间规划中，属于环城生态带与城市级风廊、生态绿楔的所在地，三圣花乡旅游区整体范围约15000亩，还有约3000亩的白鹭湾湿地公园加持，生态资源非常优渥。这也是两宗出让用地均需留出充分的生态红线，建设用地也必须依照低的建筑密度进行规划的主要原因。
白鹭湾湿地公园实景
02
豪宅组团成型，拿地房企需有“高端打造实力”
在2021年底的锦江区政府工作报告中，就提出“再建一个产业锦江”发展路线，计划在未来五年打造“一道九园”，将锦江大道提升打造为科创大道，串联发展九个智慧产业园区，而三圣乡板块则定位为华西智慧健康产业园，打造都市医养产业集群。
“一道九园”规划示意图
加上在城市地段上，区域占据着“北承太古里、西接金融城”的黄金三角地段，同时东西两翼布局了锦江文化传媒产业园与全区首个百亿项目——白鹭湾科技生态园两大高能级产业功能区，因此近些年三圣乡板块也逐渐成为了新的置业热土。
以成龙大道为界，以东为偏刚需的高密住宅区，以西的梅林东片区的形象定位则截然不同：从公布的用地规划来看，区域以住宅用地为主，待出让住宅用地限高36-48米，容积率1.8-2.4，未来将形成低密低容的居住氛围。
梅林东片区土地控规图
2020-2022年期间，梅林东片区共供出5宗涉宅用地，成交楼面价16000-19300元/㎡，分别打造了锦江赋、锦江上院、锦江璞园、锦江大院·崇德雅苑、锦江大院·章华雅苑共5个项目，此后便迎来2年的宅地断供期。
其中锦江赋、锦江上院以及锦江大院的两大组团，就已经迈入了500万+的起步门槛，这也让梅林东片区成为主城区又一高端住宅聚集地。
目前锦江大院两大组团、锦江璞园已经售罄。而目前梅林东片区的在售项目仅有锦江赋、锦江上院两个项目。锦江赋规划打造25栋楼，主力产品为高层、小高层以及合院，户型建面约189-548㎡。项目最新批次于3月19日取证，推出46套房源，参考价36079-53090元/㎡。6月预计还将推出50套户型建面约213-524㎡的房源。
锦江赋项目实拍图
锦江上院规划打造了24栋6-26F的叠拼、高层、小高层建筑，户型建面约169-224㎡。项目最新批次于3月27日取证，推出36套房源，参考价40938-53768元/㎡。
值得一提的是，由华润置地、华发股份、锦江统建三大房企联袂打造的锦江上院，推出合院和叠拼产品，历次开盘去化率都极高。2023年全城单套总价600万+成交套数TOP榜中，锦江大院更是以282套成交量位列主城第一、全城第三，成为该区域的“现象级”产品。
锦江上院项目实拍图
从梅林东片区的用地布局规划可以看出，该片区未出让土地中仅规划了5块纯住宅用地，此次连续供出其中2宗，这也意味着可供开发的纯住宅用地，正以肉眼可见的变得紧缺。可直面西边优渥的自然资源，将让这2宗地块必定打造成为高端楼盘。至于最后花落谁家，就让我们拭目以待。
