就在今天上午，我收到一条信息：全省（山西省）商贷首套利率将从3.0%调整为3.1%。

大家都知道，在过去几个月，商贷利率一直在下调周期，从最高的5.5%一路下调到3.0%。

此次上调到底是为什么？

上图来源，我的微信截图

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实际上，山西并不是第一个房贷利率上调的省份。

根据媒体的报道，11月30号开始，浙江省内主要商业银行，新发放首套房贷利率将不低于3.1%。

除此之外，广州、南京、武汉、厦门也上调房贷利率了。

上图来源微博@中新经纬，侵删

太原距离上次首套房贷利率下调到3.0%，也只有1个多月的时间，

那为什么在这么短的时间内，LPR5年期并未调整的情况下，首套房贷利率要再次上调呢？

我分析有几点原因：

1）商贷利率和公积金利率倒挂。

此前太原二套房商贷利率3.3%，公积金二套利率3.325%。首套房贷利率上调，二套房贷利率也势必会上调，就可以拉到比公积金利率高；

积金人群主要是公务员和事业单位等人员为主，而商业房贷则偏重市场化人群，因此，商贷利率如果长期低于公积金利率，会造成非常严重的影响，懂的都懂；

2）银行也扛不住，山西首套房贷利率上调到3.1%，也依旧是历史底部级别的水平。

从全国公布的数据来看，2024年第三季度全国商业银行净息差是1.53%，如果五年期以上房贷利率低于3%。这意味着每做一笔贷款，都需要总行对支行进行补贴，否则加上税收、风险计提，成本是覆盖不住的；

3）房贷利率上调0.1%，客户感知度不大。

按照在山西购买总价100万元商品住宅计算，首付20万，贷款80万，30年等额本息：

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太原楼市回暖，也是商贷利率上调的底气之一。

根据相关数据显示，近几个月，太原房价、销量都呈现上涨的趋势：

上图来源国家统计局

从目前的楼市情况来看，即使房贷利率提高0.1%，也不会促使购房者在12月7日前买单，所以中介、置业也没有必要夸大逼单；当然，有需求的购房者也不会因为上涨0.1%而不买房。

那么，就到了一个关键问题——谁还在加杠杆买房？

太原楼市近期销量较好的楼盘以高端改善为主，部分是“卖一买一”，加大杠杆买房的客户越来越少。

写到最后-

再重复一遍吧，此次房贷利率上涨，真不是看上你的那三瓜俩枣，所以也别带节奏，更多是在不影响稳楼市的情况下，拉开商贷和公积金的利率差！