前几天有人给我留言，私下问我说市面上中介推荐一种叫澳洲NDIS的项目，说是政府备书项目，值不值得去投资，说回报率很高，今天我就来和大家分析一下我对这个项目的看法。首先我个人而言是比较抵触这类投资物业的，站在我个人观点上看这类物业陷阱比较多，投资回报率也并没有市面上说得这么高，不过如果你确实很想投资这类物业资产的话，我也能理解，毕竟每个人对投资的需求都不太一样，我只是说明我所看到的一些细节，让大家可以做出理性的判断，千万不要单方面听中介的一面之词。希望通过我今天的分析，能够帮助你做出理性的决策。

NDIS项目其实来自于澳洲国家残障人士保障计划，NDIS-SDA这类房产的具体细节大家可以到NDIS政府的官网去查询，简单地解释NDIS就是国家为了帮助残障人士而成立的计划，这里面除了包含房屋以外，还包含很多其它方面的生活辅助计划，而SDA的意思就是在这个NDIS计划下，建造提供符合标准针对给残障人士使用的住房，了解澳洲房产的朋友可能会知道，这类房产在NSW区域大都是以公寓的形式出现的，因为政府会要求开发商在建造一栋公寓楼时，拿出一部分作为NDIS-SDA用途，而在VIC和QLD地区则更多的是以买地建房的形式呈现。

讲到这大家是不是都觉得挺好没什么问题，那么下面问题来了，认真看吧。投资澳洲NDIS项目你最在乎的应该就是政府拨款的补助吧，但其实这里的补助不是直接给到买家的，而是交给一个SDA Provider，你可以理解为提供残疾人士服务的供应商，供应商再连同这个土地和建筑的开发商打包一个套餐给买家，最终由这个SDA的供应商和买家签订一个包租协议，你听明白了吗？没明白就多看几遍。这就是我觉得对于一个普通的房地产投资者来说，我不建议投资这种项目的原因。我上网搜索了一下资料，我发现很多的中介公司在他们的广告中都用大标题宣称NDIS项目“政府包租多少年，多少净回报”等等，首先就是非常误导买家的行为，特别是针对一些不了解澳洲市场的海外人士，下面我们来具体分析。

一、项目宣传的包租并非由政府提供，而是由SDA供应商提供的，这就是第一层投资风险，如果政府的补贴一但取消，又或者这个SDA供应商经营不善，公司破产倒闭了，这个包租协议就等于作废，政府是不会承担这个风险的，我曾见过有些合同条款里面显示，SDA供应商下面还会有另外一家第三方公司作为物业管理公司的，而给你提供包租协议的是这个第三方管理公司，听到这个套路是不是很熟悉，没错这就是国内房地产包租代管的套路，我想表达的意思就是项目可能还会有双重风险。

二、市面很多中介会和买家说，NDIS的政府补贴取消的机会近乎为零，所以让客户不用担心，但我想说你研究过官网你就该知道政府对NDIS的资助是分很多范畴的，而单独提供给SDA的资助只是其中一种，所以还是有可能会取消的，而一但取消包租协议也很有可能作废。

三、中介广告里提到的高回报并不一定是高回报，NDIS项目各不相同，有的包租协议里会说明没有管理费，而有的会告诉你项目有超高的管理费，所以一定要找专业的律师看清楚包租协议究竟是怎么写的，而且其它的杂费比如市政费、水费、地税、保险等等，还是额外要交的。

四、建筑成本较高，毕竟这类房产是专门建造给残疾人士使用的，建造的时候要按照政府的严格要求来建造，所以往往造价是比正常的房屋造价高出不少，比如普通一个60万的造价项目如果要按照NDIS-SDA的标准来造的话，最后的总价很可能要68-70万左右。

五、贷款难申请，买房投资申请贷款一定是最重要的环节，我相信没有人投资房产会不利用贷款这个杠杆吧。大多的中介会跟一些不了解澳洲实情的买家说，买这种房产贷款可以做到70-80%，这也是相当严重的信息误导，因为这种类型的房产只能针对某种特定群体，所以在银行的角度看属于是一种高风险的投资，澳洲当地很多银行是不接受这类型的房产用做抵押的，就算有些小银行肯接受，也会出现两种情况，一个是估值以及贷款比例肯定会偏低，另外就是贷款利息会比正常的房屋贷款要高，所以买家购买之前一定要考虑自己持有这个物业的成本，我一般会建议买家最起码要有40-50%的首期加印花税你才去考虑购买这类物业。

六、保险公司不承保，这里要简单说明一下，投资国外的房产大都会对房屋买房屋保险，这一点和国内不太一样，国内目前没有这个习惯。和银行的角度一样，保险公司会觉得这类房产损耗会比较高，大部分的保险公司都会拒绝为NDIS-SDA 房产提供房屋保险，就算有部分小公司会有，我相信保费也会相对较高。

以上就是我个人对NDIS-SDA房产的看法，我认为这类房产对大部分的房地产投资者来说是不合适的，特别是很多的海外人士，你在不熟悉澳洲本地市场的情况下，未来很容易出现难租难卖的情况。设想一下，原本你在买这套物业的时候，价格其实已经超过它的实际价值了，虽然一开始它的现金流可能看起来还不错，但如果看长线回报，又是否真的合理呢？如果你在包租期期间想出售，这个包租协议是不能够一起打包出售的，所以转卖的话谁又会愿意接手呢？那么包租期结束以后的回报你又有没有计算过呢？假如未来真的要卖，这个物业本身是以残障人士的居住标准来建造的，你不花一笔装修费去改装，根本是卖不出去的，那你想一下，本身已经买贵了，卖的时候还要再次装修，那你觉得最终这套物业真的会带来合理的升值吗？我个人觉得这种投资不亏钱已经不错了，再说银行和保险公司都不敢担保的房产，你真的敢要吗？当然如果你真的很想投资也可以，那就牢记每套NDIS-SDA 物业的合同和包租条款都不一样，去找一个特别专业的律师仔细研究条款。前段时间就有这么一个客户，和中介买了一套NDIS-SDA 房产，人在国内也不熟悉澳洲的情况，就听中介说回报率高政府背书，签约时选择了中介推荐的律师，律师也非常配合中介“解释”了合同，解释过程基本避重就轻，签约后自己才发现原来合同里面写明了提供包租协议的不是SDA供应商，而是另外一家第三方公司，而更为坑的是里面有一条条款写明：如果你想转卖这套房产的时候，你必须先以市价优先卖给这家第三方公司，并且是要求按照市价成交，只有这家公司选择不买时，你才能够卖给别人，可是当客户发现以后已经太迟了，签了合同交了10%的订金，中介也不会推给你了。

最后总结，你要买这种物业作为投资不是不可以，只是你需要多方面了解项目流程的所有细节，包括上述提到过的合同和包租协议的细节，贷款、保险、以及这种房产的升值潜力，至于这种NDIS的项目是不是一个值得投资选择那就见仁见智了，当然你可能有自己的观点，欢迎你在下面得留言区告诉我。喜欢文章的朋友欢迎订阅我的频道，点赞转发收藏就是对我最大的支持